WWW.LIBRUS.DOBROTA.BIZ
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - собрание публикаций
 

«административного здания с мансардой (отдельно стоящее здание), общей площадью 371 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): ...»

Отчет №03-2017

об оценке рыночной стоимости нежилого

административного здания с мансардой (отдельно

стоящее здание), общей площадью 371 м2,

кадастровый (или условный) номер:

23:43:0414013:5273, адрес (местоположение):

Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский

округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1 и

объектов недвижимого имущества, общей

площадью 11 867,9 м2, в составе 6-ти нежилых

помещений, расположенных в отдельно стоящем

торговом комплексе «Медиа плаза», по адресу:

Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/ул. Сормовская, д. 178-180/1 Основание для оценки: Задание №7-СИ от 12.01.2017 к Договору №б/н об оценке имущества от 31.12.2015 Дата оценки: 19.01.2016 Дата составления Отчета: 19.01.2016 Заказчик: ООО «УК «БФА»/Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Строительные инвестиции»

Москва – 2016 год СОДЕРЖАНИЕ СОДЕРЖАНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА)

1.1. Основание для проведения Оценщиком оценки объекта оценки............... 5 1.2. Порядковый номер Отчета и дата составления

1.3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

1.4. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

1.5. Итоговая величина стоимости объекта оценки

1.6. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.... 10

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Срок проведения оценки

Допущения, на которых должна основываться оценка

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

3.1. Сведения о Заказчике

3.2. Сведения об Оценщике и Исполнителе

3.3. Оценщик Исполнителя

3.4. Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор

3.5. Сведения о независимости Оценщика

3.6. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

4. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ

ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

5.1. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничительные условия

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

7. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

7.1. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

7.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки........... 23 7.3. Информация о текущем использовании

7.4. Информация об износе и устареваниях

7.4.1. Физический износ объекта оценки

7.4.2. Функциональное устаревание объекта оценки

СОДЕРЖАНИЕ

7.4.3. Экономическое устаревание объекта оценки

7.5. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

7.6. Характеристика местоположения объекта оценки

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ





ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки..49

8.3. Классификация торговых комплексов

8.4. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара по состоянию на IV квартал 2016 года

8.4.1. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

8.4.2. Анализ фактических данных о предложениях арендных ставок объектов недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

8.4.3. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

8.4.4. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

8.4.5. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА

(ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ

10.1. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки (основные этапы проведения оценки)

10.2. Инспекция объекта оценки

10.3. Теория оценки

10.3.1. Затратный подход

10.3.2. Сравнительный подход

10.3.3. Доходный подход

СОДЕРЖАНИЕ 10.3.4. Согласование результатов

10.4. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов

10.4.1. Обоснование применения/отказа от применения затратного подхода к оценке и его методов

10.5. Расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода

10.5.1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки №1 с использованием сравнительного подхода

10.5.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки №2 с использованием сравнительного подхода

10.5.3. Проверка полученного результата на сопоставимость с рыночными данными

10.6. Расчет стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода 95 10.6.1. Расчет стоимости объекта оценки №1 с использованием доходного подхода

10.6.2. Расчет стоимости объекта оценки №2 с использованием доходного подхода

11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.1. Согласование результатов

11.2. Итоговое заключение о стоимости

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ................. 149 ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОМАТЕРИАЛЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА)

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА)

1.1. Основание для проведения Оценщиком оценки объекта оценки Основанием для проведения настоящей оценки является Задание №7-СИ от 12.01.2017 к Договору №б/н об оценке имущества от 31.12.2015, заключенное между Исполнителем – Обществом с ограниченной ответственностью «Беркшир Адвайзори Групп», в лице Генерального директора Ирины Александровны Вишневской, действующей на основании Устава, с одной стороны, и Заказчиком – Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БФА»/Д. У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Строительные инвестиции», действующим на основании Лицензии №21-000-1-00091 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной ФСФР РФ 15.11.2002, в лице Генерального директора Борисова Сергея Анатольевича, действующего на основании Устава и Правил доверительного управления Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Строительные инвестиции», зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам 23.06.2004 в реестре за регистрационным №0221-73494139, со всеми изменениями и дополнениями, с другой стороны .

1.2. Порядковый номер Отчета и дата составления В системе нумерации Исполнителя настоящий Отчет имеет порядковый номер 03-2017. Датой составления Отчета является 19.01.2016 .

1.3. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

В соответствии с Заданием на оценку (Приложение №1 к Заданию №7-СИ от 12.01.2017 к Договору №б/н об оценке имущества от 31.12.2015) оценке подлежат:

объект оценки №1 – нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание), назначение: нежилое, площадь: общая 371 м2, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

объект оценки №2 – объекты недвижимого имущества, общей площадью 11 867,9 м2, в составе 6-ти нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящем торговом комплексе «Медиа плаза», по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/ул. Сормовская, дом 178-180/1 .

Так как право пользования и владения земельным участком под объектом оценки №1 на дату проведения оценки не оформлено, площадь земельного участка принимается в соответствии с площадью застройки здания – 152,52 м2 .

В состав объекта оценки №2 входят:

1. Нежилые помещения 1-го этажа №№249, 249/2, 249/2/1-249/2/7, 249/3-249/8, 251, 251/1, 252, 252/1-252/4, 253, 463, 463/1, 464, 467, 474, 474/2, 473/3, 475, 476, 477, 477/1, 477/2, 479, 480, 481, 482 здания литер Ш, нежилые помещения 2-го этажа №№72, 85, 86, 86/2 здания литер Ш, назначение: нежилое, площадь: общая 4 375,5 м2, кадастровый (или условный) номер:

23:43:0403016:252, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

2. Нежилые помещения 3-го этажа №№32/3, 32/4, 55, 56, 57, 58 здания литер Ш, назначение:

нежилое, площадь: общая 126,3 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0405050:52, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул .

им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

3. Нежилые помещения антресоли №№1, 2, 3, 4, 5 над помещениями 1-го этажа №№455, 455/1, 455/2 здания литер Ш, назначение: нежилое, площадь: общая 88,1 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0403016:484, адрес (местоположение): Краснодарский край, г .

Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА)

4. Нежилые помещения 1-го этажа №№300, 301, 302, 303, 308/3, назначение: нежилое, площадь: общая 1 023,9 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5551, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

5. Нежилые помещения 1-го этажа №№247, 248, 248/1-248/4, 249/1, 249/9-249/54, 250, 250/1здания литер Ш, нежилые помещения 2-го этажа №№63, 65, 65/1, 65/2, 65/3, 66, 67/1, 67-70 здания литер Ш, площадь: общая 4 904,6 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0405050:60, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

6. Нежилые помещения 1-го этажа №№323, 324 здания литер Ш, назначение: нежилое. Площадь: общая 1 349,5 м2, кадастровый (или условный) номер 23:43:0403016:404 .

Объект оценки №2 представляет собой часть помещений торгового комплекса «Медиа плаза», общей площадью 20 512,9 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/ул. Сормовская, дом №178-180/1.

Здание торгового комплекса «Медиа плаза» расположено на следующих земельных участках, общей площадью 13 467,7 м2:

Земельный участок, с условным №4310001412 – земельный участок №1 – площадью 4 168,7 м2;

Земельный участок с условным №4310001092 – земельный участок №2 – площадью 2 256,0 м2;

Земельный участок с условным №4310001748 – земельный участок №3 – площадью 1 023,9 м2;

Земельный участок с условным №4310001181 – земельный участок №4 – площадью 6 019,1 м2 .

Право пользования и владения земельными участками под объектом оценки №2 на дату проведения оценки не оформлено .

–  –  –

В соответствии с Заданием на оценку Оценщик не выражает мнение о возможном диапазоне величины рыночной стоимости объекта оценки и свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость .

1.6. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

1. Ни Заказчик, ни третьи лица не могут использовать Отчет (или любую его часть, включая итоговый результат) иначе, чем это предусмотрено Договором об оказании услуг по оценке .

2. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна рассматриваться совместно со специальными допущениями и ограничительными условиями, изложенными в разделе 5 настоящего Отчета. При других специальных допущениях, величина итоговой стоимости может быть иной .

3. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в Отчете об оценке, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления Отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») .

–  –  –

У Исполнителя с Оценщиком заключен трудовой договор:

с Гдляном Арменом Мехаковичем – Договор №05/14 от 22.12.2014 .

3.4. Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор Настоящим ООО «Беркшир Адвайзори Групп» подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных статьей 16 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .

ООО «Беркшир Адвайзори Групп» подтверждает, что не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом Заказчика .

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем Отчете об оценке .

3.5. Сведения о независимости Оценщика Настоящим Оценщик подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных статьей 16 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего Отчета об оценке .

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – Заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве .

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Оценщик не имеет в отношении объекта оценки вещных или обязательственных прав вне Договора об оказании услуг по оценке и не является участником (членом) или кредитором юридического лица – Заказчика, равно как и Заказчик не является кредитором или страховщиком Оценщика .

Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем Отчете об оценке .

–  –  –

Иные сторонние организации и специалисты к процессу оценки и к подготовке Отчета об оценке не привлекались .

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

4. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

Общие понятия оценки приведены в разделе II ФСО №1:

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте .

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки .

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» .

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке .

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией .

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки .

