WWW.LIBRUS.DOBROTA.BIZ
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - собрание публикаций
 

«ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ ПЕРЕД ГЭК Зав. кафедрой В.А. Ларионова «_»_ 2018 г. МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО МИКРОРАЙОНА НА ПРИМЕРЕ «ПАРКОВЫЙ» ...»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего образования

«Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Институт Высшая школа экономики и менеджмента

Кафедра экономики и управления строительством и рынком недвижимости

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ ПЕРЕД ГЭК

Зав. кафедрой __________В.А. Ларионова

«_____»_____________________ 2018 г .

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО

МИКРОРАЙОНА НА ПРИМЕРЕ «ПАРКОВЫЙ» ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Научный руководитель: Бочков П.В .

К.э.н., доц .

Нормоконтролер: Караваева Н.М .

К. э. н., доц .

Студент группы ЭММ-261101 Черепанов Е.А .

Екатеринбург РЕФЕРАТ

ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ, ЖИЛОЙ МИКРОРАЙОН, СТРОИТЕЛЬСТВО,

ОЦЕНКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ .

Структура магистерской диссертации состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 42 источников. Основная часть диссертационной работы изложена на 63 страницах, содержит 22 таблиц, 8 рисунков .

В первой главе рассмотрены специфика девелоперского проекта, методики оценки эффективности девелоперских проектов, а также рассмотрены риски при реализации девелоперского проекта .

Во второй главе проведен анализ состояния и перспективы вложения инвестиций в жилищное строительство, проведен анализ социологического исследования потребителя на рынке недвижимости, анализ состояния рынка недвижимости .

В третьей главе произведен оценка привлекательности девелоперского проекта по строительству жилого микрорайона «Парковый», его экономическое обоснование и расчеты, связанные с оценкой экономической эффективности реализации проекта .

В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования .

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………

1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА. …8

1.1 ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ: АНАЛИЗ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ………………...8

1.2 ПОКАЗАТЕЛИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ………………………………………………........11

1.3 УЧЕТ РИСКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ……......15

2 АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ……………………….....18

2.1ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГРАММЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ

ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЮ………………………………………………………………….18

2.2 АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ..22

2.3 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РЕАЛИЗУЕМОМУ

ДЕВЕЛОПЕРСКОМУ ПРОЕКТУ………………………………………………...…….25 3 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ………………..35

3.1 СОСТАВЛЕНИЕ БЮДЖЕТА ПРОЕКТА..…………………………………………35

3.2 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО

ПРОЕКТА …………………………………………………………………………...…...48

3.3 ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПО ВЫРУЧКЕ …………………..49

3.4 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА………………...51 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………….................54 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………...…..56 ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………………….64





ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Данная тема исследования является очень актуальной в области не только архитектуры, а так же экономике, социологии, градостроительстве. Наличие социальных сервисов в жилых комплексах является одним из самых важных элементов при выборе жилья, поэтому именно изучение взаимодействия жилого пространства с пространством сервисов отвечает потребностям сегодняшнего дня .

Большое количество объектов социальной инфраструктуры сейчас строится в микрорайонах эконом-и комфорт – класса. Объекты бизнес-класса и выше, как правило, имеют хорошую локацию, и вся необходимая инфраструктура и так находится в шаговой доступности. В первую очередь, в таких жилых комплексах строится детский сад или другое дошкольное упреждение, школа, паркинг, благоустраивается прилегающая территория, на первых этажах дома располагаются коммерческие помещения: магазины, банки, бытовые услуги и др .

Спрос на такие объекты растет, что подтверждает потребность во включении пространства сервисов в проект .

Большинство новостроек представляют собой масштабные многофункциональные комплексы, где перед девелопером стоит задача комплексного освоения территории. И, несмотря на то, что социальные объекты на данный момент не приносят прибыли, девелопер идет на эти траты, понимая, что наличие данных объектов может стать решающим аргументом для покупки жилья в этом комплексе. Спрос на такие объекты растет, что подтверждает потребность во включении пространства сервисов в проект. Требования к наличию социальной инфраструктуры различаются в зависимости от масштабов и класса проекта .

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке концепции девелоперского проекта жилого микрорайона «Парковый», включающего в себя социальную, транспортную инфраструктуру отличающейся применением частным государственным партнерством с участием Правительства Челябинской области и ООО «СтройМаш», что позволяет снизить стоимость жилья и обеспечить комфортное проживание для различных социальных групп населения .

Целью магистерской диссертации является разработка девелоперского проекта на примере жилого микрорайона .

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- расчет экономической эффективности строительства жилого микрорайона;

- привлечение и расчет инвестиционных средств для реализации проекта;

- схематизация поэтапной реализации проекта с целью выявления, снижения рисков и разработки мероприятий для увеличения доходности проекта;

- обоснование эффективности привлекаемых инвестиций с демонстрацией основных инвестиционных показателей .

Объектом исследования являются методы оценки управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве в процессе их реализации .

Предмет исследования – принципы реализации девелоперских проектов жилого строительства микрорайона, основанных на разных концепциях строительства .

Теоретической и методологической основой исследования служат: работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории девелопмента недвижимости, проблемам развития девелоперского бизнеса в условиях рынка;

методические разработки и публикации, касающихся исследуемой проблемы. В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, сравнительный метод .

Информационную базу исследования составили монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференции и другие работы отечественных и зарубежных ученых. Использовались законодательные и нормативно-правовые документы по производственно-хозяйственной, инвестиционной деятельности в сфере недвижимости .

Результат магистерской работы – изучены принципы реализации девелоперских проектов жилого строительства, основанных на разных концепциях строительства и разработан на их основе проект .

Степень изученности проблемы исследования. Разработанная схема опирается на накопленный научный потенциал в сфере девелопмента. Серьезный вклад в разработку указанной проблематики внесли труды многих зарубежных и российских ученых. Среди них следует отметить работы Асаул А.Н., Беренс Г., Бирман Г., Вечер Н.Ф., Горемыкин В.А., Караваева Н.М., Ларионова В.А., Мазур И.И., Майлс М., Максимов С.Н., Ольдерогге Н.Г., Ольховский А.А., Пейзер Р., Платонов А.М., Подшиваленко Г.П., Бочков П.В., Шапиро В.Д. Проблемы развития девелоперского бизнеса были рассмотрены в научных работах Алексеева В.Ю., Дедушкиной Н.В., Сафоновой Д.Г., Юркиной Е.Ю. .

Таким образом, проведенное исследование в некоторой мере восполняет указанные пробелы и обуславливает актуальность магистерской диссертации .

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 48 источников. Основная часть диссертационной работы изложена на 63 страницах, содержит 22 таблицы, 8 рисунков .

В первой главе рассмотрены специфика девелоперского проекта, методики оценки эффективности девелоперских проектов, а также рассмотрены риски при реализации девелоперского проекта .

Во второй главе проведен анализ социологического исследования потребителя на рынке недвижимости, анализ состояния рынка недвижимости .

В третьей главе произведена оценка привлекательности девелоперского проекта по строительству жилого микрорайона «Парковый», его экономическое обоснование и расчеты, связанные с оценкой экономической эффективности реализации проекта .

В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования .

1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

1.1 ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ: АНАЛИЗ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ

Инвестиционный проект – это подробный план с описанием конкретных задач и сроков производства инвестиций в строительство объекта. Под оценкой инвестиционного проекта зачастую подразумевается оценка девелоперского проекта или оценка бизнес-проекта .

Девелопмент – инвестиционная деятельность, направленная на строительство, совершенствование и развитие объектов недвижимости. Основной целью деятельности, как и любой инвестиционной деятельности, является извлечение прибыли от вложенных в строительство инвестиций .

Оценка стоимости проекта заключается в анализе, оценке инвестиций и прогнозировании доходов от реализации проекта.

По итогам такой масштабной работы составляется письменный документ – отчет об оценке инвестиционного проекта, где приводится описание стадий и планов по реализации проекта, обзор рынка, расчет его рыночной стоимости и множество другой информации:

общая информация о проекте, текущая стадия реализации и цели;

1 .

