WWW.LIBRUS.DOBROTA.BIZ
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - собрание публикаций
 

«ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ ПЕРЕД ГЭК Зав. кафедрой _ (Ф.И.О.) (подпись) «» 201 г. МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ РАЗВИТИЕ МАЛОЭТАЖНОГО ФОРМАТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Научный руководитель, к. э. н., доцент: ...»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего образования

«Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Институт «Высшая школа экономики и менеджмента»

Кафедра экономики и управления строительством и рынком недвижимости

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ ПЕРЕД ГЭК

Зав. кафедрой ___________________

______________ __________________

(Ф.И.О.) (подпись) «______» ________________201__ г .

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

РАЗВИТИЕ МАЛОЭТАЖНОГО ФОРМАТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Научный руководитель, к. э. н., доцент: Караваева Н.М .

Нормоконтролер, к. э. н., доцент: Караваева Н.М .

Студент группы ЭММ-261101 Никитенко А.Д .

Екатеринбург ЗАДАНИЕ РЕФЕРАТ

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, МАЛОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ, ЖИЛАЯ

ЗАСТРОЙКА, КОМФОРТНАЯ ГОРОДСКАЯ СРЕДА .

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений .

В первой главе рассматриваются общие положения рынка жилой недвижимости – его структура, законодательное регулирование строительства жилья, параметры определения его качества и комфортности .

Во второй главе изучаются зарубежные подходы к плотности и высотности городского жилья, анализируется сложившиеся в России типологии жилья, вырабатывается оптимальная модель малоэтажной высокоплотной жилой застройки .

В третьей главе описывается выбранный для реализации предложенной модели участок, производится технико-экономическое обоснование проекта строительства жилого комплекса, рассчитывается его финансовоэкономическая эффективность .

Основная часть диссертации изложена на 92 страницах, содержит 13 таблиц, 3 рисунков и 7 приложений; список использованной литературы включает 96 наименований .

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.2 ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ТЕХНИЧЕСКОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В

СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.3 ПРИНЦИПЫ КОМФОРТНОЙ ЖИЛОЙ СРЕДЫ

2 ИССЛЕДОВАНИЕ МИРОВЫХ ПОДХОДОВ К ПЛОТНОСТИ ГОРОДСКОЙ

ЗАСТРОЙКИ

2.1 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДОВ

2.2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В РОССИЙСКИХ

ГОРОДАХ

2.3 МАЛОЭТАЖНОЕ ВЫСОКОПЛОТНОЕ ЖИЛЬЕ КАК

ПЕРСПЕКТИВНЫЙ ВАРИАНТ ЗАСТРОЙКИ ПЕРИФЕРИЙНЫХ

ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА МАЛОЭТАЖНОГО

ВЫСОКОПЛОТНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

3.1 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.2 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА............... 68

3.3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ.... 73 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы диссертации. Ускоряющийся рост населения сопровождается непрекращающимся увеличением численности жителей городов .





При этом покупатель становится все более взыскательным и финансово грамотным. Перед застройщиками и властями стоит задача не только обеспечить спрос предложением за счет строительства «квадратных метров», но и сделать это жилье комфортным. Высокие плотность и этажность жилья зачастую не благоприятствуют повышению качества жилой среды, а индивидуальное жилищное строительство не способствует рациональному использованию земельных ресурсов. Необходима модель, способная объединить потребительские свойства комфортного жилья с развитой инфраструктурой и лаконично вписаться в городской контекст .

Целью настоящей магистерской диссертации является обоснование перспективной модели плотности и высотности жилой застройки в пригородных районах российских городов с последующей разработкой девелоперского проекта на основании выбранной модели .

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

изучить структуру рынка жилой недвижимости;

произвести обзор законодательного и технического регулирования жилищного строительства;

определить критерии комфортности жилой среды;

ознакомиться с зарубежными подходами к плотности и этажности жилой городской застройки;

исследовать развитие российского городского жилья в историческом контексте;

выработать оптимальную модель жилой застройки;

провести маркетинговый анализ выбранного земельного участка;

выполнить технико-экономическое обоснование строительства;

рассчитать экономическую оценку эффективности инвестиций девелоперского проекта .

Объектом исследования является городская жилая застройка, предметом

– малоэтажное высокоплотное жилье на примере проектируемого комплекса таунхаусов в микрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурга .

Методологическую основу диссертационного исследования составляют методы сбора информации, сравнительного анализа, группировки и сопоставления, инвестиционного анализа, принятия управленческих решений, экспертных и качественных оценок .

Степень изученности темы. Все города сталкиваются с проблемой обеспечения жильем растущего населения. Сложившиеся подходы к строительству жилья во многих странах либо устарели и не соответствуют текущим задачам и требованиям, либо становятся причиной экологических и социальных проблем. В некоторых зарубежных странах уже предпринимались попытки пересмотра моделей жилой застройки. В России первый документ, задающий траекторию для этого процесса, появился лишь в прошлом году. При этом принципы строительства жилья, его плотности и этажности должны учитывать специфику не только отдельной страны, но особенности региона, города, района и уже сформировавшегося городского контекста .

Нормативной основой исследования является законодательство Российской Федерации в сфере жилищного строительства. Теоретическими источниками стали публикации, посвященные вопросам городского планирования и подходам к жилой застройке российских и зарубежных авторов: Асаула А.Н., Селютиной Л.Г., Гиффорда Р., Платонова А.М., Ларионовой В.А., Караваевой Н.М. и др. Эмпирическую базу работы составили аналитические и статистические данные о развитии рынков жилой недвижимости Екатеринбурга, России и других стран .

Научным результатом магистерского исследования является разработка модели и расчет эффективности проекта по строительству малоэтажного высокоплотного жилого комплекса в микрорайоне Широкая Речка г .

Екатеринбурга .

Научная новизна работы заключается в предложении и обосновании выбора малоэтажного высокоплотного формата городского и пригородного жилья как перспективной модели, сочетающей в себе сомасштабность психофизиологическим особенностям человека и комфорт проживания с развитым инфраструктурным окружением, отличающейся от сложившихся подходов рациональным использованием пригородных земельных ресурсов и городских инженерных сетей и позволяющей избежать экологических и социальных проблем .

Практическая значимость результатов магистерского исследования определяется возможностью их применения при разработке концепций новых городских и пригородных жилых комплексов .

Объем и структура диссертации. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы 96 источников и 7 приложений. Основная часть диссертации изложена на 92 страницах, содержит 13 таблиц и 30 рисунков .

Во введении обосновывается выбор темы исследования и ее актуальность, формулируется цель и ставятся задачи, определяются предмет и объект исследования, его теоретическая, методологическая и эмпирическая базы, обозначается научная новизна и практическая значимость полученных результатов .

В первой главе рассматриваются общие положения рынка жилой недвижимости – его структура, законодательное регулирование строительства жилья, параметры определения его качества и комфортности .

Во второй главе изучаются зарубежные подходы к плотности и высотности городского жилья, анализируется сложившиеся в России типологии жилья, вырабатывается оптимальная модель малоэтажной высокоплотной жилой застройки .

В третьей главе описывается выбранный для реализации предложенной модели участок, производится технико-экономическое обоснование проекта строительства жилого комплекса, рассчитывается его финансовоэкономическая эффективность .

В заключении формулируются основные выводы по результатам работы .

В приложениях представлены расчеты по практической части работы .

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

–  –  –

Составлено автором по [13] средней этажности (4–9 этажей);

многоэтажные (10–16 этажей);

повышенной этажности (17–25 этажей);

высотные (более 25 этажей) .

Маркетинговый подход выделяет несколько групп жилья в зависимости от предпочтений целевых аудиторий покупателей и их платежеспособности .

Как правило, такая классификация жилой недвижимости по четырем категориям [48] применяется к первичному рынку жилой недвижимости (рисунок 1):

массовое жилье:

а) эконом-класс (бюджетный вариант жилья); в конце 2017 года подписан закон о замене термина «жилье экономического класса»

на «стандартное жилье» [30];

б) комфорт-класс – жилье, соответствующее доходам и запросам граждан, которых принято называть «средним классом»;

жилье повышенной комфортности:

а) бизнес-класс – жилье выше среднего качества, рассчитанное на состоятельных людей среднего класса, ценящих высокие стандарты жизни и безопасность и готовых платить больше в обмен на комфорт;

б) жилье высокой степени комфортности (элитное); уровень элитности при этом может отличаться в разных городах: в Москве, например, есть более детализированное и четкое разделение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное [29] .

Рисунок 1 – Классы жилья [52] Вторичное жилье в нашей стране принято классифицировать по градостроительным критериям [13]: в советское время были «хрущевки», «сталинки», «брежневки» – по типу квартиры можно было сразу определить размер кухни или примерную планировку [46]:

дома старого фонда, построенные еще в дореволюционный период;

дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода и обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных районах – центральных и удаленных от промышленных зон;

дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки»

гг.) с заниженными архитектурно-технологическими 1960-х параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты («брежневки», дома по «чешскому проекту», 96 –я серия, проект БПС, АППС и др. [53]);

По материалу наружных стен жилые дома бывают [50]:

кирпичные (либо из других мелкоразмерных элементов, например, из легкобетонных или керамических блоков);

из крупных блоков;

панельные;

монолитные;

деревянные;

модульные (из объемных блоков);

смешанного типа .

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье [13]:

для постоянного проживания;

загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода (дачи);

предназначенное для кратковременного проживания (например, гостиницы) .

По месту расположения жилье классифицируется в следующие группы [53]:

городская жилая недвижимость;

загородная (пригородная или сельская) жилая недвижимость .

Таким образом, рынок жилой недвижимости имеет определенную специфику и структуру, определяемую его ключевыми характеристиками и функциями, и развивается в тесной связи со всем строительным рынком, являясь важнейшим экономическим ресурсом и во многом определяющим благосостояние населения .

1.2 ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ТЕХНИЧЕСКОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В

СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

При разработке концепции девелоперского проекта и подготовке проектно-сметной документации необходима опора на действующее законодательство, учет его ограничений и мер поддержки. Для этого необходим единый понятийный аппарат и нормативная база .

Функция разработки и реализации государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики, в том числе развития жилищного строительства в России, возложена на Минстрой РФ [41]. Свой отпечаток вносят также региональные законодательные и нормативные базы, которые могут иметь расхождения или даже противоречия с федеральной базой [6] .

Безусловно, в России реализовывается ряд программ, направленных на удовлетворение потребностей населения в жилье .

Основные пути и способы поддержки жилищного строительства [42]:

софинансирование строительства инфраструктуры за счет привлечения бюджетных источников;

вовлечение неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны;

внедрение международных стандартов комфортной среды проживания .

Региональные застройщики часто не могут заложить возведение социальной инфраструктуры для проекта жилой застройки в стоимость квадратного метра жилья. У регионов также нет возможности строить социальные объекты и внутриквартальные дороги за свой счет [56]. Поэтому на поддержку жилищного строительства выделяются значительные средства .

Например, в течение 2017-2019 гг. ежегодно будет выделяться по 20 млрд .

рублей в виде субсидий бюджетам РФ в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015гг. [42]. Цели программы – формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, путем предоставления служебного жилья, обеспечения жильем особых категориях граждан или выделения субсидий на его приобретение [71] .