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки .

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки .

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость .

Общие понятия подходов к оценке приведены в разделе III ФСО №1:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами .

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки .

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний .

Общие понятия видов стоимости:

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости:

«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме» .

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (пункт 7 ФСО №2) .

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (пункт 8 ФСО №2) .

Термины и определения, используемые при оценке объектов недвижимого имущества:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 ГК РФ) .

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (статья 133.1 ГК РФ) .

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (статья 1 ГрК РФ) .

Объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав (пункт 4 ФСО №7) .

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО №7) .

Специализированное имущество – имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами .

Неспециализированное имущество – имущество, которое продается на рынке .

Термины и определения, используемые в МСФО (IFRS) 13:

Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации. В отношении некоторых активов и обязательств могут быть доступны наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация. В отношении других активов и обязательств могут не быть доступными наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация .

Однако цель оценки справедливой стоимости в обоих случаях одна – определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив или является должником по указанному обязательству)1 .

Актив или обязательство, оцениваемые по справедливой стоимости, могут представлять собой:

1 Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н) .

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

–  –  –

В расчетах используется Международная система единиц измерения СИ. В процессе оценки Исполнитель оставляет за собой право проводить округления полученных результатов, не оказывающих существенное влияние на итоговый результат стоимости объекта оценки .

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

5.1. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничительные условия

1. В рамках оказания услуг по оценке Исполнитель (если уместно, в зависимости от вида объекта оценки) не проводит специальных экспертиз в отношении объекта оценки, в том числе юридическую экспертизу правового положения объекта оценки, строительно-техническую, технологическую и экологическую экспертизу объекта оценки, а также инвентаризацию составных частей объекта оценки. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности на нее. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий либо ограничений, кроме оговоренных в Отчете .

2. При составлении Отчета Исполнитель не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Документы, предполагаемые к использованию Исполнителем и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также использованные при проведении оценки объекта оценки данные могут содержаться в архиве Исполнителя .

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу проведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда .

4. Объект оценки рассматривается с учетом лишь тех ограничений, которые оговариваются в Отчете. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта оценки) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых .

5. Оценщик исходит из того, что вся предоставленная информация об объекте оценки является достоверной и полной. Оценщик опирался на исторические и фактические данные, предоставленные Заказчиком, и проводил анализ на предмет их полноты и точности в пределах своей компетенции. Оценщик не несет ответственности за характеристики объекта оценки, которые невозможно обнаружить иначе, кроме как путем изучения соответствующей документации. При наличии таких характеристик Оценщик не несет ответственности, в случае если ему не была предоставлена соответствующая подтверждающая документация .

6. Для целей настоящей работы предполагается, что документы, предоставленные Заказчиком, достоверны и в том случае, если документы являются незаверенными в установленном порядке копиями и не подписаны уполномоченным на то лицом. У Оценщика нет оснований сомневаться в их достоверности .

7. Оценщик считает достоверными общедоступные источники отраслевой и статистической информации, однако не делает никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и принимает данную информацию как есть. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки .

8. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации .

9. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, собраны Оценщиком с наибольшей степенью использования его знаний и умений и являются, на взгляд Оценщика, достоверными и не содержащими видимых ошибок .

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

10. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся неотъемлемой частью настоящего Отчета .

11. Все аналитические исследования и выводы, приведенные в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с принципами российских стандартов оценки .

12. В случаях привлечения специалистов (экспертов) по отдельным вопросам для проведения оценки, в соответствующих разделах Отчета указана их квалификация, степень участия в проведении оценки, а также обоснована необходимость их привлечения .

13. Любое распределение итоговой величины стоимости между составляющими элементами объекта оценки, если таковое имеется в Отчете, применяется только для целей и задач, указанных в Отчете. Отдельные показатели стоимости любого из элементов объекта оценки не могут быть использованы отдельно от Отчета для любых других целей и задач без специального обоснования и расчетов .

14. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика в отношении стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет реализован на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в Отчете об оценке .

15. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и как следствие, на рыночную стоимость объекта оценки .

16. Допускается возможность использования в расчетах за период с даты оценки до даты составления Отчета фактических макроэкономических и отраслевых показателей, принимая их в качестве частного варианта прогноза, имеющегося на дату оценки .

17. Датой, по состоянию на которую произведена оценка, является 19.01.2017. В случае необходимости использования в расчетах показателей в иностранной валюте, пересчет в рубли производился по установленному Банком России обменному курсу на дату оценки или другие соответствующие даты .

18. Все расчеты выполнены в табличном редакторе Microsoft Excel с учетом ограниченного количества значений после запятой (точность расчетов «как на экране»), что обеспечивает возможность проверки промежуточных и итоговых результатов проведенных расчетов, приведенных в настоящем Отчете .

19. Задание на оценку включает в себя несколько объектов оценки. В данном случае в названиях разделов, подразделов, таблиц и иных унифицированных частей настоящего Отчета используется собирательный термин «объект оценки», при упоминании которого подразумевается каждый из объектов оценки, включенных в Задание на оценку .

20. Допускается приведение в расчетах и таблицах округленных значений расчетных величин .

21. Нежилые помещения 1-го этажа №№323, 324 общей площадью 1 349,5 м2 с кадастровым номер 23:43:0403016:404 по договору купли-продажи недвижимого имущества принадлежат ООО «Управляющая компания «БФА» / Д. У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Строительные инвестиции», оценка рыночной стоимости проводится в допущении существования общей долевой собственности и обременений в виде аренды и доверительного управления .

22. Осмотр объекта оценки проводился специалистом Булькановым А.А. 15.07.2016, в присутствии представителя Заказчика. Оценка производится в допущении, что состояние оцениваемых объектов на дату оценки соответствует состоянию на дату осмотра .

Прочие допущения и ограничительные условия указаны по тексту настоящего Отчета .

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями следующих стандартов, регламентирующих практику профессиональной оценки:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298;

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299;

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 .

Использование вышеперечисленных стандартов вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации по состоянию на дату оценки и дату составления настоящего Отчета, что установлено Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»2 .

Настоящая работа также была выполнена в соответствии с базовыми положениями стандартов и правил оценочной деятельности, установленных Некоммерческим партнерством СРО «Деловой Союз Оценщиков», членом которого является Оценщик Исполнителя настоящей оценки .

Применяемые стандарты Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков»:

1. Правила оценочной деятельности СРО «Деловой Союз Оценщиков», утверждены Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков» (Протокол №8.1 от 03.03.2011);

2. Стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчета об оценке», утвержден Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков» (Протокол №8.1 от 03.03.2011);

3. Стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержден Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков» (Протокол №8.1 от 03.03.2011) .

Данные стандарты и правила обязательны к применению оценщиками – членами СРО «Деловой Союз Оценщиков» в части, не противоречащей действующим на дату составления Отчета редакциям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки .

2 С учетом всех дополнений и изменений, принятых на дату составления настоящего Отчета .

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА

ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки В ходе проведения работ по оценке Оценщику были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложениях к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Основными источниками информации являлись:

Свидетельство о государственной регистрации права серии №АА 860108 от 17.03.2016;

Технический паспорт на здание от 21.02.2005;

Свидетельство о государственной регистрации права №АА 863053 от 31.03.2016;

Кадастровый паспорт №б/н от 08.12.2011;

Свидетельство о государственной регистрации права №АА 864127 от 31.03.2016;

Кадастровый паспорт №2343/12/15-481960 от 29. 04.2015;

Свидетельство о государственной регистрации права №АА 864126 от 31.03.2016;

Кадастровый паспорт №2343/12/15-526633 от 13.05.2015;

Свидетельство о государственной регистрации права №АА 863052 от 31.03.2016;

Свидетельство о государственной регистрации права №АА 867512 от 17.03.2016;

Договор №СИ-2016/9 купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2016;

Технический паспорт на нежилые помещения по состоянию на 29.11.2011 от 01.12.2011;

Справка о балансовой стоимости;

Информационное письмо исх. №УК-00/17-120 от 19.01.2016;

Реестр арендаторов;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-661 от 29.03.2016;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-665 от 29.03.2016;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-664 от 29.03.2016;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-666 от 29.03.2016;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-667 от 29.03.2016;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-669 от 29.03.2016;

Прочие документы и информация, указанные по тексту настоящего Отчета .

7.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки Настоящий раздел Отчета подготовлен с использованием информации, указанной в разделе 7.1. «Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки» настоящего Отчета .

В соответствии с Заданием на оценку (Приложение №1 к Заданию №7-СИ от 12.01.2017 к Договору №б/н об оценке имущества от 31.12.2015), объект оценки представляет собой Нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание), общей площадью 371 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): Краснодарский край, г .

Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1 и объекты недвижимого 3 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-661 от 29.03.2016 .

4 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

5 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/ .

6 Общая площадь принята в размере площади застройки объекта оценки в соответствии с Заданием на оценку и Информационным письмом б/н от Заказчика .

7 Источник информации: Информационное письмо б/н от Заказчика .

8 Источник информации: http://gp33.ru/normativnye-i-fakticheskie-sroki-ekspluatacii-zdanij/ .

9 Источник информации: Информационное письмо б/н от Заказчика .