описание местоположения;

2 .

анализ рынка;

3 .

описание выпускаемой продукции (если применимо);

4 .

этапы реализации проекта с планом-графиком инвестиций;

5 .

организационная структура управления проектом;

6 .

анализ рисков проекта;

7 .

описание, план и технологическая схема производства продукции (если 8 .

применимо);

стратегия маркетинга и план продаж;

9 .

финансовый план;

10 .

прогноз макроэкономических показателей, выручки, затрат и 11 .

капитальных вложений;

расчет стоимости проекта;

12 .

анализ эффективности и рентабельности;

13 .

анализ чувствительности №PV, IRR и дисконтированного периода 14 .

окупаемости проекта .

Какие документы нужны для оценки стоимости инвестиционных и девелоперских проектов?

Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки .

1 .

Техническая и описательная информация о будущем проекте .

2 .

Имеющаяся проектная документация .

3 .

На земельный участок Свидетельство о государственной регистрации права на участок .

4 .

Документ-основание приобретения права на участок, указанный в 5 .

свидетельстве о регистрации права .

Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта .

6 .

Информация об остаточной балансовой стоимости объектов (если 7 .

собственником объектов является юридическое лицо) .

На здание (если применимо) Свидетельство о государственной регистрации права на объект .

8 .

Документ-основание приобретения права на объект, указанный в 9 .

свидетельстве о регистрации права .

Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, 10 .

включая экспликацию и поэтажный план .

Этапы реализации инвестиционного проекта 11 .

Существует несколько вариантов разделения на этапы при 12 .

планировании инвестиционного или девелоперского проекта. На каждом из этих этапов можно произвести как оценку стоимости, так и оценку привлекательности инвестиционного проекта, чтобы понять эффективность производимых инвестиций .

Однако остановимся на наиболее основных .

1. Предпроектный этап (этап концепции) .

На данном этапе разрабатывается концепция проекта, его описание, схема реализации. Обозначаются цели, задачи и пути их достижения. Важным моментом на данном этапе является его оценка. Ведь именно оценка стоимости проекта (а с точки зрения инвестора — оценка стоимости капитала инвестиционного проекта) поможет принять правильное решение о возможности и необходимости инвестиций в строительство .

2. Проектный этап .

Данный этап можно назвать этапом сбора документов: производится техникоэкономическое обоснование места реализации проекта, разрабатывается подробный бизнес-план и сам проект строительства объекта. Далее данный пакет документов направляется на утверждение в государственные органы .

3. Строительство и сдача объекта .

На данном этапе производится выбор подрядчика, заключается договор и осуществляется строительство объекта. Одновременно с этим создается система управления и контроля за ходом строительства объекта. После завершения строительства и для передачи объекта в залог или его продажи производится оценка стоимости объекта и выпускается отчет об оценке .

Инвестиционный анализ девелоперского проекта (или его финансовая модель) кратко прорабатывается в рамках услуги по разработке концепции объекта, однако более полный и точный расчет возможен только после завершения разработки концепции и проведения предброкериджа (переговоров с потенциальными арендаторами). По итогам предброкериджа в большинстве случаев становится ясно, какие площади и по каким ставкам готовы арендовать наиболее крупные арендаторы. Опираясь на полученную информацию, можно произвести значительно более точные расчеты по доходности объекта, соответственно, это даст более точный прогноз по срокам окупаемости проекта .

Помимо расчета доходов, расходов и срока окупаемости особого внимания заслуживает оценка рисков реализации проекта. Чаще всего девелоперы сталкиваются с валютными рисками, рисками снижения спроса и уровня арендных ставок к моменту завершения проекта, а также рядом других рисков, которые необходимо выявить и оценить. На основании оценки рисков строится финансовая модель, которая предусматривает различные сценарии. В результате инвестиционного анализа девелопер или инвестор уже имеет четкое представление о том, к чему необходимо готовиться в том или ином случае .

Также особенно важно отметить, что период 90-ых и 00-ых, когда можно было строить не опасаясь за уровень спроса, прошел. Множество коммерческих объектов, возведенных в последние 2-3 года по всей России, не удается заполнить полностью, а уровень арендных ставок неуклонно снижается. Именно поэтому, прежде чем строить и брать кредиты на строительство, необходимо грамотно все просчитать и оценить риски, что и делается в рамках построения финансовой модели (или проведения инвестиционного анализа проекта) .

1.2 ПОКАЗАТЕЛИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ

ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Показатели оценки эффективности инвестиционного проекта и методы их расчета Оценка эффективности инвестиций дается в форме заключения на основе анализа показателей эффективности. На практике существует несколько методов оценки привлекательности инвестиционных проектов, а значит, и несколько основных показателей, представляющих собой некий набор индикаторов. В этот набор входят показатели финансовой и экономической оценки эффективности инвестиций, показатели оценки их социальной эффективности, показатели оценки инвестиционного потенциала компании и система оценки рисков. Каждый метод в основе имеет один и тот же принцип — в результате реализации проекта компания должна получить прибыль, при этом различные показатели дают возможность охарактеризовать инвестиционный проект со всех сторон и отвечают интересам различных групп лиц, участвующих в инвестиции. На практике обычно применяется две группы методов оценки, с помощью которых и определяются перечисленные показатели .

Статические методы оценки Другое их название — простые или традиционные. В их основе лежит «Типовая методика определения экономической эффективности капитальных вложений», разработанная еще в советское время. Она не потеряла своей актуальности и сегодня, поскольку методы очень просты в исполнении и при этом дают возможность получить наглядную картину эффективности инвестиции, особенно на первом этапе оценочных работ .

Срок окупаемости инвестиций (Payback period, PP) .

Это период, за который вновь построенное или модернизированное предприятие способно возместить вложенные в него инвестиции за счет прибыли, получаемой от его хозяйственной деятельности, или то время, которое необходимо, чтобы доходы от эксплуатации стали равны первоначальным инвестициям .

Экономический смыл показателя, заключается в определении срока, за который инвестор сможет вернуть вложенный капитал. Срок окупаемости рассчитывается, по формуле, при этом необходимо знание таких показателей, как величина первоначальных инвестиций и ежегодные или ежемесячные поступления, являющиеся результатом реализации проекта. При расчетах по этому методу оперируют только статическими данными и недисконтированными суммами без учета инфляции, налоговой нагрузки, амортизационных отчислений .

Коэффициент эффективности инвестиций (Account rate of return, ARR) .

В планово-централизованной экономике по всем отраслям промышленности были утверждены нормативные коэффициенты капитальных вложений. В условиях рынка за него обычно принимают процентную ставку за долгосрочный банковский кредит. Инвестор, вкладывая свои деньги, рассчитывает получить прибыль на один рубль инвестиций не меньше, чем составляет такая процентная ставка. Рассчитать ARR можно несколькими способами: путем деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиций (в процентах); путем деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиций с учетом остаточной или ликвидационной их стоимости . Статические методы инвестиционной оценки не лишены и недостатков. Главный из них в том, что они не учитывают фактор времени, а для расчетов берутся несопоставимые величины — сумма инвестиции в текущей стоимости и прибыль в будущей стоимости. Это существенно искажает результаты расчетов, завышая сроки окупаемости и занижая коэффициент эффективности .

Динамические методы Эта группа методов отличается сложностью и необходимостью учитывать большое количество разных аспектов. Обычно их используют для оценки инвестиционных проектов большой длительности, требующих дополнительных вложений по ходу их реализации. При использовании динамических методов важной составляющей является поиск ставок дисконтирования, которые позволяют привести доходы и расходы к значениям, приближенным к реальным .

Дисконтирование — это процесс пересчета будущей стоимости денежного потока в текущую. При выборе ставки дисконтирования нужно учитывать инфляцию, стоимость всех источников средств для инвестиций и возможные показатели рисков .

Чистый дисконтированный доход (Net present value, NPV) .