Другая программа – «Жилье для российской семьи» – направлена на снижение стоимости квадратного метра жилой недвижимости и улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан. В ее рамках особое внимание уделяется возведению инфраструктуры в новых застраиваемых территориях – дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения (рисунок 2) .

Рисунок 2 – Программа «Жилье для российской семьи» [1] Обе эти программы входят в другую, более масштабную государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [1]. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [9] она предусматривает, помимо прочего, разработку порядка бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса с ограничением продажной цены на такое жилье, разработку комплекса мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе, и снижение стоимости 1 кв. метра жилья путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса. Объемы выделяемых на программу средств указаны на рисунке 3 .

Рисунок 3 – Объемы бюджетных ассигнований [1] Другие программы жилищной поддержки – «Обеспечение жильем молодых специалистов на селе» [34], «Молодой семье — доступное жилье»

[66], предоставление жилых помещений или выделение денежных средств на их приобретение военнослужащим [10; 44] .

Для комплексного развития жилищной сферы и повышения спроса платежеспособного населения Минстроем разработана «Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года» [75]. Одной из целей Стратегии сформулировано повышение доступности жилья через ипотечное кредитование, арендное жилье и жилье для приоритетных категорий граждан .

Реализация нижеприведенных мер по повышению доступности ипотеки поможет сформировать платежеспособный спрос на жилье, в том числе на квартиры большей площади и комнатности. Предполагается, что к 2025 году ипотека станет доступна более, чем для половины населения.

Цели и задачи в сфере ипотечного кредитования:

повышение доступности ипотечных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;

развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг для формирования устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования;

перевод рынка ипотечного жилищного кредитования в электронный формат;

стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования .

Преимущество развитого рынка арендного жилья заключается в том, что подобный формат позволяет удовлетворить потребности различных социальных групп. Наличие на рынке аренды жилья разного класса позволяет семьям выбирать подходящее жилье в зависимости от текущего дохода и иметь возможность достаточно быстро сменить его в случае каких-либо изменений, например, увеличения семьи, изменения уровня доходов, смены работы и т.п .

Сущность программы развития арендного жилья:

формирование цивилизованного рынка коммерческой аренды;

создание и реализация концепции арендных домов с использованием механизма коллективных инвестиций;

создание благоприятных нормативно-правовых условий для развития легального рынка аренды и строительства арендного жилья;

запуск и реализация пилотных проектов и программ развития коммерческого арендного жилья с привлечением средств инвесторов, в том числе коллективных;

формирование типовой программы развития корпоративной коммерческой аренды жилья для крупных работодателей .

Существующий фонд социального жилья на текущий момент не способен решить проблему обеспечения граждан, имеющих право на улучшение жилищных условий, за счет федерального, регионального или муниципального бюджета. В целях совершенствования государственной политики по вопросам обеспечения жильем незащищенных категорий граждан должен быть создан институт некоммерческого арендного жилья.

Основные шаги для создания рынка некоммерческой аренды как инструмента поддержки социальноприоритетных категорий граждан:

принятие поправок в законодательство в части бюджетных мер поддержки отдельных категорий граждан в решении жилищного вопроса;

разработка механизма бюджетной поддержки строительства некоммерческого арендного жилья;

разработка и реализация мер стимулирования привлечения средств частных инвесторов к строительству некоммерческого арендного жилья .

Развитие рынков ипотеки, цивилизованной аренды жилья и внедрение механизма некоммерческой аренды являются основными инструментами поддержки спроса на рынке жилья. Еще одним источником спроса могут выступать ипотечные программы для отдельных слоев населения, например, военные накопительно-ипотечные системы и социальные ипотечные программы на региональном уровне для отдельных категорий граждан с учетом местной специфики .

Другой успешный шаг, предпринятый в целях улучшения жилищных условий – совместный проект Минстроя РФ и Фонда защиты прав гражданучастников долевого строительства ДОМ.РФ [38]. Это единая информационная система, обеспечивающая полную прозрачность долевого строительства для граждан и всех участников жилищной сферы. Это особенно актуально на фоне того, что более 80% из общего ввода индустриального жилья занимает строительство с привлечением средств граждан по ДДУ [1]. На 04.05.2018 в системе было зарегистрировано 19 227 договоров долевого участия, 819 застройщиков перечислили в фонд взносы. В системе можно также найти актуальную ставку по ипотеке, информацию о застройщиках и кредитных организациях .

Как уже сказано выше, реализация жилищных программ сопровождается повышением качества городской среды. По поручению Председателя Правительства РФ Минстрой России, ДОМ.РФ и КБ Стрелка разрабатывают принципы комплексного развития территорий для преобразования городов по стандартам современной жилой среды [31]. Стандарты должны быть разработаны к концу 2018 года.

Цели создания стандартов:

обновление и улучшение действующих градостроительных документов, поскольку большинство действующих правил, норм и СНиПов были разработаны еще в советское время для городов плановой экономики, ориентируемой на производство;

создание комплексного подхода к развитию жилой среды;

адаптация опыта мировых городов-лидеров по качеству жизни к российской действительности .

В рамках разработки стандартов уже разработан «Свод принципов комплексного развития городских территорий» [74], которые уже тестируются во Владивостоке, Саратове, Калининграде и городе Свободный. По этим принципам составляются рекомендации по изменению законодательной и нормативной базы в сфере строительства и благоустройства. Эти принципы объединят рекомендации о том, как строить новые дома, улучшать качество жизни на застроенных территориях, сохранять историческую застройку и экономически выгодно использовать ее в современной жизни .

Далее рассмотрим законодательные аспекты жилищного строительства с точки зрения застройщика .

Существующая законодательная база РФ в сфере жилищного строительства (включая не только правовые нормы, но и обязательные к применению технические требования) не совершенна. В сфере правового регулирования жилищного строительства назрел ряд проблем, требующих скорейшего решения. Рассмотрим основные из них, а также предпринимаемые для их разрешения меры .

«Громоздкая регуляторика» [45]. Необходимо сократить количество обязательных разрешительных процедур и сроки согласований. Снижение административных барьеров в отрасли жилищного строительства остаётся приоритетной государственной задачей, на выполнение которой направлены следующие действия:

утверждение Правительством исчерпывающего перечня административных процедур в жилищном строительстве [29];

продолжение работы по оптимизации этих перечней в сфере непосредственно жилищного строительства и разработка аналогичных перечней в других подотраслях строительства, включая технические подключения к инженерным сетям;

совершенствование законодательства в части саморегулирования .

Предпринимаемые шаги должны улучшить предпринимательский климат в сфере жилищного строительства. Некоторые изменения уже есть: за период с 2010 по 2015 гг. Россия поднялась в рейтинге Всемирного банка «Ведение бизнеса» по показателю «Получение разрешений на строительство» на 60 позиций (рисунок 4), сократив при этом также количество процедур и их продолжительность .

Рисунок 4 – Сокращение административных барьеров [42] Однако, нередко случается так, что на территориях, близких даже географически, административные процедуры являются совершенно разными и по срокам, и по качеству исполнения [45]. 10 лучших по этому показателю регионах РФ существует девять процедур, а срок ожидания разрешения составляет 86 дней; в 10 худших субъектах – 16 процедур и 165 дней ожидания [45] .

Техническое регулирование .

Необходимо законодательное установление строительных норм, обязательных к применению, формирование единого комплекса нормативных документов в области технического регулирования жилищного строительства. В рамках решения этой задачи за 2017 год было разработано 300 нормативно-технических документов [45], обеспечивающих соответствие нормативно-технической базы требованиям времени. Кроме того, в целях гармонизации отраслевой нормативно-технической базы в настоящее время подготовлен законопроект, предусматривающий введение принципа «одного окна» в техническом регулировании .

Помимо этого, необходимо также исключить ситуацию, когда к уже готовым к строительству объектам предъявляются новые требования от МЧС, Роспотребнадзора, пожарных служб и других структур: новые правила вводятся без согласования с Минстроем, из-за чего вся проектная база будущих строек должна переделываться и пересчитываться, что требует от застройщиков вложение дополнительных денежных и временных ресурсов. Для исключения подобных инцидентов требуется более эффективное межведомственное взаимодействие .

Ценообразование в строительстве. Действующая сметно-нормативная база давно устарела, отсутствуют четкие, обоснованные и достоверные сведения о расходах в проектировании и строительстве, в следствие чего составляемые сметы не всегда соответствуют реальности. Нужно создавать государственную систему информирования о ценообразовании в отрасли и ввести технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций в строительство. В 2017 году впервые за 20 лет в рамках реформирования системы ценообразования Правительством было принято решение о разработке и актуализации сметных нормативов, отвечающих современным технологиям строительства и реальным рыночным условиям, обеспечивающих определение достоверной стоимости строительной продукции. Законодательной основой этого станет внесенный в Государственную Думу правительственный законопроект [32], который предусматривает создание системы государственного мониторинга стоимости строительных ресурсов и прозрачной общедоступной государственной информационной системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Планирование бюджетных капитальных вложений основе новой системы ценообразования, которая станет комплексным, современным и эффективным инструментом, обеспечивающим максимально достоверную начальную цену контракта для последующего проведения конкурсных процедур, должно начаться уже с 2018 года [57] .

На реализацию этой же задачи направлена и работа по формированию реестра типовой проектной документации [72]. На конец 2017 года реестр включены сведения о проектной документации в отношении 337 объектов капитального строительства. В целях совершенствования института типового проектирования подготовлен также законопроект, предусматривающий установление обязательности применения типовых проектов как органами государственной власти, так и органами местного самоуправления .

Существенным законодательным изменением становится постепенная отмена долевого строительства. Начался переход к банковскому проектному финансированию, когда риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка. Согласно цифрам Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков. По другим источников обманутых дольщиков в три раза больше – 122 тысячи [3749]. При проектном финансировании на рынок будут попадать уже готовые квартиры. С одной стороны, переход на проектное финансирование значительно снизит риски покупателей, с другой – стоимость жилья возрастет, уже не получится сэкономить, вкладываясь на стадии котлована. Также это может привести к уходу с рынка мелких девелоперов, оставив только крупные финансово-устойчивые компании, и ранее строящие за счет собственных средств. Первые поправки к закону вступят в силу уже 1 июля 2018 года [35], а полный переход займет несколько лет: потребуется сначала создать все условия для такого перехода, не допустить сбоев, уйдя от одного механизма, не отладив или даже не создав другой .

Еще одно законодательное предложение – дать апартаментам статус жилья и закрепить их правовой статус в законодательстве [40]. Владельцам такой недвижимости будет дана возможность оформить постоянную регистрацию и получать социальные услуги. В настоящее время апартаменты относятся к офисной недвижимости, а потому не обеспечены социальной инфраструктурой и благоустройством, коммунальные платежи, налоги и ипотечные ставки для апартаментов выше. Однако застройщики предлагают более низкие цены в сравнении с квартирами, более удобное расположение и, нередко, гостиничную инфраструктуру. Также проект предусматривает разработку простой процедуры перевода апартаментов из жилого помещения в нежилое (офисное) на случай, если желающих жить в них не найдется .