10 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

Внешний вид здания, в котором расположен объект оценки 11 Источник информации: http://gp33.ru/normativnye-i-fakticheskie-sroki-ekspluatacii-zdanij/ .

12 Источник информации: в соответствии с Заданием на оценку, устных переговоров с представителями Заказчика и Соглашений о внесении денежных средств за фактическое использование земельными участками (реквизиты данных соглашений приведены в разделе 6.3. настоящего Отчета) .

13 Общая площадь принята в соответствии с Заданием на оценку .

14 Источник информации: Информационное письмо б/н от Заказчика .

15 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-667 от 29.03.2016 .

16 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/ .

17 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

18 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

19 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-664 от 29.03.2016 .

20 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/ .

21 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

22 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

23 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-665 от 29.03.2016 .

24 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/ .

25 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

26 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

27 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-666 от 29.03.2016 .

28 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/ .

29 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

30 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

31 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-669 от 29.03.2016 .

32 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/. В данном источнике информации приведена кадастровая стоимость на объект площадью 209,6 м2, который соответствует офисным помещениям 2-го этажа. Информация о кадастровой стоимости торговых помещений 1-го этажа отсутствует .

33 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

34 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

7.3. Информация о текущем использовании Назначение объекта оценки №1 – нежилое административное здание. На дату оценки объект оценки не эксплуатируется и не сдается в аренду. Состояние внутренней отделки помещений требует косметического ремонта .

Основываясь на предполагаемом использовании результатов оценки, оценка объекта оценки №1 производится в варианте использования по прямому назначению после проведения соответствующих ремонтных работ – в качестве нежилого административного здания .

Назначение объекта оценки №2 – нежилые торгово-офисные помещения. На дату оценки объект оценки №2 эксплуатируется и сдается в аренду по своему прямому функциональному назначению .

7.4. Информация об износе и устареваниях 7.4.1. Физический износ объекта оценки При визуальном осмотре объекта оценки №1 не выявлены дефекты строительных конструкций или основного инженерного оборудования, требующие немедленного устранения и влияющие на эксплуатационные характеристики здания. Все имеющиеся дефекты имеют незначительный характер и соответствуют нормальному износу при нормальной эксплуатации здания. Сведения об аварийном состоянии или сносе здания отсутствуют .

Общий физический износ здания, в котором расположен объект оценки №1, рассчитанный Оценщиком самостоятельно, находится на уровне 11%39 .

Внутренние помещения объекта оценки №1 требуют проведения косметического ремонта .

При визуальном осмотре здания, в котором расположен объект оценки №2, не выявлены дефекты строительных конструкций или основного инженерного оборудования, требующие немедленного устранения и влияющие на эксплуатационные характеристики здания. Все имеющиеся 35 Источник информации: Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №77/100/360/2016-669 от 29.03.2016 .

36 Источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/ .

37 В соответствии с предоставленной Заказчиком Справкой о балансовой стоимости .

38 Источник информации: в ходе проведения визуального осмотра .

39 Расчет физического износа определялся методом срока жизни .

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

дефекты имеют незначительный характер и соответствуют нормальному износу при нормальной эксплуатации здания. Сведения об аварийном состоянии или сносе здания отсутствуют .

Общий физический износ здания, в котором расположен объект оценки №2, рассчитанный Оценщиком самостоятельно, находится на уровне 45%40 .

Внутренние помещения объекта оценки №2 находятся в удовлетворительном состоянии со стандартной отделкой и сдаются в аренду .

7.4.2. Функциональное устаревание объекта оценки Функциональный износ (устаревание) – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ (услуг) требованиям современных рыночных стандартов .

Стоимостным выражением функционального устаревания является разница между стоимостью затрат на воспроизводство и стоимостью затрат на замещение, которая исключает из рассмотрения функциональное устаревание .

Функциональное устаревание подразделяют на устранимое и неустранимое .

Устранимое функциональное устаревание определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости .

Неустранимое функциональное устаревание, как правило, вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства .

Признаком неустранимого функционального устаревания является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков .

Следует отметить, что в ходе визуального осмотра представителем Заказчика была предоставлена информация в устной форме о проведенных работах с целью изменения функционального назначения здания, в котором расположены помещения объекта оценки №2. Текущее назначение данного здания - торговый комплекс .

Основной коммерческой характеристикой торгового центра считается именно «полезная», приносящая деньги от аренды, площадь. Этот показатель обозначается GLA (Gross Leasable Area) и определяется как общая площадь помещений, занятых арендатором, до внешних стен (площадь пола брутто)41. Эффективность архитектурных решений можно оценить, проверив какую долю «полезная» площадь занимает в общей площади здания (GBA – Gross Building Area), и какой процент приходится на общественные зоны .

А соотношение GLA/GBA (без учета площади подземной парковки) должно составлять 65для больших торговых центров – до 80%42 .

Согласно информации, представленной на информационном портале «Моллы.Ru»43 общая площадь торгового центра составляет 21 268 м2 (GBA), а арендопригодная площадь – 18 742 м2 (GLA), следовательно, соотношение GLA/GBA составляет 0,88 (18 742/21 268) или 88%, что говорит об эффективном использовании площадей здания, в котором расположены помещения объекта оценки №2 .

Таким образом, на основании вышесказанного факторов функционального устаревания Оценщиком не выявлено 7.4.3. Экономическое устаревание объекта оценки Экономическое устаревание проявляется в спаде активности на рынке коммерческой недвижимости, превышении предложения над спросом, увеличении сроков экспозиции объектов и, как следствие, увеличении дисконтов к их первоначальной цене предложения. Возможное экономическое устаревание было учтено при введении корректировки на торг к оцениваемым объектам .

Остальных факторов экономического устаревания Оценщиком не выявлено .

40 Расчет физического износа определялся методом срока жизни .

41 Вроссийской практике в расчетах часто используют общую площадь помещений, занятую арендаторами, в границах внутренних стен .

42 Источник информации: практический опыт специалистов по брокериджу компании «Colliers International» .

43 Источник информации: http://www.malls.ru/rus/malls/122334.shtml/ .

Общая площадь помещений, сданная в аренду по долгосрочным договорам аренды, составляет 10 904,9 м2. Выделить из данной площади площадь оцениваемых помещений не представляется возможным. Следовательно, определить фактическую недозагрузку оцениваемых помещений невозможно .

Ввиду отсутствия распределения площадей по функциональному назначению, сопоставить фактические арендные ставки с рыночными не представляется возможным .

Согласно полученному Информационному письму исх. №УК-00/16-1369 от 19.07.2016, долгосрочные договоры аренды на оцениваемые помещения могут быть расторгнуты в одностороннем порядке с уведомлением за 10 и 90 дней .

Учитывая вышеизложенное, обременение долгосрочной арендой для целей настоящей оценки не учитывается .

Иных факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки, существенно влияющих на их стоимость, не выявлено .

7.6. Характеристика местоположения объекта оценки45 Объект оценки располагается в Карасунском округе г. Краснодара .

Основная информация о городе Краснодар – город на юге России, расположенный на правом берегу р. Кубани, на расстоянии 120-150 км от Черного и Азовского морей, в 1 340 км от г. Москвы. Административный центр Краснодарского края. Крупный экономический и культурный центр Северного Кавказа и Южного федерального округа, центр историко-географической области Кубань. Неофициально именуется столицей Кубани, а также южной столицей России .

44 Перечень и реквизиты Выписок из ЕГРП представлен в разделе 7.1. настоящего Отчета .

45 Источник информации: https://ru.wikipedia.org/wiki/Краснодар .

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Население – 853 848 человек (по данным переписи 2016 года) .

По версии компании «РБК», в 2013 году г. Краснодар занимал первое место в общероссийском рейтинге городов с растущей деловой активностью .

Географическое положение Краснодар находится в южной части Восточно-Европейской равнины на Прикубанской низменности, в 1 340 км к югу от г. Москвы. Географические координаты: 45°02 северной широты, 38°59 восточной долготы, высота над уровнем моря 25-30 м. Город расположен на правом берегу реки Кубани, выше по течению которой находится крупнейший искусственный водоем Северного Кавказа – Краснодарское водохранилище .

С севера на юг (в границах городской черты) г. Краснодар протянулся на 20,6 км, а с востока на запад – на 30,1 км. Занимаемая площадь – 339,31 км .

Краснодар расположен в зоне сейсмической активности. Нередко эпицентр землетрясения находится в Черном море, а сейсмические волны достигают прибрежных городов и даже Краснодара. За всю историю наблюдений сильных землетрясений в городе зафиксировано не было, однако в 1978 и в 2002 годах наблюдались землетрясения интенсивностью от 4 до 5 баллов .

Краснодар располагается недалеко от двух теплых морей и занимает выгодное экономикогеографическое положение. Расстояние до Черного моря – около 100 км, до Азовского – около 120 км .

Экономика В бюджет Краснодара в 2010 году поступило 14 млрд. руб. Доходная часть города увеличилась на 5,5% по сравнению с 2009 годом. В городе действует более 62 тыс. субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято 204 тыс. человек. В г. Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО – 0,3% от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней заработной платы – 21 742 руб. (34 860 руб. по итогам 2013 года) .

В ноябре 2011 года Краснодар возглавил рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками РБК. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»: «Магнит»

(3-е место) и «НефтеГазИндустрия» (35-е место) .