Этот показатель отражает непосредственное увеличение капитала компании, поэтому для акционеров он является наиболее значимым. Положительное значение №PV является критерием принятия инвестиционного проекта. В том случае, если необходимо сделать выбор из нескольких проектов, предпочтение отдается проекту с большей величиной NPV. Величина чистого дисконтированного дохода рассчитывается как разность дисконтированных денежных потоков расходов и доходов, производимых в процессе реализации проекта за расчетный период. Для расчета необходимо знать величину первоначальных инвестиций, денежный поток от реализации инвестиций в определенный момент времени, шаг расчета (месяц, квартал, год) и ставку дисконтирования. Отрицательное значение NPV говорит о нецелесообразности принятия решения об инвестировании .

Индекс рентабельности инвестиции (Profitability index, PI) .

Под этим показателем понимают отношение текущей стоимости денежного притока к чистой текущей стоимости денежного оттока с учетом первоначальных инвестиций. В расчетной формуле используются такие значения, как инвестиции предприятий, денежный поток предприятия в момент времени, ставка дисконтирования и сальдо накопленного потока. Если при расчете значение PI больше единицы, то проект следует принять, если меньше — отвергнуть. Критерий имеет значение при выборе проекта из нескольких с одинаковыми показателями №PV, но с разными объемами требуемых вложений .

Внутренняя норма рентабельности (Internal rate of return, IRR), или внутренняя норма прибыли инвестиций — это значение ставки дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю. Расчет этого коэффициента необходим для того, чтобы определить максимально допустимый уровень расходов по проекту. Например, если проект финансируется за счет кредита от коммерческого банка, то IRR показывает верхнюю границу уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает инвестиционный проект убыточным .

Модифицированная внутренняя норма рентабельности (Modified internal rate of return, MIRR) позволяет устранить недостаток внутренней нормы рентабельности, который может возникнуть в случае неоднократного оттока денежных средств, например, при долгосрочном строительстве объекта недвижимости .

Реинвестирование в этом случае проводится по безрисковой ставке, величина которой может быть определена на основе анализа рынка .

Дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted payback period, DPP) не имеет недостатков статического метода расчета срока окупаемости, поскольку учитывает стоимость денег во времени. В случае дисконтирования срок окупаемости увеличивается и проект, приемлемый по критерию PP, может быть неприемлемым по DPP. Определение периода окупаемости носит вспомогательный характер относительно внутренней формы рентабельности или чистой текущей стоимости. На практике нередко случается, что из-за отсутствия достаточного опыта внутренние специалисты теряются в выборе методик и программного обеспечения для расчета эффективности инвестиционного проекта, неправильно выбирают набор показателей, приоритеты и сами объекты оценки. В результате выводы не всегда учитывают интересы всех участников проекта и порой субъективны. В некоторых случаях для объективной картины может потребоваться дополнительный расчет аналогичных показателей с привлечением независимых экспертов .

1.3 УЧЕТ РИСКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

–  –  –

Для определения уровня собственных рисков конкретного девелоперского проекта в сегменте жилищного строительства может быть предложен следующий способ кумулятивного расчета ставки дисконтирования на основе метода экспертных оценок при различных вариантах застройки участка, который включает в себя следующие шаги:

- определяются основные типы собственных рисков проекта (выделяют следующие факторы: правовые, проектные, строительно-технологические и маркетинговые риски) и для каждого фактора определяется состав возможных неблагоприятных событий (показателей рисков). Типы рисков и их показатели (неблагоприятные события) представлены выше в таблице 1 .

каждому показателю риска присваивается весовой коэффициент, учитывающий степень влияния данного события на финансовые результаты проекта (по существу, это премия за риск, но выраженная долей);

- каждому показателю, характеризующему определенный вид риска, экспертом (группой экспертов) присваивается коэффициент, характеризующий вероятность наступления неблагоприятного события;

- рассчитывается средневесовой коэффициент (баллы суммируются по всем показателям с учетом весовых коэффициентов) и делается обобщенная оценка рисков проекта по совокупности всех возможных неблагоприятных событий;

- полученный показатель премии за риск суммируется с безрисковой ставкой:

= +, (1) =1 где r – ставка дисконтирования;

rf – безрисковая ставка доходности;

Pj – весовой коэффициент для j-го показателя риска;

Xj – вероятность возникновения j-го риска .

При этом окончательное решение принимается только после экономической оценки инвестиционного проекта, поскольку разные форматы застройки будут генерировать различные денежные потоки и, возможно, менее рисковый проект будет менее прибыльным даже с учетом пониженной ставки дисконта .

С учетом изложенного, в процессе выбора ставки дисконтирования необходимо принимать во внимание характер планируемого к реализации проекта .

Если проект является типовым для девелопера и в полном объеме соответствует основной его хозяйственной деятельности, а в свою очередь компания публична и котируется на бирже, то применение в качестве ставки дисконта средневзвешенную стоимость капитала, стоимость собственный капитал которого рассчитывается по модели CAPM, вполне оправдана. В противном случае, данная модель не может являться оптимальной .

Как показывает практика, в процессе оценки эффективности инвестиционных проектов девелоперского развития для определения уровня ставки дисконтирования чаще всего используется метод кумулятивного построения. Данный метод достаточно субъективен, и может приводить к неоднозначности ее выбора разными инвесторами при финансировании даже одного и того же проекта, но позволяет в полном объеме оценить все риски конкретного девелоперского проекта .

Таким образом, при расчете ставки дисконтирования при оценке девелоперских проектов необходимо принимать во внимание преимущества и недостатки каждого из современных методов ее расчета, который будет учитывать все особенности отдельно взятого проекта, особенно в части оценки его уровня рисков .

АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГРАММЫ, СВЯЗАННЫЕ С

2.1

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЮ

На территории Челябинской области продолжает реализацию программа «Доступное жилье для граждан РФ». Для жителей Челябинской области данная программа является уникальной. В рамках программы разработаны подпрограммы для людей разных категорий для приобретение жилья экономического класса по ценам ниже рыночных с помощью собственных и заемных средств .

Принять участие в госпрограмме и приобрести жилье по сниженным ценам сегодня могут 17 категорий граждан .

Показатели государственной программы взаимосвязаны с мероприятиями государственной программы и результатами их выполнения (таблица 2) .

–  –  –

Подпрограммы:

"Оказание молодым семьям государственной поддержки для улучшения жилищных условий";

"Развитие системы ипотечного жилищного кредитования";

"Ипотечное кредитование молодых учителей в Челябинской области";

"Оказание государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков, в результате которых они не могут реализовать права на оплаченные жилые помещения"

–  –  –

В соответствии с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 29.12.2014 г. № 744-П «Об утверждении Порядка проведения оценки эффективности реализации государственных программ

Челябинской области», значение показателя эффективности следующее:

не менее 0,90 - высокая эффективность реализации государственной программы;

не менее 0,80 - средняя эффективность реализации государственной программы;

не менее 0,70 удовлетворительная эффективность реализации государственной программы;

менее 0,70 неудовлетворительная эффективность реализации государственной программы .

Показатели жилищного строительства определены государственной программой Челябинской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации» в Челябинской области на 2014-2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.10.2013 г .

№ 349-П «О государственной программе Челябинской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации» в Челябинской области на 2014 - 2020 годы» .

2.2 АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с проведенным опросом покупателей недвижимости в Челябинской области 95% всех опрошенных планируют приобрести жилье для себя в целях проживания на постоянной основе. 5% опрошенных планировали использовать недвижимость в инвестиционных целях .

Предпочтения по количеству комнат. В среднем классе наиболее востребованными являются 2-комнатные квартиры – 62,5% покупателей; вторые по популярности 1-комнатные квартиры – 18,8% покупателей; 3-комнатные квартиры составляют – 12,5%, четырех комнатные – 6,2% всех запросов .

–  –  –

Рисунок 1 – Предпочтения покупателей по площади квартир Наиболее востребованными являются квартиры площадью 41-60 кв. м – 56,3% запросов; далее по популярности следуют квартиры площадью до 41 кв. м и площадью 61-80 кв. м – по 12,5% запросов; квартиры площадью 81-100 кв. м составляют 6,2% среди всех запросов .