1.3 ПРИНЦИПЫ КОМФОРТНОЙ ЖИЛОЙ СРЕДЫ

По результатам опроса ВЦИОМ [32], 41% россиян испытывает потребность в улучшении жилищных условий, 78% из них хотят переехать на новое место. При этом больше половины желающих переехать (57%) хотят найти новое жилье внутри городских границ, а 16% готовы переехать за пределы города. Основной причиной смены места жительства является недостаточный уровень благоустройства, непосредственно определяющий качество жилой среды: комфортное жилье и городское пространство складывается не только из квартир, но из двора, квартала, района, а также социальной, транспортной и торговой инфраструктуры, близости к местам работы и отдыха.

К недостаткам благоустройства жилой среды относят [81]:

нерентабельные первые этажи;

дома на 1000 квартир;

как следствие – слишком большие необустроенные дворы;

скоростная магистраль вместо тихой улицы;

пустыри вместо дорожек;

есть зелень, но нет парков;

непроходимые спальные районы вместо пригодной для жизни среды .

Полученные результаты говорят о необходимости смены подходы к планировке квартир, оптимизации благоустройства районов и городской среды в целом. Эксперты уверены, что «с использованием современных методов можно создавать комфортную среду для жизни в квартире, во дворе, в подъезде, не привлекая при этом дополнительных средств из бюджета» [79] .

Минстрой РФ совместно с агентством «ДОМ.РФ» и КБ «Стрелка»

отслеживает индекс качества жилой среды российских городов: оценивает, насколько город готов к современным вызовам и отвечает потребностям горожанина [47]. Производится анализ 1112 городов по 30 индикаторам .

Анализ жилья прилегающих пространств, в честности, выполняется по следующим параметрам:

безопасность: доля аварийного жилого фонда (%);

комфорт: доля жилого фонда, обеспеченного централизованными услугами тепло-, водо-, электроснабжения, водоотведения (%);

экологичность: количество вывезенных ТБО на душу населения (тыс .

м3/чел.);

идентичность и разнообразие жилой застройки (%);

современность среды: разнообразие функций в жилой зоне (%) .

Всего определено 4 уровня состояния городской среды: плохой, удовлетворительный, хороший, исключительный. По результатам анализа из 1112 российских городов ни один не получил исключительную оценку, всего лишь один город (Москва) показал хорошее состояние городской среды, все остальные города – удовлетворительное и плохое (рисунок 5) .

Рисунок 5 – Качество среды российских городов [47] Опрос и проведенное исследованию подтверждают необходимость пересмотра подхода к планировке и самого жилья, и жилой среды, являющейся неотъемлемой составляющей жизнестойкого города (рисунок 6) .

Рисунок 6 – Составляющие жизнестойкого города [74] На международном уровне темой жизнестойкости и стабильного развития городов занимаются ООН-Хабитат и Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Последняя стратегия планирования устойчивых жилых пространств ООН-Хабитат была разработана в 2014 г.

Ее основные принципы [74]:

простор для уличной сети;

1) высокая плотность населения города;

2) функциональное разнообразие;

3) социальное разнообразие: широкий диапазон цен и типов жилья, 4) ни один из типов жилья не занимает больше половины города;

ограничение специализации землепользования:

5) монофункциональные кварталы не должны занимать больше 10% площади любого района .

Эти принципы базируются на трех главных характеристиках устойчивых городов: компактности, связанности и интеграции .

В целях установления единых принципов качественной жилой среды для российских городов в России разрабатываются принципы гармоничной комплексной застройки (рисунок 7) как альтернатива неактуальным СНиПам и СанПиНам. В 2017 году была опубликована первая книга – уже упомянутый ранее «Свод принципов комплексного развития городских территорий» [74] .

Свод представляет собой обзор ведущих практик в сфере формирования жилой и многофункциональной застройки .

–  –  –

Целевые модели жилой городской застройки Малоэтажная Среднеэтажная Центральная Рисунок 7 – Разработка принципов гармоничной жилой застройки1 Составлено автором по [74] Для определения принципов комфортной жилой Свод выделяет ценности, которыми руководствуются покупатели при выборе жилья. На ценностях основываются сценарии (рисунок 8) – обобщенные способы жизни в городе. Каждый сценарий предполагает определенные предпочтения в четырех сферах: выборе жилья, способах перемещения по городу, потребления товаров и услуг и проведения досуга. У каждого из четырех сценариев есть свои преимущества и свои особенности, которые придется учитывать горожанам. В реальности выделенные характеристики могут комбинироваться по-разному .

На основе этих комбинаций могут применяться различные пространственные решения и формироваться индивидуальные облики каждой из территорий .

На основании сценариев сформированы целевые модели городской среды: малоэтажная – для пригородного сценария, среднеэтажная – для городского, и центральная – для центрального. Для каждой из целевых моделей устанавливаются основной приоритет и ключевые показатели эффективности (КПЭ), отражающие качество жизни, соответствующее ценностями сценария (таблица 2). Целевые модели имеют свои функциональные и объемнопространственные характеристики застройки, а также набор планировочных принципов и элементов городской среды, которые способствуют формированию территорий жилой застройки, соответствующих сценарию .

–  –  –

2.1 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДОВ

К 2050 году население планеты по прогнозам достигнет 10 млрд. человек [62]. 70% населения к этому времени будет проживать в городах. В долгосрочной перспективе этот рост по-разному влияет на развитие городской инфраструктуры и, в том числе, на плотность, качество и комфортность жилой среды .

Во многих самых разных городах по всему миру может быть похожая плотность населения, но распределение этой плотности в корне отличается. В самых общих чертах можно выделить три основных подхода к высотности жилья и его плотности: американская, европейская и японская [84] .

Европейская модель: классика, гармония, порядок Европейский город характеризуется классическим, упорядоченным подходом к градостроительству, основанным на формальных правилах, гарантирующих гармонию между зданиями и их единообразие. Европейцы отвергают все, что выделяется, враждебно настроены к высоким зданиям, во многих европейских городах нередко наличие строгих ограничений высотности [84]. Европейцы – консерваторы, для них очень важно сохранять исторический центр со старинными постройками средней этажности: методы строительства в годы их возведения и отсутствие лифтов ограничивали высоту зданий до 5-6 этажей. В связи с этим многие центральные районы различных европейских городов очень похожи. Традиционный европейский квартал, как правило, прямо противоположен концепции «башня в парке» Ле Корбюзье (рисунок 8) .

–  –  –

Рисунок 8 – Городская застройка европейских городов1 Составлено автором по [84] Хотя исторические центры городов очень похожи во всех европейских городах, новая пригородная застройка значительно отличается в разных странах. Как правило, новое жилье плотнее, чем в Северной Америке: обычно это либо многоквартирные малоэтажные здания (Швеция, Германия), либо таунхаусы (Великобритания, Нидерланды), либо индивидуальные дома, но с уменьшенной площадью и самого дома, и участка (Франция). В Восточной Европе коммунистические правительства любили строить высотные многоквартирные микрорайоны на пригородных территориях [84] .

Эта модель среднеплотной планировки, по-видимому, положительно сказывается на уровне пешеходных передвижений, который в европейских городах довольно высокий: в Лондоне и Амстердаме – 20%, в Мюнхене – 28%, в Париже – 47%, в Бильбао – целых 60% [95] .

Однако для транспортной системы такая планировка – неоднозначное благо: если городской центр достаточно плотный, то развитая система метро становится эффективным, хотя и почти единственным удобным видом городского транспорта: автомобили и надземный транспорт не способны передвигаться так же быстро по узким улицам с частыми перекрестками. Такая дорожно-уличная сеть обуславливается тем фактом, что даже в центре европейских городов плотность не концентрируется в конкретных точках, а распределяется равномерно по всему центральному району. За пределами центральных районов эффективность метро или аналогичного скоростного транспорта резко снижается, поскольку начинается плотность застройки снижается, оставаясь при этом также распределенной, нежели концентрированной. В результате производительность европейских систем метро (за исключением Парижа и Лиона) в перерасчете на длину линий – средняя, поэтому оправданными можно назвать инвестиции только в легкорельсовый транспорт, пригородно-городские поезда и трамваи-поезда, но не в метро .

Другими следствиями таких принципов жилой застройки являются тенденция к постоянному росту цен на жилье в центре, спрос на которое постоянно растет, и уже упомянутый выше недостаток разнообразия:

одинаковые здания – одинаковые варианты жилья .

Североамериканская модель: небоскребы, окруженные бесконечным одноэтажным пригородом В США можно найти похожие на европейские города, но это, скорее, исключение: например, Вашингтон следует европейской модели, в более старых кварталах Бруклина чувствуется европейская атмосфера. Однако если исторические центры европейских городов создавались преимущественно для пешеходного передвижения, предшествующему массовому развитию общественного транспорта, большая часть похожих районов в Америке – это пригороды, возникшие вдоль трамвайных линий .

Американцы, как и европейцы, приветствуют идею четкого функционального зонирования, но, в отличие от них, любят высокие здания .

Они не против небоскребов, но только подальше от жилых домов, в окружении таких же высоток, исключительно в офисно-коммерческой зоне. Вокруг этих деловых центов американцы построили бескрайние пригороды крайне низкой плотности – в основном, индивидуальные дома на достаточно больших участках (рисунки 9-10) .

Такие пригороды уже прослыли «национальными восьмиполосными автомобильными трущобами» [87], «величайшим нерациональным использованием ресурсов в мировой истории» и «поясом астероидов архитектурного мусора» [88]. Уже в 2014 году исследователи из Smart Growth опубликовали отчет под названием «Измерение разрастания America пригородов» (англ. Measuring Sprawl) [92], в котором отметили их небывалую склонность к «расползанию», все большую зависимость их жителей от автомобилей и рост расходов на строительство дорог и другую важную инфраструктуру. Почти полное отсутствие пешеходных кварталов в большинстве городов и деловые центры, превратившиеся горстку офисов и ресторанов, ставят в тупик транспортный вопрос: здесь находится все рабочие места, а жилье работающих здесь людей разбросано по одноэтажным окраинам .

Для большинства городов о метро не может быть и речи. В последние годы некоторые города, такие как Даллас, Денвер и Хьюстон, склоняются к развитию легкорельсового транспорта, чтобы заполнить этот пробел, но даже он затрудняется такой низкой плотностью и разрозненностью мест жительства и работы .

–  –  –

Рисунок 9 – Масштаб делового центра американского города Сент-Пол и одноэтажных пригородов [84] Еще одно негативное последствие – расползающийся вместе с пригородами углеродный след. Ниже представлено сравнение американского города (Атланта) и европейского (Барселона): их население практически одинаковое, а площадь застройки, определяемая ее плотностью, и, соответственно, объемы транспортных выбросов на душу населения отличаются в разы (рисунок 11, таблица 3) .

Рисунок 10 – Бескрайний одноэтажный пригород Лос-Анджелеса [87]

–  –  –

Рисунок 11 – Транспортные выбросы в Атланте и Барселоне [84] Таблица 3 – Зависимость транспортных выбросов от площади жилой застройки Параметр Ед. изм. Атланта Барселона Население млн 5,3 5 км2 Площадь 7 692 648 Транспортные т 6,9 1,16 выбросы углерода на человека Помимо США североамериканской модели следуют Канада и Австралия [85].