В 2012 году Краснодар занял 7-е место в Рейтинге качества городской среды, составленном Министерством регионального развития РФ, Российским союзом инженеров, Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, а также Московским государственным университетом им. М.В. Ломоносова .

Промышленность Краснодар – крупный индустриальный центр Юга России. В промышленном комплексе города насчитывается более 130 крупных и средних предприятий, на которых работают около 120,5 тыс. человек или почти 30% всех занятых в экономике города. Основные направления – это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Высокий экономический потенциал и благоприятный инвестиционный климат привлекают внимание представителей отечественного и зарубежного бизнеса. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра. Машиностроение и приборостроение являются одними из наиболее динамично развивающихся видов промышленной деятельности .

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по крупным и средним промышленным предприятиям в 2010 году в действующих ценах составил 100,8 млрд. руб., что на 26,1% больше, чем в 2009 году. В отчетном году предприятиями промышленного комплекса обеспечено свыше 11% налоговых поступлений в бюджет муниципального образования город Краснодар. Однако если сравнить г. Краснодар с другими столицами регионов ЮФО и СКФО, то по выпуску собственной продукции город занимает только 8-е место. Увеличение индекса промышленного производства может быть достигнуто после строительства предприятий в Восточной промышленной зоне .

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Предприятия, действующие в городе:

ЗАО «Краснодарский нефтеперерабатывающий завод «Краснодарэконефть» – завод по переработке малосернистых, малопарафинистых нефтей различных месторождений, производитель топлива для реактивных двигателей;

ОАО «Краснодарский завод металлоконструкций» – выпускает опоры линий электропередач и дорожных ограждений, арматурную сетку и др.;

ОАО «Компрессорный завод «Борец» – выпускает компрессорные станции для нефтегазовой отрасли, ВПК, металлургической, горнодобывающей промышленности;

ОАО «Филип Моррис Кубань» – производство табачных изделий;

Краснодарская ТЭЦ – энергетическое предприятие (1 120 МВт, 679 Гкал/ч);

Claas – машиностроительное предприятие одноименной немецкой компании, занимающееся сборкой комбайнов;

ОАО «Сатурн» – разработка и изготовление солнечных элементов и батарей космического применения;

ОАО «НПК «Ритм» – производитель средств радиосвязи, охранных и телеметрических систем;

ООО «Фирма Солнечный ветер» – производитель фотопреобразователей и солнечных модулей;

ЗАО «Александрия» – производство верхней мужской одежды;

Филиал №1 ЗАО «Московский пивобезалкогольный комбинат «Очаково» в г. Краснодаре;

ЗАО «Станкостроительный завод имени Седина» – производство токарно-карусельных станков и обрабатывающих центров с диаметром обработки от 500 до 5 000 мм;

ОАО «Краснодарский завод «Нефтемаш» – производство оборудования и технологической оснастки для нефтегазодобывающей отрасли .

Также в г. Краснодаре расположен ряд других производств .

Строительство Краснодар по темпам и объемам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с другими регионами страны находится в числе лидеров – вместе с г. Москвой и г. Санкт-Петербургом. В 2011 году в краевом центре построено свыше 1 млн. 75 тыс. м2 жилья. По итогам 2010 года объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 35,9 млрд. руб., в том числе по крупным и средним предприятиям – 19,2 млрд. руб., что составило 81,8% и 78,2% соответственно к уровню 2009 года в сопоставимой оценке. Темп роста общего ввода жилья за январь-март 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года составляет 113% .

Строительством многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования город Краснодар занимается 85 строительных компаний, строительством домов из быстровозводимых конструкций – 26 компаний. Строительный комплекс г. Краснодара представлен предприятиями, осуществляющими весь цикл строительного производства, начиная от проектирования, производства строительных материалов и заканчивая благоустроительными работами, включает 1 329 организации, которые ведут финансово-хозяйственную деятельность. В настоящее время на территории города актуальна не точечная застройка территории, а комплексная застройка со своей инфраструктурой, объектами соцкультбыта, детскими и спортивными площадками, благоустроенной внутридомовой территорией, а также участковыми пунктами полиции и кабинетами врачей общей практики .

В городе действует краевая целевая программа «Краснодару – столичный облик», рассчитанная на период 2008-2011 годов, и предполагает разработку генеральных схем инженерного обеспечения города, проведение реконструкции его центральной части с сохранением общего архитектурного и исторического облика, капитальный ремонт и реконструкцию объектов дорожномостового хозяйства, благоустройство и озеленение территории с общим улучшением экологической обстановки, проведение берегоукрепительных работ, развитие транспортного обслуживания населения и развитие социальной сферы города .

26 января 2012 года на заседании Краснодарской городской думы был утвержден новый генеральный план развития, по которому город будет развиваться в ближайшие 40 лет. Площадь

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

земель, которые включены в границу города, увеличились примерно на 15 000 гектаров, в основном, за счет сельских населенных пунктов. В реализацию первого этапа входит интенсивное строительство в Восточно-Кругликовском, Парковом микрорайонах и в районе Гидростроителей – здесь запланировано возведение производственных предприятий, мусороперерабатывающего завода, логистических центров, а также вынос военного аэродрома. В феврале 2012 года новый генеральный план развития г. Краснодара был размещен на официальном Интернет-портале администрации города .

Одной из главных проблем в строительной сфере города является незаконно возводимое жилье. В середине марта 2012 года власти г. Краснодара оценили рынок «самостроя» в 10 млрд. руб., а также остановили 65 незаконных строек .

Торговля В городе хорошо развита сфера торговли, по объему товарооборота г. Краснодар занимает 1е место в ЮФО. Оборот розничной торговли в 2010 году достиг 290 млрд. руб., что в 1,3 раза превышает уровень 2009 года. В 2010 году введено более 60 новых торговых объектов суммарной площадью свыше 125 тыс. м2. Для развития собственной торговли товаропроизводителями в городе созданы и функционируют 4 муниципальных рынка, на которых широко представлена продукция кубанских производителей. Доля торговли в экономике г. Краснодара составляет 52% .

Краснодар занимает первое место в России по количеству гипермаркетов на душу населения .

В городе действует большое количество различных крупных торговых предприятий, в том числе международных – «Ашан», «Леруа Мерлен», Castorama, Media Markt, METRO AG, OBI, KIKA, федеральных – «Магнит», «Лента», «Пятерочка», «Перекресток», «О’Кей», «Столплит», «Посудацентр», «Унидом», «Домашний мир», Hoff, региональных – «Табрис», «Титан», «Кубань Инструмент», «ПАЛЬТО.RU» и других сетей. Также население г. Краснодара обслуживается торговыми центрами, расположенными как в пределах города (первым ТРЦ европейского уровня на Кубани является «Красная Площадь»), так и в прилегающих к нему районах, но административно в его состав не входящих, крупнейшим из таких является «МЕГА-Адыгея-Кубань», территориально находящаяся в Тахтамукайском районе Адыгеи .

На начало 2016 года в г. Краснодаре функционируют еще 5 торговых комплексов с общей площадью более 100 000 м2. каждый. Кроме торгового комплекса «Мега-Адыгея-Кубань», расположенного территориально в другом субъекте федерации, но в непосредственной близости от г. Краснодара (менее 5 км), это такие торговые комплексы, как: «Галерея» – Краснодар, «Галактика», «Красная Площадь», «СБС-Мегамолл» и «OZMoll». Кроме того, имеются достаточно крупные территориально расположенные по районам города торговые центры, такие, например, как: «Вега», «Меридиан», «Медиа плаза», «Центр Города», «Сити-Центр», «Кристалл» и др .

Примечательно, что в кризисный 2009 год товарооборот в г. Краснодаре продолжал расти, в то время как большинство городов демонстрировали отрицательную динамику обращения товаров. Однако конец 2014 года и особенно начало 2015 года проявили собой существенное падение в товарообороте .

Краткая характеристика Карасунского округа г. Краснодара46 Карасунский округ граничит с Центральным и Прикубанским округами, Динским районом, а с южной стороны по реке Кубань — с Теучежским районом Республики Адыгея .

Площадь округа составляет 152 км2. На его территории проживает около 240 тысяч человек .

В границах округа находятся Пашковская и Старокорсунская сельские администрации .

Округ многонационален, здесь зарегистрированы 4 национальные диаспоры. Самая крупная — армянская — насчитывает более 7 тысяч человек. На территории округа работают 17 высших и средне-специальных учебных заведений, 35 общеобразовательных школ, 45 детских садов и 29 медицинских учреждений .

Карасунский округ расположен в одном из живописных мест Краснодара и считается самым экологически благополучным районом города: на его территории находится несколько зеленых массивов, в том числе два самых больших парка отдыха .

46 Источник информации: http://www.ayax.ru/clients/krasnodar-maps/ На следующих рисунках показано территориальное расположение объекта оценки .

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расположение объекта оценки на карте г. Краснодара

–  –  –

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Уточненное местоположение объекта оценки на карте г. Краснодара

–  –  –

Рисунок 3 Источник информации: http://maps.yandex.ru/ Вывод: объект оценки расположен в Карасунском округе г. Краснодара. Местоположение объекта оценки характеризуется хорошей транспортной доступностью, высокой интенсивностью движения и высоким пешеходным трафиком .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А

ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

В рамках настоящего раздела Отчета об оценке представлен анализ всех факторов рыночной ситуации, которые могут повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки .

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки Анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки Политические обстоятельства детально не рассматривались .

Как правило, в сделке предполагается участие двух российских участников (юридических лиц), каждый из которых вполне владеет информацией о текущей политической ситуации. Иностранные компании, которые могут иметь интерес к сделке, имеют возможность обратиться к профессиональным консультантам (политологам) .

Оценщик полагает, что внешние геополитические обстоятельства находят свое отражение через экономические обстоятельства. При этом можно говорить, что на дату оценки риск смены курса развития страны минимален, и внутренняя политика имеет минимальное влияние на рынок объекта оценки .

Анализ влияния общей социально-экономической обстановки в стране Анализ влияния социально-экономической обстановки в стране является основой для определения общих тенденций и перспектив развития рынка. На основе информации, полученной в результате данного исследования, возможно построение дальнейших прогнозов по развитию исследуемой отрасли (сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект) и перспектив развития объекта оценки .

Обзор подготовлен на основе материалов Минэкономразвития России «О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе-октябре 2016 года»47 и других источников информации .

Анализ тенденций, наметившихся на рынке, в том числе в период, предшествующий дате оценки, позволил выявить ряд факторов роста и снижения цен на недвижимое имущество в том сегменте, к которому принадлежит объект оценки .

К факторам роста цен (в рублевом исчислении), при прочих равных условиях, относятся:

рост ВВП страны и региона;

рост инвестиционного рейтинга региона;

инфляция потребительских цен;

рост доходов населения;

рост курса доллара США .

К факторам снижения цен (в рублевом исчислении), при прочих равных условиях, относятся:

снижение динамики роста ВВП страны и региона;

снижение индекса промышленного производства;

снижение инвестиций в основной капитал;

рост безработицы и снижение покупательской способности;

снижение цен на нефть;

снижение объемов импорта и экспорта .

47 Источникинформации: http://economy.gov.ru/minec/resources/805a4a24-197c-4e72-89efe25741/monitoring_macro_1-10.pdf/ (дата публикации: 28.11.2016) .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Данные факторы могут оказывать как прямое, так и опосредованное влияние на цены недвижимое имущество через основные ценообразующие факторы, которые показаны далее .

Основные макроэкономические показатели За месяц мировая конъюнктура немного улучшилась при том, что после выборов в США появились новые риски. Значительно улучшились опережающие индикаторы – PMI индексы, показавшие рост позитивных ожиданий как в секторе услуг, так и в секторе промышленности. Ожидаемое в декабре повышение базовой ставки ФРС США фактически уже учтено рынками, поэтому реакция на это решение ожидается ровной. Движение нефтяных котировок остается ключевым риском ввиду большой неопределенности достижения договоренностей ограничения добычи странами ОПЕК в конце ноября в Вене. Развивающиеся рынки испытывали давление из-за роста ожиданий фискальной рефляции в США .

В целом внешний фон остается умеренно благоприятным, несмотря на снижение цен на нефть .

Валовой внутренний продукт Росстатом опубликована предварительная оценка динамики ВВП в III квартале 2016 года .

Снижение ВВП замедлилось до 0,4% г/г (третий квартал подряд, с начала 2016 года) по сравнению с падением на 3,7% г/г в III квартале годом ранее, благодаря позитивной динамике добывающих производств и сельского хозяйства, а также наметившемуся замедлению спада в строительстве .

В целом за девять месяцев 2016 года валовой внутренний продукт (с учетом предварительной оценки III квартала) сократился на 0,7% г/г, что совпадает с оценкой Минэкономразвития России .

В октябре сезонно сглаженный индекс ВВП, по оценке Минэкономразвития России, показал нулевую динамику. Позитивную динамику с сезонной корректировкой показали обрабатывающие производства и строительство. За десять месяцев 2016 года снижение ВВП оценивается в 0,7% г/г, в том числе за октябрь – на 0,5% г/г .

Промышленное производство Ситуация в промышленном производстве в целом в октябре несколько улучшилась относительно предыдущего месяца. Индекс промышленного производства снизился на 0,2% год к году против снижения на 0,8% в сентябре, по итогам десяти месяцев 2016 года – вырос на 0,3% год к году. Добыча полезных ископаемых в октябре продолжает показывать положительные темпы (0,8% год к году), за десять месяцев – рост на 2,2% год к году. Обрабатывающие производства в октябре вдвое замедлили темпы снижения против сентября (-0,8% год к году). Снижение за январь-сентябрь составило 0,9% год к году. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды выросло на 1,1% в октябре и на 0,7% в январе-октябре год к году .

Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс также показывает, что динамика промышленного производства в октябре положительна (0,3% м/м). С исключением сезонных и календарных факторов добыча полезных ископаемых не изменилась в сравнении с предыдущим месяцем, производство и распределение электроэнергии, газа и воды также показало нулевую динамику, обрабатывающие производства выросли на 0,5% м/м .

Сельское хозяйство Объем производства продукции сельского хозяйства продолжает показывать положительную динамику – в октябре 2016 года, по предварительной оценке, он составил 781,1 млрд руб .

(+2,4% г/г), в январе-октябре 2016 года – 4 675,5 млрд руб. (+2,9% г/г). Сезонно сглаженный индекс производства продукции сельского хозяйства в октябре вернулся в положительную область (0,1% м/м) .

Инвестиции и строительство В III квартале динамика инвестиций в основной капитал перешла в положительную область (+0,3% г/г) на фоне низкой базы прошлого года (-13,0% г/г в III квартале 2015 года), сезонно очищенный рост составил +0,6% по отношению к III кварталу предыдущего года .

По итогам девяти месяцев сокращение инвестиций замедлилось до -2,3% г/г .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Пересмотрены данные за 2015-2016 годы по объему работ по виду деятельности «Строительство» за счет уточнения итогов 2015 года. В результате падение в 2015 году сократилось до -4,8% г/г (ранее -7,0% г/г), а по итогам девяти месяцев 2016 года усилилось до -5,8% г/г (ранее

-4,4% г/г). В октябре наблюдается наименьший отрицательный темп прироста с декабря 2014 года .

Сокращение составило -0,8% г/г (сезонно сглаженный индекс увеличился на 1,6% м/м), по итогам десяти месяцев сокращение замедлилось до -5,0% г/г .

Динамика вводов жилых домов остается в отрицательной области (-13,0% г/г в октябре, с устранением сезонности – -3,9% м/м), введено 6,1 млн м2 общей площади. С начала года снижение составило 6,4% г/г .

По оперативным данным, по итогам девяти месяцев сальдированный финансовый результат по основным видам экономической деятельности вырос на 20,6% г/г. Наибольший положительный вклад в прирост финансовых результатов деятельности организаций внесли операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, транспорт и обрабатывающие производства .

Инфляция В октябре, по данным Росстата, потребительская инфляция ускорилась до 0,4% с 0,2% в сентябре. При этом основной вклад в инфляцию октября внесло удорожание продовольственных товаров, в основном, за счет сезонного возобновления роста цен на плодоовощную продукцию. Рост цен на непродовольственные товары замедлился, а на услуги цены снизились .

В годовом выражении инфляция продолжает снижаться – до 6,1% с 6,4% в сентябре, чему способствуют низкий рост потребительских цен в текущем году и высокая база предыдущего года .

С начала года по 14 ноября прирост потребительских цен сохранился на минимальном уровне

– 4,8%, что на 6,9 п.п. ниже прироста потребительских цен за аналогичный период прошлого года .

Рынок труда На рынке труда в октябре отмечено снижение численности рабочей силы, которое связано со снижением численности занятого населения, обусловленным окончанием цикла сельскохозяйственных работ и сокращением туристического потока .

Безработица продемонстрировала характерное для осенне-зимнего периода увеличение, и ее уровень составил в октябре 5,4% от рабочей силы. С исключением сезонного фактора безработица осталась на уровне предыдущего месяца – 5,5% от рабочей силы .

Доходы населения и потребительский рынок В октябре 2016 года получили продолжение положительные тенденции в динамике реальной заработной платы: третий месяц подряд отмечается рост показателя в годовом выражении. Однако с исключением сезонного фактора рост реальной заработной платы, по предварительным данным, в октябре составил всего 0,1% м/м .

Реальные располагаемые доходы по-прежнему остаются волатильными: после существенного замедления сокращения в сентябре, данные за октябрь свидетельствуют об усугублении негативной динамики. Аналогичные тенденции демонстрирует и сезонно очищенная динамика реальных располагаемых доходов: после роста, зафиксированного в сентябре 2016 года, снижение в октябре составило 0,7% м/м .

Позитивные изменения в динамике потребительского спроса, наблюдаемые с июля текущего года, в октябре сменились ускорением сокращения оборота розничной торговли в годовом выражении. После около нулевой динамики в июле-августе 2016 года и роста, зафиксированного в сентябре, динамика оборота розничной торговли с исключением сезонного фактора в октябре 2016 года вновь вернулась в область отрицательных значений: снижение составило 0,5% м/м. Платные услуги населению с исключением сезонного фактора в октябре текущего года сократились на 0,5% м/м .