Бюджет покупки.

В начале 2017 года размер бюджета покупателей на приобретение квартир в новостройках распределился следующим образом:

2,7-3,2 млн. руб. готовы были потратить на покупку жилья 33% покупателей .

27% покупателей готовы купить квартиру стоимостью 1,2-2,2 млн. руб. и 2,6-3,6 млн. руб .

6,5% покупателей имеют бюджет – 1,7 млн. руб .

6,5% покупателей имеют бюджет более 4,7 млн. руб .

При сравнении полученных данных с данными опроса прошлого года видна тенденция по снижению бюджета на покупку квартиры. Данный факт объясняется увеличением доли покупателей жилья, участвующих в федеральных целевых программах .

Факторы, влияющие на выбор объекта При выборе дома покупатели принимают решение на основании ряда факторов:

хорошая транспортная доступность;

инфраструктура вокруг дома;

цена;

наличие зеленой зоны вокруг дома и удаленность от автомобильных дорог;

обязательным требованием покупателей является площадь кухни от 10 м2 .

Рисунок 2 - Факторы, влияющие на выбор объекта

Анализ потребительских предпочтений показал, что наиболее привлекательным выглядит объект, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой вокруг, желательно наличие зеленой зоны недалеко от объекта. При этом основным критерием привлекательности объекта остается цена .

По характеристикам квартир выявлены следующие предпочтения: площадь кухни не менее 10 кв. м, стадия отделки не принципиальна; желательно наличие придомовой парковки .

Планируемый жилой микрорайон будет ориентирован на все слои населения, как на жителей, так и на гостей муниципалитета. Прогнозируемая доля объема продаж жителям края – 75%, жителям других субъектов России – 25% .

Проведенное исследование свидетельствует о высокой устойчивости проекта к неблагоприятным внешним факторам .

АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РЕАЛИЗУЕМОМУ

2.3

ДЕВЕЛОПЕРСКОМУ ПРОЕКТУ

Спрогнозировать изменение главных рыночных показателей: фаза цикла, 1 .

количество сделок .

Сравнить стоимость жилой недвижимости в Челябинске и крупных 2 .

городах России .

Оценить влияние сезона на количество сделок в течение года. Выявить 3 .

«лучшие» и «худшие» месяцы .

Одним из важнейших проблемных вопросов, сдерживающим развитие рынка малоэтажного строительства является невозможность конкуренции с многоэтажными жилыми домами на рынке. В первую очередь, это связано с тем, что зачастую покупка жилья в многоэтажном доме значительно дешевле, чем индивидуальное жилищное строительство .

Кроме того, проанализировав рынок, можно говорить о том, что доходы населения не так высоки, что приводит к тому, что зачастую семьи вынуждены экономить и рассчитывать денежные средства не только на приобретение или строительство дома, но и рассчитывать стоимость дальнейшей эксплуатации объекта, в частности расходы на отопление дома (как большую часть затрат, связанных с его эксплуатацией) .

Строительство малоэтажного жилья, в первую очередь индивидуальных домов (для проживания одной семьи), является равноправным сектором жилищного строительства наравне с многоквартирными домами (МКД). Проанализировав динамику ввода в эксплуатацию жилья на территории Челябинской области (рисунок 3), становится очевидным, что пик строительства за последние семь лет приходился на 2014-2015г., в настоящее же время темпы ввода несколько утихли .

Рисунок 3 - Динамика ввода в эксплуатацию жилья на территории Челябинской области, тыс. м2 .

На данный момент предложение в Челябинской области существенно превосходит спрос и у покупателей есть возможность выбирать, какие типы квартир им следует приобрести. Если рассмотреть продукт, который предлагается на рынке жилищного строительства в Челябинской области, то большинство – это панельные и монолитно-каркасные дома информация представлена на рисунке 4 .

Рисунок 4 - Материалы стен возводимых в Челябинской области многоквартирных домов Почти 45% возведенных объектов – это панельные дома. На конец 2016 по данным службы статистики средняя цена за 1 кв.м. квартир в таких домах составила 34 816,93 руб. Для этого, многие застройщики, чтобы не нарушать сроки сдачи строительных объектов и вместе с тем предложить покупателям более низкую цену, начали переходить на использование более дешевых строительных материалов .

Что касается качества такого жилья, то многие собственники квартир в новостройках жалуются на многочисленные недоделки и низкое качество квартир в панельных домах. По данным в 90% случаев специалисты выявили многочисленные недостатки: кривые стены, неровный пол, дефектные ПВХ-окна, неработающая вентиляция, а также слабую шумоизоляцию, некачественно закрытые межпанельные швы, холод, у некоторых жильцов даже возникла проблема с появлением плесени .

[2] Если говорить о строительстве домов малоэтажной, жилой застройки (ИЖС) то, на основе проведенного опроса можно сделать вывод, что около 58% из опрошенных граждан РФ предпочли бы приобрести малоэтажное жилье .

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2018 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году – 70% .

Однако, в последнее время Челябинская область не стала исключением по снижению ввода малоэтажных домов. По сравнению с 2016 годом в 2017 году объем сократился на 41,04 %. Также как и по всей РФ, на данное снижение повлиял кризис в стране, снижение доходов населения, а также сокращение объемов вводимого жилья по программе «дачная амнистия». Статистика ввода индивидуальных жилых домов по районам Челябинской области представлена в таблице 4 .

Таблица 4 – Динамика ввода в эксплуатацию ИЖС,% Наименование 2015 г. 2016 г. 2017 г .

Сосновский район 164,97 195,77 92,8

–  –  –

В пределах Челябинского, Магнитогорского и Миасского городских округов продолжает вводится порядка 30% ИЖС области. Самым же привлекательным для строительства остается Сосновский район: на его долю пришлось 25% ИЖС в 2015г .

Состояние рынка земельных участков аналитики портала №1.ru считают парадоксальным, так как с марта 2016 года стоимость на сто квадратных метров 38 земли в черте города выросла на 44%, а на сегодняшний день выставлены земельные участки на продажу с ценой на 8% меньше, чем год назад. Средняя стоимость земли в 2016 году составляет 142,6 тыс. рублей за сотку. В марте 2016 года на рынке присутствовали участки с площадью 15- 17 соток, то в 2017 году их площадь сократилась до 11 соток. В результате среднее предложение по земле снизилось с 1,64 млн. рублей за участок до 1,51 млн. рублей. Активизировались владельцы более дорогих участков с хорошей почвой и в основном уже с подведенными коммуникациями для жилищного строительства и отличным месторасположением. В настоящее время растет тенденция на продажу земельных участков в Челябинске .

Порядка 10% владельцев земельных участков планируют избавление, объясняя это ухудшением экологического положения в городе .

Средняя стоимость земельного участка под индивидуальную застройку в Челябинской области сегодня – 1 000 050 рублей, средняя площадь участка – 10 соток .

В черте города – 1 640 000 рублей. При этом сотка земли в городе стоит в среднем 98 800 рублей, а в пригороде – 106 700 рублей. Самые дорогие участки продаются в направлении выезда через Центральный район (ориентир – Шершневское водохранилище и Новоградский тракт) – средний участок здесь стоит 1 410 000 рублей .

На втором месте выезд по Уфимскому тракту – Советский район, на третьем – Северный тракт (Курчатовский район). Самую доступную землю сегодня продают в направлении выезда через Тракторозаводский район – в среднем 320 000 за участок .

Для наглядности представим таблицу стоимости реально существующих земельных участков, расположенных в Челябинской области [15] .

Таблица 5– Сравнение стоимости земельных участков Челябинской области Направление Участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), рублей Калининский район 720 000

–  –  –

В связи с этим выделим основные цели, которые необходимо достичь в ходе работы:

1. Оценить объем рынка. Спрогнозировать его изменение .

2. Определить структуру продаж .

3. Определить лучшие объекты по динамике продаж .