Причиной этому можно назвать то самое функциональное разделение:

высокая плотность населения оправдывается только при условии близости к инфраструктуре. Следовательно, многоквартирный дом, изолированный от всего остального мира, в глазах американца далек от идеала. А при разрастании города вокруг ограниченного делового центра все новое жилье строится на окраинах, дальше и дальше от развитой инфраструктуры, соответственно, ликвидными здесь будут только индивидуальные дома. Бескрайние окраины разрастаются все шире, а жители даже ближайших к центру города «слоев»

индивидуальной застройки выступают против ее уплотнения, следуя все тому же принципу зонирования и функционального разделения .

Несмотря на наличие множества аргументов в защиту пригородного образа жизни, градостроители сходятся на том, что такой разрозненный рост пригородов неустойчив. Переход к строительству высотного жилья тоже не станет решением: это, безусловно, уменьшит углеродный след и будет отчасти способствовать решению транспортной проблемы, но вместе с тем принесет с собой неотъемлемые побочные эффекты – многочисленные экологические, социальные и этические проблемы [65] .

Люди хотят, чтобы их жилье сочетало качества пригорода и небоскреба, поэтому на вопрос, как нужно строить – «шире» или «выше», архитекторы отвечают: умнее. Наилучшее решение проблемы видится в развитии малоэтажного, но высокоплотного формата жилья. В Канаде, например, потребность и недостаток высокоплотного малоэтажного жилья уже признан в национальном масштабе Канадской ассоциацией строителей жилья (англ .

Canadian Home Builders' Association, CHBA) [83] .

Японская модель: рациональный хаос и плотность там, где это действительно нужно (около станций метро и ж/д вокзалов) Японский менталитет относительно городского планирования выражается в весьма слабом контроле и уважении прав частной собственности и достаточно высокой «терпимости» к разнообразию этажности зданий и функциональному смешению. Помимо этого, японцы «на ура» принимают какие бы то ни было, изменения в окружающей среде: доминирующие взгляды гласят, что деревянный дом стоит 20-25 лет, монолитный – 30-40 лет, после этого здание может и должно быть заменено новым .

Результат такого подхода – особое распределение плотности застройки в японских городах. Так, более высотные здания строятся там, где это обусловлено инфраструктурой: около ж/д платформ, станций метро, вдоль основных магистралей, вблизи торговых и деловых центров. Таким образом, если в Европе и Северной Америке плотность застройки и населения постепенно снижается по направлению от центра города к окраинам, то в Японии, хотя центр, безусловно, все равно застроен плотнее, основная высокоплотная застройка протягивается ленточно вдоль скоростных транспортных артерий.

Отличным примером этого может служить район станции Синдзюку в Токио (рисунок 12):

Рисунок 12 – Концентрация высотного жилья около транспортных узлов Токио [84] Всего в километре от вокзалов и станций начинаются уже районы малоэтажной застройки (рисунок 13). Следует отметить, что японское малоэтажное жилье, даже индивидуальное, характеризуется достаточной высокой плотностью .

Рисунок 13 – Малоэтажное жилье в 800 м от ж/д вокзала в японском городе [84] За счет такого подхода создается большое разнообразие типов жилья, которое редко можно найти в Европе или Северной Америке. Это именно тот случай, когда малоэтажное жилье еще может строиться даже в центральных частях городов. Также такое распределение плотности концентрирует деловую и торговую инфраструктуру радом с теми же станциями и дорогами, где для нее обеспечивается наибольшая транспортная доступность .

При всей своей хаотичности, смешанном использовании зданий и разности высот, японская модель достаточно органична и рациональна за счет группировки высотного жилья вблизи важнейших транспортных узлов и инфраструктуры .

Особняком стоят особо густонаселенные страны, как, например, Индия, Китай, Сингапур. Жилищный вопрос в них стоит особо остро, главная задача – обеспечить жильем как можно больше населения, поэтому спасением неизбежно становятся высотные жилые дома, позволяющие вместить больше квартир, расселить больше жителей, получить наибольшую плотность и высочайшую прибыль. В Гонконге, например, почти две с половиной тысячи домов превышают стометровую высоту – это в три раза больше, чем в НьюЙорке, и в двадцать раз больше, чем в Москве (рисунок 14) [43] .

Рисунок 14 – Жилые кварталы Гонконга [43] Интересно, что даже в таких густонаселенных странах, как Индия [96] и Китай [89], не снижается интерес к малоэтажному жилью, как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков .

Схематически рассмотренные модели можно представить следующим образом (рисунок 15):

Модель Схема Распределение плотности в европейских городах Распределение плотности в японских городах Распределение плотности в американских городах Рисунок 15 – Модели распределения плотности и высотности жилья1 Составлено автором по [84] Выше уже отмечалось воздействие уровня и распределения плотности жилой застройки на эффективность скоростного общественного транспорта .

Далее стоит отметить это воздействие на использование жителями личных автомобилей. Японский хаотичный «разброс» плотности по транспортным и инфраструктурным узлам снижает потребность в использовании автомобиля, но даже если японец садится в машину, то проезжаемая дистанция, в сравнении с Европой или Америкой, будет значительно меньше. Так, в Японии среднее расстояние, проезжаемое за год на автомобиле – 10 000 км, в Европе – около 15 000 км, а в США – 20 000 км (рисунок 16) .

США Бельгия ЕС Япония Великобритания Франция Рисунок 16 – Среднее расстояние, проезжаемое ежегодно на автомобиле, км [84] Другим критерием оценки эффективности плотности жилья городов является доля перемещений, совершаемых жителями на велосипеде или пешком. В японских и европейских городах эта доля достаточно высока, однако в Японии этот показатель более однороден, тогда как Европе варьируется от 20 до 50% (рисунок 17). В Северной Америке активное пешеходное и велосипедное передвижение присуще только центральным районам, в пригородах оно полностью вытесняется неизбежной зависимостью от личного автомобиля .

Рисунок 17 – Доля передвижений, осуществляемых пешком или на велосипеде, % [84] Таким образом, плотность и высотность городской застройки, ее функциональное зонирование определяют не только качество жизни населения и комфортность жилья, но также существенно влияют на развитие транспортной системы и могут стать причиной ухудшения экологической обстановки .

2.2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В РОССИЙСКИХ

ГОРОДАХ Согласно ежемесячному мониторингу Министерства строительства РФ, с 2010 года в России наблюдалась положительная динамика по объему ввода жилья; в 2015 году этот показатель достиг рекордного уровня – 85,35 млн. кв .

метров [41], а в 2017 году жилой сегмент закрепился на позиции лидера рынка недвижимости, в том время как объемы ввода торговых и офисных площадей начали падать [32]. Согласно прогнозам, наращивание объемов строительства жилья в России продолжится и в 2018 году [38]:

80,2 млн м – прогноз по объему строительства жилья в 2018 году (+1,2%);

15,7 млн м – фактический объем строительства жилья с января по март 2018 года (+19,6%);

64,5 млн м – прогноз по объему строительства жилья с апреля по декабрь 2018 года;

14 046 – количество строящихся домов;

2,27 млн – количество строящихся квартир;

111,9 млн м – площадь строящихся квартир .

В целях Стратегии жилищной политики [75] – дальнейший рост объемов строительства жилья до уровня 120 млн кв. м в 2025 году .

Интенсивное строительство жилья оправдано спросом: если ранее жилая недвижимость рассматривалась больше как привлекательный актив для инвестиций, в том числе с целью последующей сдачи в аренду, то сейчас на фоне стабильности цен и снижения ипотечных ставок (с 13-15% до приблизительно 9,5%, что существенно повысило доступность приобретения жилья) растет спрос на жилую недвижимость для улучшения жилищных условий [32] .

В марте-апреле 2018 года ВЦИОМ провел социологический опрос [32], который показал, что почти половина семей, планирующих приобрести жилье, хотела бы жить в домах не выше 9 этажей. Для 30% семей этажность не имеет значения, а высотки предпочитает лишь каждый десятый опрошенный. Помимо этого, основными причинами неудовлетворенности текущим жильем стали его площадь и уровень комфортности (рисунок 18) .

–  –  –

Составлено автором по [74] Из таблицы видно, что 77% от всего текущего объема жилого фонда составляет советская микрорайонная и современная многоэтажная застройка .

Причем пояса плотных спальных микрорайонов повышенной этажности вразрез с освещенными ранее мировыми тенденциями возводятся на периферии российских городов. Такой российский феномен получил название «города наизнанку» или многоэтажной субурбанизацией [78] .

В советский период градостроительная политика определялась плановой экономикой и предусматривала единую систему размещения производительных сил, поэтому вокруг стратегических предприятий росли целые «новые города»

многоэтажной однотипной застройки (рисунок 19). Периферия ранее сформировавшихся относительно мало- и среднеэтажных городов обрастала по мере удаления от центра новым и все более высоким и масштабным жильем .

Рисунок 19 – Российские спальные микрорайоны [60] В таких серийных домах проживают примерно три четверти городского населения нашей страны, и это тоже отличает нас от большинства других стран мира. В середине прошлого века концепция поточно-массовой застройки начинала распространяться и на западе, но уже спустя 20 лет такие районы становились неблагополучными и сносились [65]. Таким образом, прижились спальные «муравейники» [60] только в России и некоторых восточноевропейских странах .

Разработанная в 1958 году микрорайонная застройка – это огромные массивы высоток, по периметру – шумные магистрали, внутри – тесные проезды, загроможденные хаотично припаркованными машинами, большие дворы-колодцы сразу на несколько домов. Массивы типовой застройки представляют собой крупные образования, характеризующиеся примитивной планировочной структурой, гипертрофированным масштабом, скудным набором пространственных решений, функций и типов квартир [76]. Такие районы – преимущественно спальные, поэтому горожане вынуждены каждый день мотаться из одной такой зоны в другую, создавая маятниковую миграцию [70] .

Микрорайонная застройка, конечно, решила краткосрочную задачу – миллионы людей переселились из бараков и коммуналок в отдельные квартиры. Она сопровождалась разворачиваем типового индустриального сборного домостроения [76], поэтому наилучшим образом вписывалось в логику плановой экономики. Однако и современная периферийная жилая застройка тоже продолжает расти вверх [61]. Продолжение активной многоэтажной застройки приведет к перегрузке сетей, ухудшению экологии и увеличением нагрузки на транспортную инфраструктуру [58]. Судя по всему, сейчас, как и в советское время, все оглядываются на планы по вводу жилья .

При этом огромное число квартир в новых домах сейчас стоят пустыми, поскольку их зачастую покупают не для проживания, а для вложения денег. В Москве, например, пустует примерно десять процентов жилого фонда [60] .

Среда спальных микрорайонов оказывает определенное воздействие и на поведенческие установки жителей. Она формирует у них тотальную отчужденность и не способствует общению людей, жильцы многоэтажных домов зачастую не знают даже своих соседей по лестничной клетке. Дворы в таких домах не выполняют свою главную функцию рекреации и социализации, а служат лишь промежуточной зоной между квартирой и улицей. При этом архитекторы соглашаются, что строительство многоэтажных домов может продолжаться, но должно не доминировать, а сочетаться с другими разнообразными форматами: индивидуальными домами, таунхаусами, мало- и среднеэтажными домами .

Следом за высотной застройкой следуют дачные пригороды – еще не бескрайние, но достаточно сильно контрастирующие со спальными районами (рисунок 20) Рисунок 20 – Территории ИЖС, граничащие с высотными спальными районами [60] Современные российские города нуждаются в гибкой, адаптивной, открытой будущим изменениям структуре, достичь которую можно пересмотром теоретических взглядов и практических требований к качеству жилой среды.