Объем продаж на первичном и вторичном рынке Челябинска. Факт и прогноз представлены на рисунке 5 .

–  –  –

Рисунок 5 - Объем продаж на первичном и вторичном рынке Челябинска За период 2008-2016 гг. средний объем продаж на рынке недвижимости Челябинска составлял 46,5 млрд. руб. в год (первичный + вторичный). Самым успешным по обороту можно назвать 2014 год: продажи составили 70,5 млрд. руб .

К концу 2017 года прогнозируется незначительное снижение объемов продаж на рынке недвижимости до 37,8 млрд. руб., что на 1,4% ниже уровня продаж 2016 года .

Прогнозируется увеличение объемов продаж в 2017-2020 гг. в среднем на 25% в год. За основу расчетов прогноза принималась динамика ретроспективных данных (цены за кв.м и числа сделок) .

Структура продаж на первичном рынке в динамике приведена в таблице 6 .

Таблица 6- Структура реализованных на первичном рынке квартир по типам

–  –  –

Основная доля продаж первичного рынка приходится на 1к и 2к квартиры. В среднем за исследованный период 89% от всех продаж – однокомнатные (в т.ч .

студии) и двухкомнатные квартиры .

В 2013-2017 гг. видна тенденция к увеличению в продажах доли 1к квартир и некоторому снижению 2к-ных .

Доля трехкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных (5 комнат и более) квартир в общей структуре продаж достаточно стабильна и не меняется уже в течение 5 лет .

–  –  –

На загородном рынке практически отсутствуют объекты с готовыми домами или таунхаусами формата «заезжай и живи». А с 2010 года не заявлено ни одного проекта централизованного строительства домов и таунхаусов. Большая часть продаваемых объектов на загородном рынке относится к квартирам эконом-класса (58%) и земельным участкам без подряда в организованных поселках (24%) .

Таким образом, впервые за 3 года наметилось небольшое оживление на рынке жилья .

По итогам года ожидается ввод около 1,4 млн. кв. метров жилья (1368 тыс. кв .

метров) или 104% к прошлому году, в 2018 году – почти 1,5 млн. кв. метров (1460 тыс. кв. метров) или 107% .

При таких темпах уже к 2020 году удастся достигнуть более 2 млн. кв. метров, что соответствует докризисному уровню .

Ожидаемое снижение банковских процентных ставок по ипотеке окажет положительное влияние на увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов .

3 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

3.1 СОСТАВЛЕНИЕ БЮДЖЕТА ПРОЕКТА Описание проекта Микрорайон «Парковый» — это уникальный и перспективный проект современной жилой застройки г. Челябинска. Комплекс располагается в парковой зоне г. Челябинска. На этой территории будет возведен микрорайон с панельными и монолитно-каркасными домами .

Рисунок 7 - Расположение жилого микрорайона «Парковый»

Таблица 9 - Паспорт проекта

–  –  –

Планируется строительство жилого микрорайона с самостоятельной инфраструктурой на земельном участке площадью 60 гектар .

Рисунок 8 – Вид инфраструктуры земельного участка .

На первом этапе освоения земельного участка будет организована работа по разработке проектной документации, а также получению разрешительного пакета

–  –  –

С начала возводится среднеэтажное строительство, потом возводятся коттеджи и таунхаусы. С 18-го месяца проекта возводятся объекты социальной инфраструктуры и объекты общественно-деловой сферы. Таким образом, объекты недвижимости равномерно вводятся в эксплуатацию с учетом правил долевого строительства, повышая эффективность проекта .

Строительство предполагается вести из современных конструкций капитального типа. Наружная и внутренняя отделка – из высококачественных материалов, фундамент предусмотрен из монолитного железобетона с учетом инженерно-геологического заключения .

Оценка рисков проекта Перечень простых рисков-событий, каждое из которых рассматривается как независящее от других, включает 36 рисков, возникновение которых вероятно на различных стадиях осуществления проекта .

Все риски по степени их значимости разделены на 8 групп приоритетов .

Выполнено определение удельного веса каждого простого риска по группам приоритетов .

Оценка вероятности наступления событий, относящихся к каждому простому риску, проводилась независимо, тремя экспертами, хорошо знакомыми с существом подобных проектов, по существующей системе оценок:

0 - риск рассматривается как несуществующий;

25 - риск, скорее всего не реализуется;

50 - о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;

75 - риск, скорее всего, проявится;

100 - риск наверняка реализуется .

Оценки экспертов были проверены на их непротиворечивость .

Средние значения приоритетов и весов простых рисков по стадиям проекта приведены в таблицах 13, 14. Меры к преодолению рисков в таблице 15 .

–  –  –

Анализом было установлено, что финансово-экономические риски и риски строительной стадии имеют наибольшие критерии опасности .

Таблица 14 - Сводные показатели рисков

–  –  –

Показатели эффективности реализации инвестиционного проекта (основные финансовые показатели доходности и окупаемости приведены в таблице 17 .

Таблица 17 - Основные финансовые показатели

–  –  –

Инвестиционный период в целом длится более трех лет, но ввод объектов в эксплуатацию происходит последовательно в разные сроки: с начала возводится среднеэтажное строительство, потом возводятся коттеджи и таунхаусы. С 18-го месяца проекта возводятся объекты социальной инфраструктуры и объекты общественно-деловой сферы .

Таблица 18 - Показатели реализации проекта Показатель Единица измерения Значение Стоимость проекта млн. руб 1 872,61

–  –  –

Таким образом, объекты недвижимости равномерно вводятся в эксплуатацию с учетом правил долевого строительства, повышая эффективность проекта .

Стены дома будут сооружаться из кирпича. При этом, для сокращения затрат при строительстве и уменьшения массы стен и соответственно нагрузки на фундамент планируется применение пенобетона с последующей облицовкой На первых этажах многоквартирных жилых домов планируется размещение учреждений общественно-культурного назначения (соцкультбыт, магазины, аптеки, объекты здравоохранения и т.д.). Цель строительства коммерческих площадей – обеспечение жителей нового микрорайона всей необходимой бытовой инфраструктурой в зоне шаговой доступности – продуктовыми и непродовольственными магазинами, фитнес-клубом, парикмахерскими, кафе, ремонтными мастерскими и т.д .

В рамках реализации рассматриваемого проекта необходимо осуществить ряд этапов организационно-технического характера .

1. Для организации подъезда к объекту необходимо обеспечить подъездные пути, установить необходимые дорожные знаки. Для обеспечения безопасности движения пешеходов создать тротуары .

2. Подготовка инфраструктуры комплекса, обеспечение искусственного освещения территории .

На этом этапе необходимо осуществить следующие работы:

строительство обеспечивающих помещений, строительство и установка зданий и сооружений, организация коммуникаций, строительство парковочных зон .

3. Третий этап предполагает проведение следующих мероприятий:

приобретение и доставка необходимой техники, проведение отделочных работ .

4. Реализация жилых и коммерческих площадей .

Программа производства и реализации продукции, представлена в приложении Б .

Стоимость затрат на проведение данных работ включено в общую инвестиционную стоимость строительства комплекса. Затраты на реконструкцию и организацию внутриплощадочных сетей также включены в общую стоимость проекта .

Текущие расходы по коммунальным услугам запланированы исходя из ориентировочных объемов потребления (проектные объемы) и действующих тарифов для юридических лиц .

В рамках реализации проекта предусмотрена закупка следующего оборудования:

При расчете затрат на производство размер общепроизводственных и общехозяйственных расходов, относимых на инвестиционный проект, определяется соответственно затратам по деятельности предприятия, не связанным с процессом строительства, существующие организационные затраты отражены в приложении Б .

В соответствии с затратной частью и нормой прибыли при запланированном объеме продаж определена предварительная политика ценообразования. При этом в расчетах принята среднегодовая цена реализации единицы продукции с учетом сезонных, маркетинговых, оптовых и прочих скидок .

Таблица 19 - Ценовая политика

–  –  –

Установленная цена должна полностью возмещать все затраты производства и сбыта, а также обеспечивать получение заложенной нормы прибыли. Метод ценообразования выбран с учетом уровня цен конкурентов .

Гарантией качества является выполнение работ в соответствии с действующими нормативами строительства и обслуживания торговых и деловых центров .

Строительство будет вестись по современным технологиям с применением высокотехнологичного оборудования и практичных строительных материалов .

В рамках данного проекта при расчетах затрат на покупку оборудования учтен минимально необходимый перечень для реализации объектов жилой недвижимости (техника и оборудование для поддержания и функционирования микрорайона) и обеспечения функционирования объектов нежилой недвижимости (теплонергетическое оборудование, системы кондиционирования и воздухоподготовки, оборудование для инженерных систем и т.д.) .

3.2 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО

ПРОЕКТА План прибылей и убытков отражает результаты проекта в определенные периоды времени (год). Из плана прибылей и убытков можно определить прибыльность проекта в условиях плановой загрузки производственных мощностей .

Расчет прибыльности проекта отражен в таблице 20 .

–  –  –

Анализ планируемой прибыли важен для определения экономической целесообразности и эффективности проекта. Важно, чтобы произведенные затраты не только окупили вложенный капитал, но и принесли дополнительный доход в виде прибыли. При этом размер полученной прибыли всегда, в конечном итоге определяет эффективность вложений в проект, так как все расчеты эффективности базируются на сравнительном анализе размера полученной прибыли и привлеченных средств .

3.3 ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПО ВЫРУЧКЕ

–  –  –

Результатом финансово-хозяйственной деятельности является чистая прибыль, которая наряду с суммой амортизационных отчислений вводимых основных средств будет являться источником возврата заемных средств .

3.4 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

Точка безубыточности соответствует объему реализации, начиная с которого выпуск продукции (услуг) должен приносит прибыль. Расчет безубыточности приведен в таблице 22 .

–  –  –

Эффективность проекта характеризуется результатами, получаемыми от производственной, финансовой и инвестиционной деятельности предприятия .

Расчет результатов деятельности, в том числе в определенные периоды времени (месяц, квартал, год), отражен в таблице прибыльности проекта. Анализ планируемой прибыли важен для определения экономической целесообразности и эффективности проекта. Важно, чтобы произведенные затраты не только окупили вложенный капитал, но и принесли дополнительный доход в виде прибыли. При этом размер полученной прибыли всегда, в конечном итоге определяет эффективность вложений в проект, так как все расчеты эффективности базируются на сравнительном анализе размера полученной прибыли и привлеченных средств .

Денежные потоки отражают фактические поступления выручки от продаж и фактическую оплату понесенных затрат .

Результатом финансово-хозяйственной деятельности является чистая прибыль, которая наряду с суммой амортизационных отчислений вводимых основных средств будет являться источником возврата заемных средств .

Экономический эффект от реализации проекта Общие отчисления в бюджеты всех уровней за весь период реализации 1) проекта .

2) Обеспечение жителей объектами социально-культурного и бытового назначения .

3) Расселение и снос ветхого и аварийного жилья – более 15-ти объектов .

4) Благоустройство территории по современным нормативам .

5) Применение новых инновационных технологий при строительстве объектов жилого и коммерческого назначения .

Социальная значимость проекта

1) Представленный проект имеет важное социальное значение для города и области .

2) Расселение жилых помещений в ветхих и аварийных домах является основным требованием местных органов власти и условием договора о развитии территории .

Существующие здания и сооружения не отвечают современным 3) нормативам и требованиям градостроительства

4) Обновление облика микрорайона имеет важный психологический эффект обновления образа жизни

5) Строительство новых социально-культурных объектов должно качественно улучшить проживание на реконструируемой территории Основные конкурентные преимущества проекта

1) уникальные и прибыльные технико-экономические показатели проекта, позволяющие получить высокую внутреннюю норму доходности инвестиций;

2) комплексное освоение территории;

3) применение типовых проектов жилых домов с целью удешевления себестоимости проектирования и строительства;

4) минимальные капитальные затраты на строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры в общей доле проекта - 4 - 4,5 % от общих капитальных вложений;

5) отсутствие обременений у правообладателя проекта в проектировании и строительстве социально-культурных объектов (по договору о развитии территории это является обязанностью администрации);

6) сама комплексная застройка, позволяющая планомерно и поэтапно осваивать территорию с минимизацией технологических рисков строительства .

Участие в мероприятиях по привлечению бюджетных средств в проект .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Эффективность проекта характеризуется результатами, получаемыми от производственной, финансовой и инвестиционной деятельности предприятия .

Оценка потребности проекта в оборотных средствах (чистого оборотного капитала) осуществляется на основе норм оборота основных статей текущих активов и пассивов, исходя из потребностей предприятия при работе на полную (проектную) мощность. При этом учитывается необходимость наличия соответствующих средств на оплату сырья, материалов и комплектующих на интервалах планирования, предшествующих периоду их использования, а поступления средств за услуги – в последующих интервалах планирования. Кроме того, учитываются затраты на начисления и уплаты налогов и сборов .

Экономический эффект от реализации проекта

1) Общие отчисления в бюджеты всех уровней за весь период реализации проекта .

2) Обеспечение жителей объектами социально-культурного и бытового назначения .

3) Расселение и снос ветхого и аварийного жилья – более 15-ти объектов .

4) Благоустройство территории по современным нормативам .

5) Применение новых инновационных технологий при строительстве объектов жилого и коммерческого назначения .

Социальная значимость проекта

1) Представленный проект имеет важное социальное значение для города и области .

2) Расселение жилых помещений в ветхих и аварийных домах является основным требованием местных органов власти и условием договора о развитии территории .

3) Существующие здания и сооружения не отвечают современным нормативам и требованиям градостроительства

4) Обновление облика микрорайона имеет важный психологический эффект обновления образа жизни

5) Строительство новых социально-культурных объектов должно качественно улучшить проживание на реконструируемой территории Дата начала реализации проекта – 1 квартал 2017 года. Строительство объектов (включая подготовительный этап, организацию внутриплощадочных сетей, подготовку территории для строительства) планируется осуществить в течение 60 месяцев. Период планирования деятельности организации по данному бизнес-плану – 6 лет .

Реализацию проекта можно разделить на два блока:

получение проектной и разрешительной документации – 8 месяцев;

строительство и реализацию объектов недвижимости – 64 месяца .

Инвестиционный период в целом длится более трех лет, но ввод объектов в эксплуатацию происходит последовательно в разные сроки: с начала возводится среднеэтажное строительство, потом возводятся коттеджи и таунхаусы. С 18-го месяца проекта возводятся объекты социальной инфраструктуры и объекты общественно-деловой сферы. Таким образом, объекты недвижимости равномерно вводятся в эксплуатацию с учетом правил долевого строительства, повышая эффективность проекта .

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190 1 .

- ФЗ (ред. от 07.03.2018) .

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ 2 .

(ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) .

Федеральный закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «О 3 .

содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2015. – № 29 (часть I). Ст. 4351 .

Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в 4 .

сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

Постановление Правительства Челябинской области 22 октября 2013 5 .

года №349-П «О государственной программе Челябинской области «Обеспечение доступным и комфортным жильём граждан Российской Федерации» в Челябинской области на 2014-2020 годы»

Постановление Администрации города Челябинска от 24.01.2018 № 6 .

24-п «Об установлении норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по городу Челябинску на I квартал 2018 года для расчета размера социальных выплат на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома молодым семьям - участникам муниципальной программы "Оказание молодым семьям государственной поддержки для улучшения жилищных условий в городе Челябинске на 2017 - 2020 годы» .

Приказ Минэкономразвития России от 24.02.2009 № 58 (ред. от 7 .

05.02.2018) «Об утверждении Методики оценки эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» .

Методические рекомендации по оценке эффективности 8 .

инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 № ВК 477) .

Об утверждении Методических рекомендаций по применению 9 .

государственных сметных нормативов укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры [Приказ от 4 октября 2011 года №481] .