Среди них можно выделить [76]:

крах парадигмы функционального зонирования города (четкого разделения городской территории на жильё, производство, рекреацию и транспорт), принятой советским градостроительством;

крах модели микрорайона;

необходимость эффективного использования территории (в частности, путем разумного уплотнения);

необходимость уплотнения и специализации улично-дорожной сети в связи с массовой автомобилизацией и увеличением размеров городов;

необходимость снижения этажности с целью создания комфортной среды обитания, а также упрощения управления многоквартирными домами;

потребность в межевании территории в связи с приватизацией земли и недвижимости;

необходимость разграничения частного и общественного пространств для создания комфортной среды обитания, в частности обеспечения безопасности жителей;

требование эстетического облагораживания районов типовой застройки .

Изучив историю формирования российской модели жилой застройки, выявив ее основные преимущества и недостатки, необходимо разработать современную модель российского жилья, соответствующую новым тенденциям и запросам времени .

2.3 МАЛОЭТАЖНОЕ ВЫСОКОПЛОТНОЕ ЖИЛЬЕ КАК

ПЕРСПЕКТИВНЫЙ ВАРИАНТ ЗАСТРОЙКИ ПЕРИФЕРИЙНЫХ

ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

В качестве альтернативы высотной микрорайонной (российская модель) и бескрайней малоэтажной (североамериканская модель) застройке предлагается переход к высокоплотному малоэтажному жилью. Именно такой сегмент жилья признан недостающим на современном рынке форматом, позволяющим сдержать расползание безграничных пригородов, сочетая при этом в себе преимущества загородного и городского, высотного и одноэтажного. Нехватку таких домов, например, уже признала в национальном масштабе Канадская ассоциация строителей жилья (CHBA), назвав их «недостающей серединой»

(рисунок 21) [83] .

Рисунок 21 – Недостающий сегмент малоэтажного высокоплотного жилья [93] В октябре 2016 года Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень отметил, что малоэтажное строительство должно стать драйвером жилищного сектора: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны» [58] .

По убеждению министра, панельное высотное домостроение выполнило свою функцию по введению в эксплуатацию необходимых квадратных метров, теперь же следуют развивать комфортное жилье в рамках комплексной застройки .

Это уже не первая попытка поставить малоэтажное строительство в приоритет: в 2010 году правительство заявило, что его доля в общем вводе жилья к 2020 году должна составить 70% [58] .

Несмотря на разнообразие малоэтажной жилой недвижимости, она сегодня не имеет единой мировой или российской классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов, затрудняет анализ и прогнозирование рынка. Наибольшее распространение малоэтажное жилищное строительство получило, как уже было сказано ранее, получило в США и Канаде, из европейских стран – в Германии и Финляндии. Около 80% населения этих стран живут в малоэтажных домах [12]. При этом распространенные формы жилых зданий, прижившиеся в одних странах, часто практически не встречаются в других .

Рассматривая российский сектор малоэтажного строительства, следует отметить, что до сих пор не принята единая классификация малоэтажного жилья: различные источники относят к малоэтажным здания не выше трех, четырех или пяти этажей. Формально, в России согласно СНИПам [18], малоэтажными называют все здания до 3 этажей и до 10 секций, то есть многоквартирные дома такой высотности, блокированные строения (таунхаусы, дуплексы) и индивидуальные коттеджи. Однако на деле покупатели и продавцы недвижимости подходят к этому определению более широко. Попытка дать точное определение малоэтажному жилью и выделить его типы была дана в проекте Федерального закона №1028984-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» [7] в марте 2016 года.

Согласно законопроекту, объектами малоэтажного жилищного строительства являются «жилые дома с количеством надземных этажей не более чем три предназначенные для проживания одной или нескольких семей, а именно:

отдельно стоящие жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства) – объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры;

жилые дома блокированной застройки (блокированные жилые дома) – объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры, имеющие общую стену с соседним домом и самостоятельный выход на земельный участок, прилегающий к такому объекту;

малоэтажные многоквартирные жилые дома – объекты малоэтажного строительства, состоящие из двух и более квартир, имеющих выход в помещения общего пользования в таких домах» .

В августе 2016 канадскими специалистами был разработан проект руководства по таунхаусам и многоквартирным малоэтажным жилым зданиям (англ. Townhouse and Low-rise Apartment Guidelines [90]), представляющий расширенную классификацию малоэтажного жилья. Так, малоэтажными считаются здания не выше четырех этажей, к которым, помимо индивидуальных (на одну или две семьи) и многоквартирных домов, относят также четыре вида таунхаусов (рисунок 22) .

Рисунок 22 – Канадская классификация малоэтажных жилых зданий [90] (1 – индивидуальный дом на одну семью; 2 – индивидуальный дом на две семьи; 3 – таунхаус; 4 – таунхаус с несколькими квартирами друг над другом, имеющими отдельный вход; 5 - таунхаус с несколькими квартирами друг над другом, имеющими отдельный вход и разделяющими не только боковые стены, но и задние; 6 – смешанные малоэтажные здания, имеющие как квартиры с отдельным входом, так и многоквартирные этажи с общим входом;

7 – многоквартирный малоэтажный дом) Обратившись к рисунку 21, можно выделить еще несколько типов малоэтажного высокоплотного жилья – триплексы, форплексы и таунхаусы, сочетающие в себе жилые квартиры на 2-3 этажах и рабочее пространство для жильцов дома на 1 этаже .

Классифицировать можно не только объекты малоэтажного строительства, но и целые малоэтажные комплексы .

Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки [12] .

Основные критерии классификации концептуальных малоэтажных комплексов – градостроительный; площадь и качество жилья; размеры и инфраструктура .

По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяют на три типа: кварталы из отдельно стоящих домов, кварталы из таунхаусов и кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов. На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко .

Высокоплотное малоэтажное жилье находит свое отражение и в Своде принципов [74]. Согласно Своду, такая малоэтажная жилая модель позволяет сохранить преимущества проживания в частном доме с индивидуальным участком, снижая негативные эффекты для города от развития территорий с низкой плотностью застройки. Решение этой задачи предусматривает повышение плотности застройки за счет включения более плотных типологий – дуплексов и форплексов, таунхаусов и т.д. Основной приоритет малоэтажной модели – самодостаточность: высокая степень обособленности частного пространства для жителей территории, автономность инженерной инфраструктуры и независимость от общегородских систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения. Ключевые показатели эффективности малоэтажной модели: 5% и более – доля коммерческой инфраструктуры, 50% от возводимого жилого фонда обеспечено, локальными системами водоснабжения, водоотведения и отопления; 1 маршрута общественного транспорта в пешеходной доступности для каждого жителя .

Термин «малоэтажное строительство» появился только после того, как в конце XIX – начале XX века начали строить многоэтажные дома. Многие эксперты утверждали, что с ростом популярности высотного строительства и увеличением доли городского населения малоэтажные жилые комплексы никогда не смогут на равных конкурировать с многоэтажным жильем [77]. Тем не менее, малоэтажное жилье обладает рядом особенностей, привлекающих как покупателей, т.е. будущих жителей, так и инвесторов, застройщиков .

Рассмотрим эти преимущества .

Преимущества высокоплотного малоэтажного жилья для покупателей .

Первым достоинством малоэтажных домов являются приватность и тишина. Такое жилье набирает популярность потому, что предлагает лучшее качество жизни, чем городская квартира в высотном доме. Большинство малоэтажных объектов имеют свой обособленный участок, придомовую территорию, что делает жизнь в них более спокойной. Иными словами, это социально-психологический комфорт, который так не характерен для «каменных джунглей» мегаполисов .

Из-за высокой стоимости земли в центральных районах городов малоэтажное строительство фактически вытеснено за их пределы, а внутри исторических центров или ближе к ним можно встретить лишь единичные проекты бизнес- и премиум-класса. Соответственно, другое важное преимущество малоэтажного жилья, которое не оспаривают даже критики этого сегмента рынка недвижимости – это возможность быть ближе к природе, жить в более благоприятной экологической обстановке вдали от шумного города .

Во многом именно поэтому чаще всего приобретают малоэтажное жилье семейные пары с детьми, для которых близость городской инфраструктуры имеет меньшее значение, чем хорошая экология и тишина [77] .

Больше это применимо к загородному жилью, но и в городе высотки проигрывают малоэтажкам, согласно психологическим исследованиям .

Считается, что психологически комфортная высота проживания для людей – это высота дерева, то есть не выше 7-8 этажей. Находясь выше, человек теряет психологическую связь с землей, со своей привычной средой обитания .

Постоянное пребывание наверху приводит к физическим и психологическим негативным последствиям. По этой причине в Европе жилые здания возводятся не более чем в 7 этажей [35]. Верхние этажи высоток вибрируют, и чем выше этаж, тем вибрация сильнее. Вибрация возникает из-за природных микросейсм (постоянно существующих естественных колебаний Земли), работы транспортных средств, например, метро, а также из-за действия ветра и технического оборудования домов. Иногда вибрация может превышать допустимые показатели и воздействовать на определенные структуры мозга, влияя на нервную систему человека. При резонансе организм испытывает состояние угнетенности, необъяснимое чувство беспокойства, вплоть до ощущения ужаса. Эти микроколебания не слышны человеческому уху, но раздражают нервную систему. Человек может испытывать беспокойство вплоть до ужаса без видимых причин для паники. Жить высоко над землей человеку несвойственно – он не ощущает себя в безопасности, не может расслабиться и снять психологическое напряжение [63]. Видеоэкологи утверждают, что на психосоматике человека негативно сказывается сам вид безликих многоэтажных зданий с большим числом одинаковых окон, монотонных неприступных стен, удручающая серая пелена в окнах (нижняя граница дождевых облаков как раз проходит на высоте порядка 100 м). Создается некомфортная визуальная среда, провоцирующая «синдром большого города», который нередко проявляется в агрессивности человека [63] .

В продолжение вопроса здоровья: многие врачи придерживаются мнения, что разреженный воздух и резкая смена атмосферного давления на большой высоте не полезны для сердца и сосудов. В большинстве небоскребов находятся высокоскоростные лифты, разгоняющиеся до 8 метров в секунду [63], что сопоставимо со скоростью ветра. При подъеме некоторые люди не успевают адаптироваться к резкой смене давления, в глазах темнеет, возникает звон в ушах. Подобные поездки особенно вредны беременным. Наверху возможны сильные порывы ветра, поэтому на уровне 20–25-го этажа нельзя открывать окна. В результате – неизбежность применения средств искусственной вентиляции, приводящих к сухости воздуха, и бактерии в вовремя не очищенных фильтрах. В итоге снижается иммунитет, человек чаще болеет. Уменьшается работоспособность, нарушается деятельность сердечнососудистой и вегетативной нервной системы, обостряются хронические заболевания [63] .

Канадские ученые из университета Виктории выяснили, что проживание в небоскребах вызывает страх, стресс, чувство одиночества, недовольство и отчужденность [63]. Соседи меньше общаются между собой. В 2007 году социальный психолог Роберт Гиффорд написал для журнала Architectural Science Review большую обзорную статью, посвященную социологической специфике жизни в небоскребах [25]. Выяснилось, что среднестатистический житель многоэтажки имеет меньше друзей, чем тот, кто живет в невысоком доме [35]. Детей, живущих на верхних этажах, реже пускают поиграть на улицу, так как за ними трудно уследить в окно. У жителей высоток возникает боязнь незнакомцев, преступности и даже страх подхватить грипп из-за частых поездок в лифте и посещения общественных пространств. Так, обитатели низких домов чаще довольны своей жизнью, и, как ни странно, более общительны и социализированы, чем соседи по многоэтажному дому .