О порядке организации и проведения государственной экспертизы 10 .

проектной документации и результатов инженерных изысканий: [Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 г.] .

Озеленение (Часть 17.) Государственные сметные нормативы .

11 .

Укрупненные нормативы цены строительства НЦС 81-02-17-2014 [Приложение №1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 августа 2014 г. № 506/пр] .

По федеральной целевой программе "Жилье" на 2015 - 2020 годы 12 .

[Постановлением правительства РФ от 25.08.2015 г. №899] .

Антипин А.И. Инвестиционный анализ в строительстве: учеб .

13 .

пособие. - М.: Издательский центр «Академия», 2008. – 236 с .

Алексеев В.Н. Формирование инвестиционного проекта и оценка его 14 .

эффективности: учебно-практическое пособие / В.Н. Алексеев, Н.Н. Шарков. — Электрон. текстовые данные. — М. : Дашков и К, 2017. — 176 c .

Балтина А.С., Красавина Н.Ю. Риски редевелопмента территорий / 15 .

А.С. Балтина, Н.Ю. Красавина // Научно-практический электронный журнал «Аллея науки», Раздел «Современные-технологии управления организацией» № 9 Том 3 2017. – С.505 – 510 .

Васюхин О.В. Экономическая оценка инвестиций: учебное пособие / 16 .

О.В. Васюхин, Е.А. Павлова.— СПб. : Университет ИТМО, 2013. — 99 c .

Гусакова Е.А., Куликова Е.Н., Ефименко А.З., Касьянов В.Ф. Модели и 17 .

подходы к управлению девелоперскими проектами / Е.А. Гусакова, Е.Н. Куликова, А.З. Ефименко, В.Ф. Касьянов – Вестник МГСУ, 12/2012 .

Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки 18 .

любых активов./ Пер. с англ. – 11-е изд., перераб. и доп. - М.: Альпина Паблишер, 2018. - 1316 с .

Захаров С.В. Методические подходы к оценке функционирования 19 .

комплексных проектов на региональном уровне // Организатор производства. 2016 .

— № 4. – С. 67-75 .

Касьяненко Т. Г. Экономическая оценка инвестиций: учебник и 20 .

практикум для бакалавриата и магистратуры / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова .

— М. : Издательство Юрайт, 2016. — 559 с. –С. 128 Пейзер Р., Гамильтон Д. Профессиональный девелопмент 21 .

недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. М.: «Манн, Иванов и Фербер», 2015. – 581 с .

Букунов С.В. Автоматизация процессов бизнес-планирования с 22 .

помощью системы управления проектами MS Project [Электронный ресурс] :

учебное пособие / С.В. Букунов, О.В. Букунова. — Электрон. текстовые данные .

— СПб. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2017. — 72 c. — 978-5-9227-0746-6. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/74321.html .

Волков И., Грачева М. Вероятностные методы анализа рисков 23 .

[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cfi№.ru/fi№a№alysis/i№vest .

(дата обращения: 07.04.2018) .

Воробьева Т.В. Управление инвестиционным проектом [Электронный 24 .

ресурс] / Т.В. Воробьева. — Электрон. текстовые данные. — М. : ИнтернетУниверситет Информационных Технологий (ИНТУИТ), 2016. — 146 c. — 2227Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/39656.html (дата обращения:

10.05.2018) .

Галкин Г. Рынок недвижимости Челябинской области. Возможен 25 .

дальнейший рост, но есть свои риски // Сетевое издание Le№tachel.ru. URL:

http://le№tachel.ru/articles/25021 (дата обращения: 10.05.2018) .

Дамодаран А. Big Data и анализ данных: взгляд финансового 26 .

аналитика // SKOLKOVO BE i№ Tre№d (Busi№ess Educatio№ Tre№ds):

[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://tre№ds.skolkovo.ru/2017/05/big-data-ia№aliz-da№№yih-vzglyad-fi№a№sovogo-a№alitika/ .

Дамодаран А.: [Электронный ресурс]. Режим доступа:

27 .

http://pages.ster№.№yu.edu/~adamodar. (дата обращения: 10.05.2018) .

Державцев М. А. Анализ показателей эффективности 28 .

инвестиционного проекта // Молодой ученый. — 2017. — №6. — С. 239-242. — URL https://moluch.ru/archive/140/39472/ (дата обращения: 19.05.2018) .

Дистергефт Л.В. Технико-экономическое обоснование 29 .

инвестиционного проекта [Электронный ресурс] : учебное пособие / Л.В .

Дистергефт, Е.В. Ядренникова. — Электрон. текстовые данные. — Екатеринбург:

Уральский федеральный университет, 2014. — 52 c. — 978-5-7996-1315-0. —

Режим доступа: (дата обращения:

http://www.iprbookshop.ru/66602.html 15.05.2018) .

Друкер, Питер. Классические работы по менеджменту. Избранные 30 .

статьи из журнала Harvard Business Review / Питер Друкер ; пер. с англ. [И .

Григоряна, О. Медведя, С. Писаревой]. - 2-е изд. - Москва: Юнайтед Пресс, 2010. с.; 24 см. - (Сколково). - Библиогр. в примеч. - Предм. указ.: с. 216-219. - Пер .

изд.: Classic Drucker. Essential Wisdom of Peter Drucker from the Pages of Harvard Business Review / P. Drucker. 2006. - Тираж 3000 экз. - ISBN 978-5-904522-23-0 .

Ефименко И.Б. Экономическая оценка инновационных проектных 31 .

решений в строительстве [Электронный ресурс] / И.Б. Ефименко. — Электрон .

текстовые данные. — Саратов: Вузовское образование, 2014. — 276 c. — 2227Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/20416.html (дата обращения:

25.05.2018) .

Зайцева К.Н. Расчёт и анализ экономической эффективности 32 .

вариантов проекта [Электронный ресурс] : методические указания / К.Н. Зайцева .

— Электрон. текстовые данные. — Оренбург: Оренбургский государственный университет, ЭБС АСВ, 2012. — 36 c. — 2227-8397. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/21658.html(дата обращения: 10.06.2018) .

Зельдович, Борис Захарович. Менеджмент: учебник / Б. З. Зельдович. Москва: Экзамен, 2011. - 591 с.; 22 см. - (Учебник для вузов). - Библиогр.: с. 569ISBN 5-472-02168-5 .

Зиновьев, Вячеслав Николаевич. Менеджмент: учеб. пособие / В. Н .

34 .

Зиновьев, И. В. Зиновьев. - Москва: Дашков и К°, 2011. - 480 с.: ил.; 21 см. Библиогр.: с. 463-467 (69 назв.), библиогр. в тексте, библиогр. в примеч. - ISBN 978-5-9113-1153-7 .

Информационно-аналитические методы оценки и мониторинга 35 .

эффективности инновационных проектов [Электронный ресурс] : монография / В.И. Бариленко [и др.]. — Электрон. текстовые данные. — М. : Русайнс, 2015. — — — Режим доступа:

163 c. 978-5-4365-0167-3 .

http://www.iprbookshop.ru/48890.html (дата обращения: 10.05.2018) .

Минько Э.В. Оценка эффективности коммерческих проектов 36 .

[Электронный ресурс] : учебное пособие / Э.В. Минько, О.В. Завьялов, А.Э .

Минько. — Электрон. текстовые данные. — Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2017.

— — — Режим доступа:

553 c. 978-5-4486-0015-9 .

http://www.iprbookshop.ru/74230.html (дата обращения: 16.06.2018) .

Михайлова Е.В. Экономическая оценка инвестиционно-строительных 37 .

проектов с учетом надежности строительных организаций [Электронный ресурс] :

монография / Е.В. Михайлова. — Электрон. текстовые данные. — Волгоград:

Волгоградский государственный медицинский университет, Волгоградский институт бизнеса, Вузовское образование, 2013. — 136 c. — 978-5-9652-0288-1. —

Режим доступа: (дата обращения:

http://www.iprbookshop.ru/19190.html 10.06.2018) .

Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финансирование 38 .