Соразмерность масштабов и временные затраты. В ожидании лифта в небоскребах-муравейниках люди могут тратить до 40 минут в день [59]. Если дом огорожен, не имеет арок, то чтобы добраться до своего подъезда может потребоваться обойти его весь: эта дистанция может быть соразмерима с расстоянием до остановки или метро. Малоэтажное жилье такие временные затраты исключает и высвобождает время для спорта или прогулки в парке .

Существенный плюс малоэтажки – это решение вопроса парковки автомобилей. Каждый индивидуальный дом или блок таунхауса обеспечивается собственным приквартирным участком, служащим в том числе парковочным пространством, а если речь идет о многоквартирном малоэтажном жилом доме, то количество жителей в нем в любом случае меньше, чем в высотном, а потому парковочных мест в пересчете на жителя становится больше .

Еще один немаловажный плюс – это безопасность. Во-первых, практически все строящиеся малоэтажные комплексы тщательно охраняются .

Экологи не советуют жить выше пятого-шестого этажа. Выше восьмого – не рекомендуют иммунологи. Выше 25-го – пожарные [35] .

Гибкость планировок. Часто приквартирный участок и блок таунхауса оформляются в собственность жильцов как отдельный дом. Это позволяет владельцам индивидуализировать свое жилье – не нужно разрешение соседей, чтобы поменять цвет окон или достроить веранду. С соседями в малоэтажном многоквартирном доме тоже договориться проще, чем с целым подъездом высотного дома .

Эксплуатационные расходы на квартиру в таунхаусе или малоэтажном доме ниже, чем на отдельный дом .

Данный сегмент жилья интересен не только покупателям и жителям, но и девелоперам. Далее приведены преимущества малоэтажного жилищного строительства для инвесторов и застройщиков .

Более низкий порог входа в проект по сравнению с многоэтажными ЖК .

Капитальные вложения в малоэтажное строительство не сравнимы с высотной застройкой .

Малоэтажное строительство можно развивать, применяя местное сырье и материалы. Как следствие – меньшее влияние кризисных явлений .

Отсутствие необходимости прохождения госэкспертизы при строительстве зданий до трех этажей [7] .

В рамках малоэтажного строительства можно воплотить в жизнь интересные форматы жилья на стыке городского и загородного, сочетая в них все факторы, привлекающие покупателя, создать комфортную и соразмерную человеку среду. По мнению многих экспертов, именно такой продукт будет ликвидным в будущем [77] .

Короткий цикл возведения здания. Благодаря современным технологиям малоэтажного строительства при выделенной земле и подведенными коммуникациями срок сдачи в эксплуатацию с момента начала строительства составляет всего от одного до шести месяцев [77] .

Нет риска несвоевременного завершения строительства и появления обманутых дольщиков. При малоэтажном строительстве ввиду малого числа собственников (а то и всего одного) и более низких объемов инвестиций нет риска «замораживания» застройщиком строительства на высокой степени готовности, как в многоэтажном строительстве, когда дольщикам нередко приходиться долгие годы ждать сдачи дома в эксплуатацию [36] .

Отсутствие необходимости в сложных геологических и инженерных изысканиях .

Сравнительно низкая себестоимость строительства жилых объектов (по сравнению с квартирами в высотных домах) при высоком качестве жизни .

Застройщикам, ориентированных на малоэтажные проекты, выгоднее возводить дома, состоящие из нескольких квартир, чем коттеджи, рассчитанные на одну семью. Снижаются издержки на подключение коммуникаций, обеспечивается более эффективное использование прилегающей территории .

Немаловажно и то, что квартиры в малоэтажном доме проще и быстрее продаются, чем отдельные коттеджи [64]. При этом малоэтажная типология позволяет достичь плотности, сравнимой с более высотным зданием (рисунок 23) .

–  –  –

3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА МАЛОЭТАЖНОГО

ВЫСОКОПЛОТНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

3.1 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельный участок находится в западной части Екатеринбурга, в ВерхИсетском районе между поселками «Широкая Речка» и «Палникс». С южной стороны участок ограничен Мичуринскими прудами и строящимся малоэтажным комплексом «Мичуринский» (рисунок 24) .

Рисунок 24 – Расположение земельного участка Участок расположен в 14 км от центра Екатеринбурга, в 4 км от ЕКАД и в 4-5 км от современных торговых центров (ТЦ «МЕГА», ТК «Новомосковский», ТЦ «Радуга Парк» и т.д.) и федеральных транспортных развязок (рисунок 25). В непосредственной близости находятся новые кварталы «Атомстройкомплекса», «Синары Девелопмент», «ЛСР» и «Брусники» [80] .

Рисунок 25 – Окружение земельного участка Площадь проектируемого жилого района составляет 6,24 га (62 442 кв.м) [54], земля относится к землям населенных пунктов [68] и входит во второй ценовой пояс [48]. Кадастровая стоимость участка – 126 447 547,68 руб [68] .

Расширение города в западном направлении является одним из приоритетных для города Екатеринбурга и зафиксировано в генеральном плане города до 2025 года [56]. Вплоть до 90-х годов прошлого столетия этот Широкая речка считалась исключительно рабочим поселком на окраине. В советское время здесь выросли дачные поселки, а в разгар девяностых – коттеджи. Централизованная застройка с появлением нового, качественного и комфортного жилья началась уже в 21 веке [39] .

В 2010 году в этом направлении решают возвести экспериментальный поселок «Светлореченский». Территорию решено было застроить таунхаусами и невысокими (не более трех этажей) домами. Микрорайон даже рассматривали как одну из показательных площадок к «Иннопрому-2011». Но малоэтажная история не получила масштабного продолжения: совсем скоро застройщики переключились на многоэтажную застройку [39] .

Юго-западное направление уже давно признано одним из наиболее перспективных для развития: впервые о планах по развитию и комплексному освоению «Горнощитского луча» [56] (земель рядом с поселками Совхозный, Хутор, Горный Щит и Широкая Речка) заговорили в 2011 году. Основное строительство в этом направлении в настоящее время сконцентрировано именно в районе Широкой Речки .

Под дороги и инженерную инфраструктуру здесь планируют отдать 35 га;

появятся две новые школы, аптеки, прачечные, химчистки, гостиница, небольшой стадион, спортзал, офисы банков, здание вуза и подростковый клуб [39]. Уже сейчас в районе, некогда считавшемся окраиной, работают сразу семь застройщиков и девелоперов [39]. Здесь уже заложен мощный фундамент будущего социального кластера с современными образовательными и медицинскими учреждениями, открываются магазины, меняется дорожная сеть [39], и именно сюда переезжают из других районов города уральские семьи [80] .

Транспортная доступность. Остановка общественного транспорта «Широкая речка» находится в 400 м от участка. Общее время проезда от центра города на автомобиле займет не более 30 минут, на общественном транспорте – не более 45 минут [54]. Ведется масштабное развитие сетей автодорог «на вырост», ведь согласно Генеральному плану Екатеринбурга, численность населения Широкой Речки через 10 лет должна достичь 50 тысяч человек .

На описанном земельном участке планируется строительство малоэтажного высокоплотного жилого комплекса блокированной застройки (таунхаусы) .

Жилой комплекс будет состоять из 31 одного таунхауса на 12 секций (квартир). Всего будет построение 372 квартиры-секции .

Численность жильцов одного проектируемого таунхауса составляет 48 человек, соответственно население всего комплекса – 1488 человек .

Территория проектируемого жилого дома запланирована с учетом обязательного размещения элементов благоустройства – площадок для детей дошкольного и младшего возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физической культурой, для хозяйственных целей, гостевых автостоянок для временного хранения автотранспорта .

Планировочную основу композиции жилой среды территории оставляют комплексная жилая застройка с жилыми секциями, а также функциональные связи (пешеходные тротуары, проезды) .

Будущими жителями жилого комплекса станут семьи с детьми, желающие улучшить жилищные условия за счет приобретения жилья большей площади и ценящие расположение жилья рядом с лесом, но, в то же время, находящееся в черте городя .

Вокруг выбранного участка есть районы ИЖС, а также строятся малоэтажные и среднеэтажные многоквартирные дома. Следуя принципам малоэтажной модели, рассмотренной в разделе 2.3, строительство таунхаусов лаконично дополнит район и расширит разнообразие малоэтажных форматов жилья .

3.2 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА

–  –  –

3.3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

Для проведения финансово-экономической оценки девелоперского проекта следует составить бюджет проекта .

Бюджет проекта – это план затрат, необходимых для его реализации, в стоимостном выражении. Бюджет проекта представлен в форме графика финансирования в Приложении А .

Помимо расходов на строительство потребуются вложения на приобретение земли и непосредственно разработку проекта строительства .

Расчет этих расходов представлен в Приложении Б и обобщен в таблице 10 .

Таблица 10 – Расходы на проектирование и приобретение земли

–  –  –

Рисунок 27 – Чистый дисконтированный денежный поток накопленным эффектом при 100% инвестировании собственного капитала Следующим этапом рассмотрим основные интегральные показатели в модели, где для реализации проекта используется собственный капитал с привлечением заемного (рисунок 28 и Приложение Е):

чистый дисконтированный денежный поток накопленным эффектом (чддп н.э. или npv) равен 125 699 347,35 руб.;

период окупаемости (Ток или DPP) равен 9,05 кварталов;

индекс доходности (ИД или PI) равен 1,67;

внутренняя норма доходности (ВНД или IRR) равна 16,96% (годовая) .

400 000 000,00 200 000 000,00

–  –  –

Рисунок 28 – Чистый дисконтированный денежный поток накопленным эффектом при смешанном инвестировании в проект Третьим этапом рассчитаем интегральные показатели по модели средневзвешенной стоимости капитала (WACC). Средневзвешенная стоимость капитала показывает минимальный возврат средств предприятия на вложенный капитал (рентабельность).

По данной модели мы получили следующие результаты (рисунок 29 и Приложение Ж):

чистый дисконтированный денежный поток накопленным эффектом (ЧДДП н.э. или NPV) равен 156 265 895,38 руб.;

период окупаемости (Ток или DPP) равен 10,62 кварталов;

индекс доходности (ИД или PI) равен 1,05;

внутренняя норма доходности (ВНД или IRR) равна 15,16% (годовая) .

400 000 000,00 200 000 000,00

–  –  –

Рисунок 30 – Сравнение чистого дисконтированного денежного потока накопленным эффектом, рассчитанного по различным способам финансирования проекта Сравнение чистого приведенного денежного потока накопленным эффектом по различным моделям финансирования проекта показывает, что показатели намного лучше у проекта со смешанным финансированием, когда идет привлечение заемных средств. Период окупаемости снижается, а внутренняя норма доходности увеличивается .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги работы, можно заключить, что цель настоящей магистерской диссертации достигнута: рассмотрен высокоплотный малоэтажный формат жилой недвижимости, на основании которого разработан девелоперский проект по строительству таунхаусов и рассчитана его экономическая эффективность .

В соответствии с целью в диссертации выполнены следующие задачи:

изучены структура и общие положения рынка жилой недвижимости;

рассмотрено современное законодательное и техническое регулирование жилищного строительства;

определены критерии комфортности жилой среды;

приведен обзор зарубежных подходов к плотности и этажности жилой городской застройки;

исследовано развитие российской модели городской жилой застройки в историческом контексте;

выработана оптимальная модель малоэтажной высокоплотной жилой застройки;

проанализирован выбранный земельный участок;

составлено технико-экономическое обоснование строительства;

рассчитана экономическая эффективность инвестиций девелоперского проекта .

В России в настоящее время разрабатываются принципы комфортной жилой среды, которые выделяют три модели жилья: малоэтажное, среднеэтажное и центральное. Эти модели базируются на основных сценариях, т.е. способах жизни в городе, в основе которых лежат ключевые ценности, движущие покупателями при выборе жилой недвижимости .

Исследование формирования зарубежной и российской городской жилой застройки показало, что существенного пересмотра требуют подходы к жилью в пригородных и окраинных районах городов, поскольку обе превалирующих модели – высотная микрорайонная застройка и нарезка земли на участки под ИЖС – не соответствуют современным требованиям горожан, неэффективно используют земельные ресурсы, перегружают инженерную городскую инфраструктуру или ведут к экологическим и социальным проблемам. В качестве перспективной альтернативы таким подходам предлагается переход к высокоплотному малоэтажному формату жилищного строительства, имеющему свои преимущества и для городов, и для застройщиков, и для будущих жителей .

На основании предлагаемого малоэтажного высокоплотного формата жилой недвижимости разрабатывается девелоперский проект по строительству таунхаусов в макрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурге. Концепция застройки отвечает и современным зарубежным тенденциям, и разрабатываемым в нашей стране критериям комфортного жилья, в частности – малоэтажной модели. Проведенный анализ экономической эффективности инвестиций показал, что предложенный проект по строительству комплекса таунхаусов является экономически эффективным .

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru

2. Нормативы градостроительного проектирования. Свердловской области // Режим доступа: http://кафедрагс.рф/

3. НЦС 81-02-01-2017 Жилые здания // Режим доступа:

http://www.minstroyrf.ru/

4. НЦС 81-02-16-2017 Малые архитектурные формы // Режим доступа:

http://www.minstroyrf.ru/

5. О порядке предоставления за счет средств федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности (Постановление Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2006 г. N 250 г. Москва)

6. Проект актуализированной редакции Стратегического плана развития

Екатеринбурга до 2030 года // Режим доступа:

https://екатеринбург.рф/официально/стратегия/news?news_id=21653

7. Проект Федерального закона №1028984-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Режим доступа: https://www.consultant.ru/

8. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства «Объекты жилищно-гражданского строительства» // Режим доступа:

http://aquagroup.ru/

9. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // Режим доступа: https://rg.ru/

10. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // Режим доступа: https://www.consultant.ru/

11. Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Режим доступа: https://rg.ru/

12. Асаул А.Н. Малоэтажное жилищное строительство / А.Н. Асаул, Ю.Н .

Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Пасяда; под общ. ред. д-р экон. наук, проф. А.Н .

Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 563 с .

13. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с .

14. Берневек С.Л. Высокоплотная малоэтажная застройка в условиях крупного города / С.Л. Берневек, В.Г. Чудинова. – Наука ЮУрГУ: материалы научной конференции Секции социально-гуманитарных наук. – 67-й Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2015 .

15. Бондаренко Е.Ю. Зарубежный опыт организации малоэтажного строительства // Бондаренко Е.Ю., Иваненко Л.В. – Основы экономики, управления и права, 2013. Вып. №2 (8). С. 49-53 .

16. Евсеева Е.И., Современные проблемы развития жилищного строительства в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С .

16-18 .

17. Ивакин Е.К. Малоэтажное строительство: девелопмент и логистика / Е.К. Ивакин, С.П. Белевцов // Инженерный вестник Дона. – 2011. – №4

18. Кутяк Т.В. Высокоплотная малоэтажная жилая застройка: проблемы и перспективы развития // Новые идеи нового века – 2014 : материалы Четырнадцатой Международной научной конференции = The new Ideas of New Century – 2014 : The Fourteenth International Scentific Conference Proceedings : в 3 т. / Тихоокеан. гос. ун-т. – Хабаровск : Изд-во Тихоокеан. гос. ун-та, 2014. – 2 т .

19. Ларионова, В.А. Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов : учебное пособие / В.А. Ларионова, А.М. Платонов, Н.М. Караваева ; под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. А.М. Платонова.— Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2017. — 200 с .

20. Никитенко А. Проблемы анализа рынка малоэтажного жилищного строительства / Российские регионы в фокусе перемен: сборник докладов Молодежного форума в рамках XI Международной конференции. 17 – 19 ноября 2016 года; ФГАОУ ВО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина». — Екатеринбург – 558 с .

21. Производственный менеджмент в строительстве : учебник / А. М .

Платонов, М. А. Королева, Е. И. Бледных, С. И. Баженов, В. В. Бузырев, М. Ф .

Власова, Л. В. Дайнеко, С. Е. Ерыпалов, Е. С. Ерыпалова, Н. М. Караваева, В .

В. Козлов, Е. С. Кондюкова, В. А. Ларионова, Л. Б. Леонова, Н. А. Самарская, Ю. В. Солдатова, А. Г. Шеломенцев. – Екатеринбург : УрФУ, 2016. – 700 с .

22. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке № 7 (47) – 2015 Проблемы экономики и менеджмента жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 27-29 .

23. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с .

24. El Din H.S. Principles of urban quality of life for a neighborhood // Hamam Serag El Din, Ahmed Shalaby, Hend Elsayed Farouh, Sarah A. Elariane. – HBRC Journal. – Volume 9, Issue 1, April 2013, Pages 86-92

25. Gifford R. The Consequences of Living in High-Rise Buildings / Architectural Science Review. – Volume 50.1. – University of Sydney, 2007 .

26. Jin H. The Effects of Residential Area Building Layout on Outdoor Wind Environment at the Pedestrian Level in Severe Cold Regions of China // Hong Jin, Zheming Liu, Yumeng Jin, Jian Kang, Jing Liu. – Sustainability 2017, 9, 2310 .

27. Kennedy R. Residents’ Experiences of Privacy and Comfort in MultiStorey Apartment Dwellings in Subtropical Brisbane // Kennedy, Rosemary, Buys, Laurie, & Miller, Evonne. – Sustainability, 7(6), 2015, pp. 7741-7761 .

28. Kushol S.A.S. Effect of Street Morphology on Microclimate in Residential Areas Following FAR Rule in Dhaka City // Syed Abu Sufian Kushol, Khandaker Shabbir Ahmed, Md Mohataz Hossain, Iftekhar Rahman. – PLEA2013 – 29th Conference, Sustainable Architecture for a Renewable Future, Munich, Germany10September 2013 .

29. Административные процедуры в жилищном строительстве сокращаются и становятся исчерпывающими [Электронный ресурс] // URL:

http://www.minstroyrf.ru/press/administrativnye-protsedury-v-zhilishchnomstroitelstve-sokrashchayutsya-i-stanovyatsya-ischerpyvayu/print/ (Дата обращения:

18.05.2018 г.) .

30. Алескеров З. «Обидный термин»: почему в России упразднили жилье эконом-класса [Электронный ресурс] // URL: http://www.forbes.ru/biznes/356835obidnyy-termin-pochemu-v-rossii-uprazdnili-zhile-ekonom-klassa (Дата обращения:

15.05.2018 г.) .

31. В России разрабатывают принципы развития территорий. Что это значит [Электронный ресурс] // https://дом.рф/2018/04/09/v-rossiiURL:

(Дата обращения:

razrabatyvayut-printsipy-razvitiya-territorij-chto-eto-znachit/ 15.05.2018 г.) .

32. Гердо А. Жилищное строительство — локомотив для экономики. В Москве прошел Российский инвестиционный строительный форум [Электронный ресурс] // URL: http://vm.ru/news/417826.html (Дата обращения:

17.04.2018 г.) .

–  –  –

v1:urfu+ARCHC+spring_2017/courseware/5a30ad0e5a5f423cafce767806914d7f/e95 ee64ace0e4ccc8d6d9386db2e2bf8/ (Дата обращения: 11.05.2018 г.) .

51. Классификация зданий по этажности [Электронный ресурс] // URL:

https://courses.openedu.ru/courses/coursev1:urfu+ARCHC+spring_2017/courseware/5a30ad0e5a5f423cafce767806914d7f/e95 ee64ace0e4ccc8d6d9386db2e2bf8/ (Дата обращения: 11.05.2018 г.) .

52. Классификация квартир. Отличия жилья эконом-класса от «бизнеса» и «элитного» [Электронный ресурс] // URL: http://www.moszemly.ru/statiy-2.html (Дата обращения: 11.05.2018 г.) .

53. Классификация рынка недвижимости [Электронный ресурс] // URL:

(Дата http://www.camcomp.com/klassifikatsiya-ryinka-nedvizhimosti.html обращения: 11.05.2018 г.) .

54. Концепция и история создания проекта [Электронный ресурс] // URL:

http://redhill.club/opisanie (Дата обращения: 13.03.2018) .

55. Кузнецова А. Гильдия Риэлторов утвердила 4 класса жилья [Электронный ресурс] // URL: https://www.realestate.ru/news/giljdiya-rieltorovutverdila-4-klassa-zhiljya-26715/ (Дата обращения: 10.05.2018 г.) .

56. Курс на юго-запад: городские власти займутся освоением окраин [Электронный ресурс] // URL: https://66.ru/realty/news/97153/ (Дата обращения:

13.03.2018) .

57. Мень: объём господдержки инфраструктуры для жилищного строительства могут увеличить [Электронный ресурс] // URL:

https://www.pnp.ru/economics/men-obyom-gospodderzhki-infrastruktury-dlyazhilishhnogo-stroitelstva-mogut-uvelichit.html (Дата обращения: 18.04.2018 г.) .

58. Милохина Л. Лучше меньше, да лучше [Электронный ресурс] // URL:

(Дата обращения:

http://chr.rbcplus.ru/news/595124737a8aa947b9a6111b 20.03.2018) .

59. Миронова В. На каком этаже жить легче и полезнее [Электронный ресурс] // URL: http://www.aif.ru/money/16650 (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

60. Мозжухин А. Страх и ненависть спальных районов. Почему типовая застройка российских городов превращает их в гетто [Электронный ресурс] //

https://lenta.ru/articles/2016/05/20/sleep_district/ (Дата обращения:

URL:

10.04.2018 г.) .

61. Москва обогнала по плотности застройки почти все европейские города [Электронный ресурс] // URL: http://www.cntd.ru/1000000507.html (Дата обращения: 20.04.2018 г.) .

62. Население Земли к 2050 году достигнет 10 миллиардов [Электронный ресурс] // URL: http://www.dw.com/ru/население-земли-к-2050-году-достигнетмиллиардов/a-40610125 (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

63. Натыкина Е. Небоскребы или жизнь на седьмом небе [Электронный ресурс] // URL: http://www.ecospace.ru/ecology/neboskreby-ili-zhizn-na-sedmomnebe/ (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

64. Перспективы малоэтажного многоквартирного строительства в Новой Москве [Электронный ресурс] // URL: http://skosr.ru/dizayn/perspektivДата malotazhnogo-mnogokvartirnogo-stroitelystva-v-novoy-moskve.html обращения: 25.04.2018 г.) .