[Электронный ресурс] / И.А. Никонова. — Электрон. текстовые данные. — М. :

Альпина Паблишер, 2017. — 153 c. — 978-5-9614-1771-5. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/68024.html (дата обращения: 14.06.2018) .

Околелова Э.Ю. Строительство высотных зданий. Оценка 39 .

эффективности проектов в условиях рисков [Электронный ресурс] : монография /

Э.Ю. Околелова, Н.И. Трухина. — Электрон. текстовые данные. — Воронеж:

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС

АСВ, 2016. — — — Режим доступа:

133 c. 978-5-89040-621-7 .

http://www.iprbookshop.ru/72946.html (дата обращения: 09.06.2018) .

Шилков, Владимир Ильич. Менеджмент: учеб. пособие / В. И. Шилков 40 .

; науч. ред. Е. Ю. Кузнецова ; Урал. гос. техн. ун-т - УПИ им. первого Президента России Б. Н. Ельцина. - Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2008. - 107 с.: ил.; 21 см. Библиогр.: с. 104-106 (40 назв.). - ISBN 978-5-321-01466-0 .

Официальный сайт министерства строительства России [Электронный 41 .

ресурс] // Режим доступа: http://www.mi№stroyrf.ru/docs/1978/. (Дата обращения:

18.03.2017) Реут Д.В. Сравнительный анализ вариантов инвестиционного проекта 42 .

и управление параметрами проекта [Электронный ресурс] : учебное пособие / Д.В .

Реут, Ю.Н. Бисеров. — Электрон. текстовые данные. — М. : Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана, 2010. — 60 c. — — Режим доступа: (дата 2227-8397. http://www.iprbookshop.ru/31357.html обращения: 11.06.2018) .

Соболева Е.А. Развитие российского девелопмента в современных 43 .

условиях [Электронный ресурс] : монография / Е.А. Соболева, В.С. Канхва. — Электрон. текстовые данные. — М. : Московский государственный строительный университет, ЭБС АСВ, 2016. — 152 c. — 978-5-7264-1336-5. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/62627.html(дата обращения: 10.05.2018) .

Соболева Е.А. Финансирование, анализ и оценка девелоперских 44 .

проектов [Электронный ресурс] : учебное пособие / Е.А. Соболева, В.С. Канхва. — Электрон. текстовые данные. — М. : Московский государственный строительный университет, ЭБС АСВ, 2016. — 152 c. — 978-5-7264-1423-2. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/62639.html(дата обращения: 11.06.2018) .

Соболева Е.А. Особенности развития проектной деятельности 45 .

инвестиционно-строительного комплекса. Детализация и перспективы [Электронный ресурс] : монография / Е.А. Соболева, В.П. Луговая. — Электрон .

текстовые данные. — М.: Московский государственный строительный университет, ЭБС АСВ, 2016. — 160 c. — 978-5-7264-1287-0. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/60824.html(дата обращения: 12.06.2018) .

Шкурко В.Е. Управление рисками проектов [Электронный ресурс] :

46 .

учебное пособие / В.Е. Шкурко. — Электрон. текстовые данные. — Екатеринбург:

Уральский федеральный университет, ЭБС АСВ, 2014. — 184 c. — 978-5-7996Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/65997.html(дата обращения:

3.05.2018) .

Управление реализацией инвестиционного проекта строительства 47 .

объекта недвижимости [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие к выполнению курсового проекта /. — Электрон. текстовые данные. — Воронеж:

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС

АСВ, 2015. — — — Режим доступа:

68 c. 978-5-89040-525-8 .

http://www.iprbookshop.ru/55035.html(дата обращения: 5.05.2018) .

Сайт Микрорайона «Парковый» Режим доступа:

48. http://parki174.ru/views/(дата обращения: 5.05.2018) .

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

SWOT-АНАЛИЗА ПРОЕКТА

Таблица Б 1 - SWOT - проекта Внешние вероятные факторы, дающие Внешние вероятные факторы, которые могут дополнительные возможности по достижению осложнить достижение цели реализации проекта целей проекта Отсутствие больших капитальных вложений в Низкий уровень доступности средств приобретение прав на земельные участки под строительство и затрат на содержание вложенных средств на покупку прав Необходимость реновации территории, сноса ветхого Риск окончания действия договора о РЗТ жилья и решения социальных вопросов населения

–  –  –

Разделение проекта на под проекты Достаточно длинные сроки реализации проекта в целом Отсутствие обременений по строительству СКБ Таблица Б 2 - Прогноз объема инвестиций по инвестиционному проекту, тыс. руб.



Похожие работы:

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ" ЮРГИНСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ СТ...»

«Сорокин Игорь Андреевич ВОЛЬТАМПЕРОМЕТРИЧЕСКОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОМПОНЕНТОВ-МАРКЕРОВ ПРОДУКТОВ ВЫСТРЕЛА В ОБЪЕКТАХ КРИМИНАЛИСТИКИ 02.00.02 – аналитическая химия Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата химических наук Томск – 2018 Работа выполнена в ФГАОУ ВО "Национальный исследовательский Томский политехниче...»

«Инфракрасные электрические нагреватели и излучатели производства компании ЛеоКомплект представляет порталал tutteplo : Инфракрасные нагреватели – это современный тип нагревателей, в основе которых лежит принцип инфракрасной передачи тепла. В наше...»

«О времени строительства Ереванской крепости и предполагаемой крепости Конд-Козерн АлексанАкобян ( ИнститутВостоковеденияНАНРА) Одной из проблем современной историографии является попытка ответить на вопрос когда, почему, в результате каких исторических изменений центр Еревана переместился от крепости Эребуни-Аринберд в сторону современного цен...»

«Elec.ru Электротехническая библиотека Elec.ru ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ГОСТР СТАНДАРТ МЭК 62620РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Аккумуляторы и аккумуляторные бат...»

«ISSN 1993ВІСН НИК Донбас ської держа авної машинобудівної академії. а № 2 (27), 2012. 43 УД 621.774.001 ДК Ков валевский С. В., Ста й ародубцев И. Н. МЕ ЕТОД ПОВВЫШЕНИ КАЧЕС ИЯ СТВА РАБ БОЧИХ ПО ОВЕРХНО ОСТЕЙ ДЕ ЕТАЛЕЙ М МАШИН С ИСПОЛЬ ЬЗОВАНИИЕМ РЕАК КЦИЙ СА АМОРАСППРОСТРАН НЯЮЩЕГГОСЯ ВЫССОКОТЕМ МПЕРАТУ УРНОГО СИНТ...»

«Арматура в алюминиевом корпусе КЛАПАНЫ ЭЛЕКТРОМАГНИТНЫЕ СЕРИИ ВН, ВФ (в алюминиевом корпусе) Клапаны электромагнитные автоматические общепромышленного и взрывозащищенного исполнений соответствуют ТУ РБ 05708554.021-96. Клапаны предназначены для использования в системах дистанционного управления пото...»

«АЯ 46 ОКП 422953 (Код продукции) TWR-1 АДАПТЕР ДЛЯ ТЕСТИРОВАНИЯ УСТРОЙСТВ ЗАЩИТНОГО ОТКЛЮЧЕНИЯ (УЗО) РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ Версия 1.02 ОГЛАВЛЕНИЕ 1 ВВЕДЕНИЕ 2 ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ 3 ПОДКЛЮЧЕНИЕ АДАПТЕРА К ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ СЕТИ 4 ПРОВЕРКА ВЫКЛЮЧАТ...»

«Управление большими системами Специальный выпуск 30.1 "Сетевые модели в управлении" УДК 519.178 + 519.977.5 ББК 22.18 НЕКОТОРЫЕ АЛГОРИТМЫ ОПТИМИЗАЦИИ И ВИЗУАЛЬНОГО ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ТРАНСПОРТНЫХ ПОТОКОВ Гордийчук Т. В. 1 Ицков А. Г. 2 (Ижевский Государст...»







 
2019 www.librus.dobrota.biz - «Бесплатная электронная библиотека - собрание публикаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.