65. Почему в США сначала появились, но быстро были уничтожены спальные районы [Электронный ресурс] // URL: https://khazin.ru/articles/23istorija-i-filosofija/55133-pochemu-v-ssha-snachala-pojavilis-no-bystro-byliunichtozheny-spal-nye-ra-ony (Дата обращения: 12.04.2018 г.) .

66. Программа «Молодая семья» [Электронный ресурс] // URL:

http://molodaja-semja.ru (Дата обращения: 23.04.2018 г.) .

67. Прошкин И. Градостроительное безумие по-русски: многоэтажки и пустота [Электронный ресурс] // URL: http://kolokolrussia.ru/kachestvojizni/gradostroitelnoe-bezumie-porusski-mnogoetajki-i-pustota#hcq=qu2ymTq (Дата обращения: 11.05.2018 г.) .

68. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] // URL:

http://pkk5.rosreestr.ru (Дата обращения: 13.03.2018) .

69. Путин потребовал убрать бюрократические препоны при выдаче разрешений на строительство [Электронный ресурс] // URL:

http://tass.ru/ekonomika/4828120 (Дата обращения: 23.04.2018 г.) .

70. Районы-кварталы [Видеозапись] // URL:

(Дата обращения:

https://www.youtube.com/watch?v=TjCCC-HFp7A 10.04.2018 г.) .

71. Реализация государственных программ [Электронный ресурс] // URL:

(Дата http://www.minstroyrf.ru/trades/realizaciya-gosudarstvennyh-programm/ обращения: 23.04.2018 г.) .

72. Реестр типовой проектной документации [Электронный ресурс] //

URL:

https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=http://www.minstroyrf.ru/upload/i (Дата обращения:

block/78b/reestr-tipovoy-proektnoy-dokumentatsii.xls 26.04.2018 г.) .

73. Рынок недвижимости [Электронный ресурс] // URL:

http://www.grandars.ru/college/biznes/rynok-nedvizhimosti.html (Дата обращения:

09.04.2018 г.) .

74. Свод принципов комплексного развития территорий [Текст] // URL:

https://дом.рф/wp-content/uploads/2018/04/Svod-printsipov-kompleksnogorazvitiya-gorodskih-territorij.pdf (Дата обращения: 15.04.2018 г.) .

75. Стратегия развития жилищной сферы [Электронный ресурс] // URL:

http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/ec7/Strategiya-zhilishchnoi_-sfery.pdf (Дата обращения: 15.04.2018 г.) .

76. Типовая застройка: проблемы реконструкции [Электронный ресурс] // (Дата обращения:

URL: https://townplanner.livejournal.com/4042.html 16.04.2018 г.) .

77. Трушин Г. Малоэтажное жилье: плюсы и минусы [Электронный ресурс] // URL: http://realty.vesti.ru/zhile/maloetazhnoe-zhile-plyusy-i-minusy (Дата обращения: 16.04.2018 г.) .

78. Урбан Ф. Новый российский феномен – города наизнанку [Электронный ресурс] // URL: https://gazeta.bn.ru/articles/2013/08/07/119501.html (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

79. Чернышев П. Оптимизация жилой среды [Электронный ресурс] // URL: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/10/21_a_10263371.shtml#page2 (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

80. Широкая Речка от берега до берега: как окраина Екатеринбурга превратилась в город больших строек [Электронный ресурс] // URL:

(Дата обращения:

https://www.e1.ru/news/spool/news_id-53573321.html 13.03.2018) .

81. Шишалова Ю. 10 причин, почему мы до сих пор так плохо строим жильё [Электронный ресурс] // URL: https://beta.strelkamag.com/ru/article/10reasons-why-construction (Дата обращения: 14.04.2018 г.) .

82. Яблочкин К. Альтернатива городской квартире: плюсы и минусы малоэтажного жилья [Электронный ресурс] // URL:

http://www.aif.ru/realty/guide/1218914 (Дата обращения: 15.04.2018 г.)

83. Canadian Home Builders' Association (CHBA) [Электронный ресурс] // URL: http://www.chba.ca (Дата обращения: 25.04.2018 г.) .

84. European, American and Japanese approaches to height ad density [Электронный ресурс] // URL: http://urbankchoze.blogspot.ru/2014/09/europeanamerican-and-japanese.html (Дата обращения: 02.04.2018 г.) .

85. Harrison S. Where is Australia’s low-rise, high-density housing ресурс] [Электронный // URL: http://architectureau.com/articles/where-isaustralias-low-rise-high-density-housing/ (Дата обращения: 15.04.2018 г.) .

86. High-Density, Low-Rise Housing: Learning from Japan [Электронный ресурс] // URL:

https://static1.squarespace.com/static/54b47609e4b0f495deea7105/t/54c2e1c8e4b07b обращения:

213a4c4e06/1422057928132/Hi+Density+Low+Rise.pdf (Дата 26.04.2018 г.) .

87. Keskeys P. Why Low-Rise, High-Density Architecture Is Still Our Best ресурс]

Hope for Better Cities [Электронный // URL:

https://architizer.com/blog/inspiration/stories/build-up-or-build-out/ (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

88. Kunstler J.H. | TED2004 The ghastly tragedy of the suburbs [Видеозапись] // URL:

https://www.ted.com/talks/james_howard_kunstler_dissects_suburbia (Дата обращения: 11.05.2018 г.) .

89. Low-Rise, High-Density – Research and design on Shanghai housing [Электронный ресурс] // URL: https://issuu.com/alicepontiggia/docs/tesi_completa (Дата обращения: 13.05.2018 г.) .

90. Madi H., Townhouse and Low-rise Apartment Guidelines // Madi H., Birchall D., 2016. – [Электронный ресурс] // URL: https://www.toronto.ca/wpcontent/uploads/2018/01/964c-townhouse-low-rise-guidelines-02-2017.pdf (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

91. McNutt L. The Inevitable Rise Of High-Density Low-Rise Living [Электронный ресурс] // URL: https://www.huffingtonpost.ca/ypnexthome/lowrise-housing_b_15813272.html (Дата обращения: 13.04.2018 г.) .

[Электронный ресурс] //

92. Measuring Sprawl URL:

https://www.smartgrowthamerica.org/app/legacy/documents/measuring-sprawlpdf (Дата обращения: 15.04.2018 г.) .

93. Missing Middle: Responding to the Demand for Walkable Irban Living [Электронный ресурс] // URL: http://missingmiddlehousing.com (Дата обращения:

10.04.2018 г.) .

94. Parolek D. The missing middle response to urban housing demand [Электронный ресурс] // URL: https://www.cnu.org/publicsquare/missing-middleresponse-urban-housing-demand (Дата обращения: 10.04.2018 г.) .

95. TEMS – The EPOMM Modal Split Tool [Электронный ресурс] // URL:

http://www.epomm.eu/tems/ (Дата обращения: 17.04.2018 г.) .

[Электронный ресурс] //

96. The Low-rise Trend URL:

(Дата обращения:

http://www.constructionweekonline.in/the-low-rise-trend/ 10.04.2018 г.) .

ПРИЛОЖЕНИЯ

–  –  –

Таблица П.Б.2 – Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка Продолжительность от 5 до 12 рабочих дней Стоимость 22 000,00 руб .

–  –  –

ИТОГО накопительным итогом 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18 267 538,75 41 244 015,55 66 107 366,55 95 806 895,12 127 481 041,37 140 320 191,37 143 020 021,37 145 659 851,37 148 289 681,37 150 899 511,37 152 629 398,03 154 359 284,70 155 239 228,03 155 694 199,70

–  –  –

ЧДДП накопл.эффект, руб. -133 435 367,61 -213 267 296,26 -222 454 049,86 -235 506 215,94 -247 374 909,97 -592 387 524,11 -550 397 795,01 -480 194 029,64 -338 617 522,65 -171 320 461,88 11 324 912,02 46 946 577,71 81 719 119,06 115 627 671,09 148 700 534,94 170 203 490,96 191 167 830,16 201 377 935,77 206 345 851,30




Похожие работы:

«Р 50.2.025-2002 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО МЕТРОЛОГИИ Государственная система обеспечения единства измерений ДОЗИМЕТРЫ ЛАЗЕРНЫЕ Методика поверки Издание официальное ГОССТАНДАРТ РОССИИ Москва строительство промыш...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ" Инженерная школа природных ресурсов (ИШПР) Направление подготовки (специальность) 21.04.01 "Нефтегазовое...»

«РСД-10 Пионер SS-20 SABER Комплекс 15П645 Пионер, ракета 15Ж45 / РСД-10/ РТ-21М SS-20 SABER mod.1 Комплекс 15П645К Пионер-К / Пионер-М, ракета 15Ж45 / 15Ж46 (?) Комплекс 15П653 Пионер-УТТХ / Пионер-2, ракета 1...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ" Школа Инженерная новых производственных технологий Направление подготовки 15.04.05 "Конструкторско-технолог...»

«Маломощная UHF радиостанция ROGER KP-20 ИНСТРУКЦИЯ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ "Компас+ Радио" (095) 956-13-94 г. Москва Радиостанция ROGER KP20 2 1. Основные технические характеристики Полоса частот Количество каналов Разнос каналов Выходная мощность передатчика Модуляция Девиация CTCSS тона Чувствительность приемник...»

«Надкриничный Леонид Владимирович Возникновение и распространение волн конечной амплитуды в водоёмах при интенсивных внешних воздействиях с учётом рельефа дна 01.02.05 – Механика жидкости, газа и плазмы Автореферат диссертации на соискание учёной...»

«АО "СИБКОМ" Перв. примен. Справ. № ИСТОЧНИК БЕСПЕРЕБОЙНОГО ПИТАНИЯ ИБП РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ Подпись и дата СБПУ.436122.1370 РЭ Инв. № дубл. Взам. инв. № Подпись и дата г. Уфа Инв.№подл. 2016 г. Содержание 1 Описание и работа 1.1 Назначение 1.2 Технические характеристики 1.3 Состав ИБП 1.4...»

«Конференция "Современные подходы НК в решении нестандартных задач ОПК и космической отрасли" Модератор: В.Е. Прохорович, УН ИКЦ СЭКТ В рамках тематики конференции предусматривается рассмотрение и активное обсуждение кл...»

«ФГБОУ ВПО "Воронежский государственный технический университет" Кафедра конструирования и производства радиоаппаратуры ИССЛЕДОВАНИЕ ПОТЕНЦИОМЕТРИЧЕСКИХ ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЕЙ ПЕРЕМЕЩЕНИЙ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ к лабораторной работе №1 по дисципл...»

«Информационные процессы, Том 16, № 3, 2016, стр. 291–300 2016 Нестеренко. c ТЕОРИЯ И МЕТОДЫ ОБРАБОТКИ ИНФОРМАЦИИ Поиск фоновых областей в изображении В.А.Нестеренко Институт математики, механики и компьютерных наук, Южный федеральный университет, Рост...»







 
2019 www.librus.dobrota.biz - «Бесплатная электронная библиотека - собрание публикаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.