Внешняя торговля В январе-сентябре 2016 года наблюдалось сокращение экспорта товаров на 22,8% г/г до 201,6 млрд долл. США. Импорт товаров также сократился на 3,5% г/г до 129,6 млрд долл. США, но начиАНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ная с III квартала 2016 года отмечается восходящий тренд: динамика импорта товаров второй месяц подряд находится в положительной области. В результате внешнеторговый оборот составил 331,2 млрд долл. США. Темпы снижения российской внешней торговли замедлились и составили к январю-сентябрю 2015 года .

Индекс физического объема экспорта товаров в январе-сентябре 2016 года вырос на 2,7% г/г, при этом отмечается рост поставок по всем товарным группам в структуре экспорта, кроме машин, оборудования и транспортных средств. Сокращение индекса физического объема импорта товаров составило 0,2% г/г. Закупки продовольственных товаров и с/х сырья, металлов и изделий из них сократились на 4,7% г/г и 0,9% г/г, по остальным товарным группам в структуре импорта наблюдается рост .

После стабилизации импорта инвестиционных товаров, в сентябре 2016 года отмечается сокращение при сохранении негативной динамики потребительского импорта .

В январе-октябре 2016 года внешнеторговый оборот, по оценке, (по методологии платежного баланса) составил 380,6 млрд долл. США, снизившись на 14,7% г/г. Экспорт товаров в январе-октябре 2016 года снизился на 21,3% до 226,0 млрд долл. США, импорт – на 2,8% до 154,6 млрд долл .

США .

Банковский сектор Продолжается снижение активов банковского сектора, сопровождаемое, в целом, улучшением их структуры. В октябре кредитная активность улучшилась по сравнению с сентябрем, но все равно остается на невысоком уровне. Качество кредитного портфеля улучшается – просроченная задолженность как по кредитам в рублях, так и по кредитам в валюте продолжает снижаться .

Депозиты населения показывают положительную динамику, депозиты юридических лиц – отрицательную .

За октябрь количество действующих кредитных организаций сократилось с 649 до 643. Кредитные организации продолжают показывать высокую прибыль .

Федеральный бюджет За десять месяцев 2016 года поступление доходов в федеральный бюджет сократилось, что было обусловлено падением нефтегазовых доходов из-за снижения цен на углеводородное сырье, прежде всего, на нефть .

Указанные структурные изменения не были скомпенсированы достаточным ростом поступлений ненефтегазовых доходов, что привело к росту дефицита федерального бюджета .

Кассовое исполнение расходов федерального бюджета за десять месяцев 2016 года увеличилось в номинальном выражении к соответствующему периоду 2015 года, в основном, по разделу социальная политика, а по разделам национальная оборона и национальная безопасность и правоохранительная деятельность, напротив, – сократилось .

Денежно-кредитная политика Совет директоров Банка России 28.10.2016 принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,0% годовых, сохраняя, тем самым, умеренно жесткую денежно кредитную политику в качестве условия закрепления тенденции к снижению инфляции. Банк России подтвердил, что при соответствии динамики инфляции и экономической активности базовому прогнозу необходимо поддерживать данный уровень ключевой ставки до конца 2016 года с возможностью ее снижения в I полугодии 2017 года .

Основные показатели развития экономики Российской Федерации приведены в таблице ниже .

–  –  –

производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» .

4) Предварительные данные .

5) В целях обеспечения статической сопоставимости показатели рассчитаны без учета сведений по Республике Крым и г. Севастополю .

8) Оценка .

Прогноз основных макроэкономических показателей

При построении прогноза макроэкономических показателей Оценщик опирался на следующие основные источники информации:

прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на плановый период 2016-2018 годов, подготовленный Министерством экономического развития (базовый сценарий развития);

сценарные условия долгосрочного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года, подготовленные Министерством экономического развития (базовый сценарий развития);

данные Всемирного Банка (World Bank Quarterly Report) (по состоянию на декабрь 2015 года);

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

–  –  –

Таким образом, в экономике России и регионе расположения объекта оценки к дате оценки сложилась ситуация действия разнонаправленных факторов, влияющих на уровень цен недвижимости прямо или опосредованно .

Краткие выводы Общая политическая и социально-экономическая обстановка в стране и непосредственно в Астраханском регионе крайне неблагоприятно отразилась на ситуации рынка коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что стратегия инвестиций в недвижимость позволяет избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы продолжают находиться под сильным влиянием факторов риска: волатильности курсов валют (которая в наибольшей степени заметна в конце года), замедления экономического роста, снижения цен на нефть, отрицательной динамики показателей внутреннего рынка недвижимости, с текущим ростом скидок на торг и сроков экспозиции. Все эти факторы подпитывают ожидания нестабильности на рынке недвижимости .

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки Объект оценки №1 относится к рынку коммерческой недвижимости офисного назначения .

Учитывая, что расположение объекта оценки №1, а также состояние внутренней отделки, Оценщик отнес объект оценки к сегменту низкоклассной офисной недвижимости класса С .

Объекты недвижимости, входящие в состав объекта оценки №2, представляют собой встроенные помещения торгово-офисного назначения в торговом комплексе «Медиа плаза» .

Учитывая характеристики оцениваемых объектов, а также на основании классификации торговых комплексов, приведенной в разделе 8.3. настоящего Отчета, Оценщик отнес к сегменту торгово-офисной недвижимости, расположенной в региональном торговом центре .

8.3. Классификация торговых комплексов48 В сегменте торговой недвижимости классификации, как правило, подлежат торговые центры .

Качество торговых помещений в координатах классности (A, B, C, D) встречаются редко .

Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейские классификации (на основе классификации Urban land Institute в обработке/оптимизации/переводе SMT Developments) .

Торговый комплекс – это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спланированных и выстроенных на едином специально спланированном, развитом и управляемом участке, находящихся в собственности, управляемых как единое целое, при этом, размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу торгового центра .

Понятия «торговый комплекс» и «торговый центр» являются тождественными .

Исходя из определения, любое количество сгруппированных на едином пространстве магазинов без заранее предусмотренного торгового плана не может быть определено как торговый 48 Источник информации: http://www.verta.t5.ru/helpinform/tccl/ .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

центр, так как торговому центру нужны заранее определенные (спланированные) характерные черты, чтобы иметь долгосрочный успех. В определении торгового центра указаны способ использования земли и тип строения, отличающие его от разнообразных индивидуальных магазинов, расположенных на отдельных участках земли вдоль улиц и шоссе, образующих торговый район, как с наличием внутренней парковки, так и без нее. Несмотря на то, что торговые районы представляют собой коммерческое использование площадей под розничную торговлю, торговые центры отличаются от них заранее разработанной планировкой и единым управлением .

Для отнесения торгового центра к тому или иному типу, торговые центры анализируются с точки зрения следующих характеристик:

Месторасположение объекта;

Размеры торговых площадей (общая площадь торгового комплекса)49;

Размеры торговой зоны (зоны охвата);

Характеристики и состав арендаторов (в том числе профиль типичных якорных арендаторов);

Количество лет на рынке (в том числе известность на рынке);

Специфика продаваемых товаров .

В соответствии с комплексным анализом всех вышеперечисленных характеристик, торговые центры можно разделить на следующие основные 4 типа:

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center):

Осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и бытовых услуг (то есть, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны);

Якорем является супермаркет;

Другие значимые арендаторы – аптека, видео-аудио кассеты, химчистка, медкабинет и пр.;

Типичная площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 3 000- 5 000 м2;

Обслуживает людей, как правило, проживающих в 5-10 минутах пешеходной доступности;

Удален (не просматриваем) от автопотоков и пешеходных потоков, объекты во дворах;

Количество парковочных мест – не менее 4 машиномест на 100 м2 .

Окружной торговый центр (Community Shopping Center) или Районный:

Близость к автомагистралям (открытость к ним). Близость к районному центру;

Первоначально, окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазинысклады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями;

Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Обслуживает население до 10 минут езды от него (до 15 минут – зона пешеходной доступности);

Предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный;

Зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада;

49 Необходимо добавить, что определение границ общих площадей для отнесения торгового центра к тому или иному типу (классу) достаточно условно и отражает экспертную оценку по состоянию на текущий этап развития рынка. Параметр должен быть более всех прочих адаптирован для города. Ситуация изменяется с появлением на рынке более масштабных проектов торговых центров: данные критерии размеров площадей пересматриваются .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Окружной торговый центр – это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными;

Типичная торговая площадь - примерно 10 000 - 15 000 м2;

Парковка – 5 машиномест на 100 м2;

Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города, окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям .

Региональный (Regional Center) или Межрайонный:

Центральное расположение, близость к общегородским центрам притяжения или автомагистралям, имеющим потоки из нескольких районов города;

Площадь – 30 000 - 40 000 м2;

Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары, центр развлечений, мультиплекс;

Число якорей – от 2-х на 50-70% площадей;

Зона охвата такого торгового центра находится в диапазоне 9-27 км (до 25 минут - пешеходная доступность, до 20 минут – зона транспортной доступности) .

Суперрегиональный (Super Regional Center) или Городской:

Типичная площадь – 50 000 - 80 000 м2;

Размер – аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров;

Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента .

Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Многолинейность товарных категорий по каждой группе товаров, представленные известными российскими и зарубежными брендами, гипермаркеты, крупные специализированные магазины, центр развлечений, мультиплекс;

Зона охвата – от 9 до 45 км (до 40 минут – зона транспортной доступности);

Парковка – 6 машиномест на 100 м2 .

Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей .

8.4. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара по состоянию на IV квартал 2016 года 50 Для исследования уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были проанализированы предложения о продаже магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в IV квартале 2016 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара. Для статистического анализа цен нами использовалось пять показателей: среднее значение, мода, медиана, минимальное и максимальное значение. Медиана используется для описания совокупности данных, по крайней мере, для анализа средней случайной величины. Медиана разделяет случайные величины совокупности на равные половины. Для ее расчета значения ряда выстраиваются в числовом порядке. Если общее количество 50 Источник информации: https://realty.south.ru/analitika/?id=486 .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Северный пос. - 39 711 руб./ м2;

ККБ - 39 578 руб./ м2;

Рубероидный - 39 195 руб./ м2;

Пригородный - 38 247 руб./ м2;

Аэропорт - 37 925 руб./ м2;

Российская - 37 391 руб./ м2;

Солнечная – Агрохимическая - 36 275 руб./ м2;

Красная Площадь - 35 840 руб./ м2;

Средняя – Народная - 35 749 руб./ м2;

Новознаменский - 35 477 руб./ м2;

КСК - 35 466 руб./ м2;

Горгаз - 33 333 руб./ м2;

Витаминкомбинат - 31 788 руб./ м2;

Старокорсунская - 30 073 руб./ м2;

Сити-Центр ТРК - 30 000 руб./ м2 .

Минимальное значение цены 1 кв.м. по показателю среднего значения оказалось у недвижимости следующих районов:

Ленина хутор - 26 313 руб./ м2;

Победитель - 25 000 руб./ м2;

Березовый пос. - 24 510 руб./ м2;

Российский пос. - 18 080 руб./ м2;

Плодородный - 13 115 руб./ м2;

Краснолит - 8 333 руб./ м2 .

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты выставляются на продажу за 59 460 руб. за 1 1 м2 общей площади. На цену 1 1 м2 влияет ряд факторов: местоположение, тип недвижимости, уровень внутренней отделки помещений, размер земельного участка, наличие удобного подъезда и центральных коммуникаций и т.п. Статистические показатели цены 1 1 м2 представлены на рисунке: По показателю среднего значения цены 1 м2 общей площади коммерческая недвижимость в IV квартале 2016 года сравнялась со значением IV квартала 2009 года, где цена 1 1 м2 составляла 59 893 руб .

Доля по продаже коммерческой недвижимости представлена на рисунке ниже .

Доля по продаже коммерческой недвижимости по районам

–  –  –

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Если сравнивать показатели среднего значения цены 1 м2 общей площади по типам недвижимости, то необходимо отметить, что в настоящее время самой дорогой недвижимостью оказалась торговая. Среднее значение цены 1 м2 составило 69 294 руб., что на 9,15 % дороже показателя предыдущего квартала. Офисная недвижимость выставляется на продажу в настоящее время из расчета 58 760 руб. за 1 м2 (дороже на 9,82 %), прочая коммерческая недвижимость, предназначенная для различных видов предпринимательской деятельности – за 60 191 руб. за 1 м2 (дороже на 14 %), а производственно-складская – за 47 962 руб. за м2 (дешевле на 3,83 %) .

Среднее значение цены 1 м2 по типам недвижимости представлено в таблице ниже .

Среднее значение цены 1 м2 по типам недвижимости

–  –  –

Согласно диаграмме, представленной ниже, диапазон цен на торговую недвижимость составляет от 23 333 до 69 444 руб./м2, среднее значение цены – 41 703 руб./м2 .

Диапазон значений цен на торговую недвижимость

–  –  –

Согласно диаграмме, цены на офисную недвижимость находится в интервале от 20 395 до 51 402 руб./м2, среднее значение цены – 32 390 руб./м2 .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Диапазон значений цен на офисную недвижимость

–  –  –

Согласно диаграмме, представленной ниже, диапазон арендных ставок на торговую недвижимость составляет от 371 до 1 000 руб./м2/мес. (или от 4 452 до 12 000 руб./м2/год), среднее значение арендной ставки – 583 руб./м2/мес. (или 6 996 руб./м2/год) .

Диапазон значений арендных ставок на торговую недвижимость

–  –  –

Согласно диаграмме, представленной ниже, диапазон арендных ставок на офисную недвижимость составляет от 79 до 976 руб./м2/мес. (или от 948 до 11 712 руб./м2/год), среднее значение арендной ставки – 520 руб./м2/мес. (или 6 240 руб./м2/год) .

Диапазон значений арендных ставок на офисную недвижимость

–  –  –

Таким образом, в рамках настоящего Отчета для обоснования основных ценообразующих факторов, использовавшихся при определении стоимости объекта оценки, Оценщиком применялись статистические данные справочников оценщика, а также данные открытых источников. Описание применяемых данных представлено в соответствующих разделах настоящего Отчета .

8.4.5. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения Ниже представлен перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения .

Таблица 26 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения Данные Источники информации Источники получения данных при применении сравнительного подхода База объявлений о продаже недвижимости – «Авито» (http://www.avito.ru/), «ЦИАН»

Данные об аналогах (http://www.cian.ru/), «Домофонд» (http://www.domofond.ru/) и др .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные объем типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения передаваемых прав оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/) дату предложения Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения торг оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные тип здания, в кототипы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения ром расположен оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

объект Корректировка на Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара за IV квартал 2016 года функциональное (https://realty.south.ru/analitika/?id=486) назначение Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения местоположение оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные выход на красную типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения линию оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения этаж расположения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения общую площадь оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные наличие отдельного типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения входа оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения наличие парковки оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Данные Источники информации Корректировка соАнализ предложений строительных компаний, осуществляющих работы по внутренней отстояние внутренней делке помещений (http://www.универсалремонт.рф/products/77176445-remont_ofisa) отделки Источники получения данных при применении доходного подхода База объявлений о продаже недвижимости – «Авито» (http://www.avito.ru/), «ЦИАН»

Данные об аналогах (http://www.cian.ru/), «Домофонд» (http://www.domofond.ru/) и др .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные объем типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения передаваемых прав оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/) дату предложения Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения торг оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные тип здания, в типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения котором оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

расположен объект Корректировка на Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара за IV квартал 2016 года функциональное (https://realty.south.ru/analitika/?id=486) назначение Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения местоположение оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные выход на красную типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения линию оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения этаж расположения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения общую площадь оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка на Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные наличие отдельного типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения входа оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Корректировка на типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения наличие парковки оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Корректировка Анализ предложений строительных компаний, осуществляющих работы по внутренней состояние отделке помещений (http://www.универсалремонт.рф/products/77176445-remont_ofisa) внутренней отделки Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Потери от типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения недозагрузки оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Операционные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения расходы оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Справочник оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные Коэффициент типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения капитализации оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А .

Источник: указан выше Основные и релевантные данные, собранные по данным анализа рынка исходя из принципа достаточности, используются Оценщиком в дальнейших расчетах стоимости объекта оценки .

АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ), используемое в настоящем Отчете, представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано51 .

Для определения наиболее эффективного использования объекта оценки были учтены четыре основных критерия:

1. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных способов использования .

2. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами .

3. Экономическая и финансовая реализуемость: рассмотрение того, какой вид использования осуществим в рамках текущей экономической конъюнктуры с учетом имеющихся у участников рынка финансовых ресурсов .

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость .

С учетом пункта 17 ФСО №7, анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта .

Таким образом, основываясь на предполагаемом использовании результатов оценки, принимая во внимание расположение объекта оценки, его правовой режим, физические характеристики, текущее состояние и возможности коммерческого использования, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки №1 является его эксплуатация в качестве административно-офисного здания. То есть оценка проводится исходя из фактического назначения объекта оценки №1 (нежилое административно-офисное здание). Наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки №2 является его эксплуатация в качестве торгово-офисных помещений. То есть оценка проводится исходя из фактического назначения объекта оценки №2 (нежилые встроенные торгово-офисные помещения) .

51 Источник информации: пункт 13 ФСО №7 .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ

10.1. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки (основные этапы проведения оценки) Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки .

В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:

Заключение с Заказчиком Договора об оказании услуг по оценке: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки .

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Также на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка .

Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал его наиболее эффективное использование, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчеты .

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки .

Составление и передача Заказчику Отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного Отчета об оценке, предоставляемого в соответствии с Договором об оказании услуг по оценке Заказчику .

10.2. Инспекция объекта оценки Датой оценки является 19.01.2017. Осмотр объекта оценки проводился специалистом Булькановым А.А. 15.07.2016, в присутствии представителя Заказчика. Оценка производится в допущении, что состояние оцениваемых объектов на дату оценки соответствует состоянию на дату осмотра. Фотографии объекта оценки представлены в Приложении к настоящему Отчету об оценке .

Более подробное описание вышеуказанной информации представлено в соответствующих разделах настоящего Отчета .

10.3.Теория оценки В соответствии с разделом III ФСО №1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ 10.3.1. Затратный подход Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний52 .

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1 затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний .

В соответствии с ФСО №7 (пункт 24) затратный подход рекомендуется применять:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют) .

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункт 20 ФСО №1) .

10.3.2. Сравнительный подход Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами53 .

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 12 ФСО №1). В соответствии с пунктом 22б ФСО №7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным .

В соответствии с пунктом 13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений .

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14 ФСО №1) .

52 Источник информации: пункт 18 ФСО №1 .

53 Источник информации: пункт 12 ФСО №1 .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Согласно ФСО №7 (пункт 22д), в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания .

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода .

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта .

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости .

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения (пункт 22е ФСО №7):

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость .

Помимо стоимости, сравнительный подход может быть использован для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования (пункт 22ж ФСО №7) .

10.3.3. Доходный подход Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки54 .

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23а ФСО №7) .

В соответствии с пунктом 16 ФСО №1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы .

54 Источник информации: пункт 15 ФСО №1 .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям (пункт 23б ФСО №7):

метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию .

Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (пункт 23в ФСО №7);

метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (пункт 23г ФСО №7);

метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем (пункт 23д ФСО №7) .

То есть в рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17 ФСО №1) .

10.3.4. Согласование результатов В процессе оценки могут быть использованы различные подходы к оценке, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно осуществляться на основании обоснованного суждения Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных с использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки .

Существуют два базовых метода взвешивания:

метод математического взвешивания;

метод так называемого субъективного взвешивания .

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода .

В соответствии с пунктом 25 ФСО №1 в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии) .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ

10.4. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов .

Как показано в разделе 10.3. настоящего Отчета, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком .

Таким образом, с целью возможности применения затратного, сравнительного и доходного подходов Оценщиком были проанализированы пункты 13, 16 и 19 ФСО №1, а также прочие источники по оценочной деятельности. Проведенный анализ позволил выделить основные условия применения каждого из подходов, представленные в пунктах настоящего раздела .

10.4.1. Обоснование применения/отказа от применения затратного подхода к оценке и его методов С целью возможности применения затратного, сравнительного и доходного подходов Оценщиком были проанализированы пункты 13, 16 и 19 ФСО №1, а также прочие источники по оценочной деятельности. Проведенный анализ позволил выделить основные условия применения каждого из подходов, представленные в пунктах настоящего раздела .

Обоснование применения/отказа от применения затратного подхода В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений .

Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ улучшения земельного участка, однако он не отражает существующую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости ввиду волатильности цен и стагнации спроса, а также ввиду того, что административные здания в сегменте, к которому относится объект оценки №1, не являются типовыми объектами и строятся по индивидуальным проектам. Именно по этой причине Оценщик решил отказаться от применения затратного подхода при оценке объекта оценки №1 .

Затратный подход к оценке нежилых встроенных помещений, входящих в состав объекта оценки №2, не применим в силу невыполнения пункта 19 ФСО №1 и пункта 24 ФСО №7. Если же исходить из положения пункта 18 ФСО №1, согласно которому «затратный подход – совокупность методов оценки…, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения…», то применительно к нежилым встроенным помещениям затраты на приобретение (в размере их рыночной стоимости) определяются в рамках сравнительного подхода .

Обоснование применения/отказа от применения сравнительного подхода Пункт 13 ФСО №1 определяет, что сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов .

При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений .

Согласно пункту 22 ФСО №7, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода .

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта .

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости .

В рамках сравнительного подхода, как отмечалось, в зависимости от располагаемой рыночной информации могут быть применены качественные и количественные методы оценки, причем применение количественных методов является предпочтительным. Среди количественных методов наиболее обоснованным является многомерный регрессионный анализ, однако он требует и существенно большего числа объектов-аналогов по сравнению с методом количественных корректировок .

Оценщик, проанализировав различные базы данных (ЦИАН (www.cian.ru), REALTO (http://www.realto.ru/base/com_realty/), «Недвижимость&Цены» (realty.dmir.ru), АВИТО (https://www.avito.ru/), «Из рук в руки» (irr.ru) и др.), не нашел достаточного числа заслуживающих доверия данных о сделках (или предложениях к ним) купли-продажи административных зданий (для объекта оценки №1) и торгово-офисных встроенных помещений (для объекта оценки №2), в период, предшествующий дате оценки. Это не позволило ему реализовать метод многомерного регрессионного анализа. В то же время, объема доступной рыночной информации об объектаханалогах для объекта оценки №1 и объектах-аналогах для объекта оценки №2 достаточно для реализации метода количественных корректировок .

Таким образом, в рамках настоящего Отчета для расчета рыночной стоимости объектов оценки используется метод корректировок (тождественен методу сравнения продаж) .

Обоснование применения/отказа от применения доходного подхода Пункт 16 ФСО №1 определяет, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы .

Согласно пункту 23 ФСО №7 в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям .

Анализ применения и обоснование отказа от применения методов оценки объектов оценки в рамках доходного подхода представлены в таблицах ниже .

Таблица 27 Анализ применения и обоснование отказа от применения методов оценки объекта оценки №1 в рамках доходного подхода Наименование меУсловия применения и обоснование отказа от применения тода Применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объМетод прямой ектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления сокапитализации ответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту С учетом текущего состояния объекта оценки №1 и текущей конъюнктуры рынка, метод Вывод не применим Таким образом, в рамках настоящего Отчета для расчета рыночной стоимости объектов оценки используется метод дисконтирования денежных потоков .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ

10.5.Расчет стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания .

При применении метода корректировок (метода сравнения продаж, выбранного Оценщиком для расчета рыночной стоимости улучшений массива земельных участков), каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта .

Элементы, обычно используемые для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или предлагаемые на рынке для их совершения, указаны в пункте 22е ФСО №7. Выявленные при сопоставлении по этим элементам различия между объектом-аналогом и объектом оценки используются для формирования корректировок к цене аналога с целью приведения ее к цене «как объекта оценки» .

В результате внесения корректировок правленые удельные цены (единицы сравнения) аналогов должны сближаться друг с другом. Однако совпадение скорректированных цен не может быть достигнуто не только из-за погрешностей определения состава и величин корректировок, но, главным образом, из-за наличия на рынке существенного разброса цен на одинаковые товары (объекты, активы) .

Величины корректировок цен (удельных цен), как правило, определяются следующими способами:

с использованием открытых данных о зависимостях средней удельной цены аналогичных объектов от рассматриваемого фактора на основе ранее проведенных статистических исследований рынка;

корреляционно-регрессионным анализом связи между значениями единицей сравнения (удельной цены) и рассматриваемого фактора (элемента сравнения) на основе располагаемой оценщиком рыночной информации;

определением затрат (с учетом их вклада в стоимость), связанных с устранением разницы в уровнях фактора, по которому аналог отличается от объекта оценки;

капитализацией разницы в доходах (с учетом ее вклада в стоимость), связанных с разницей в уровнях фактора, по которому аналог отличается от объекта оценки;

обработкой мнений привлекаемых экспертов (операторов рынка) или использованием результатов подобной обработки в рамках специальных опросов (справочников) .

Парное сопоставление цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение величины корректировки на этой базе, в силу известных ошибок (до сотен процентов) таких расчетов, может применяться лишь в совокупности с другими способами определения корректировок .

Таким образом, в настоящей оценке сравнительный подход реализуется методом количественных корректировок (сравнения продаж) с использованием предложений к продаже аналогичных объектов недвижимости55 .

55В случае использования предложения к продаже, под договором купли-продажи подразумевается предлагаемый к заключению типичный договор купли-продажи либо анализируются предлагаемые условия купли-продажи .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ 10.5.1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки №1 с использованием сравнительного подхода Процесс оценки предполагает следующую последовательность шагов в определении рыночной стоимости объекта оценки .

Выбор единицы сравнения В целях проведения надлежащего анализа следует выбрать подходящие единицы сравнения. Можно использовать различные единицы сравнения в зависимости от типа имущества и цели анализа. Офисные или складские здания можно сравнивать, используя цену квадратного метра площади, пригодной для аренды. При сравнении складских помещений можно также использовать цену кубического метра. Многоквартирные дома можно сравнивать, используя цену единицы площади жилища или квартиры. Сельскохозяйственные объекты можно сравнивать, используя урожайность с гектара или акра либо условное количество голов скота, которое можно прокормить в расчете на гектар или на акр. Единицы сравнения полезны лишь тогда, когда они последовательно выбираются и применяются к рассматриваемому имуществу и сопоставимым объектам имущества в каждом анализе и наиболее близко отражают единицы сравнения, используемые покупателями и продавцами на конкретном рынке56 .

В рамках настоящей оценки в качестве единицы сравнения принят удельный показатель стоимости объекта оценки – руб./м2, как наиболее типичный показатель на рынке офисной недвижимости. Оценщик отказывается от использования других единиц сравнения, так как они реже используются участниками рынка или являются кратными выбранной единице сравнения .

Подбор объектов-аналогов и правила их отбора Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения офисных зданий и помещений из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе: АВИТО (https://www.avito.ru/), ЦИАН (www.cian.ru), Домофонд (http://www.domofond.ru) и др. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако Оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников .

Главным критерием для отбора объектов-аналогов являлись цены предложения, лежащие в наиболее близком ценовом диапазоне к средней цене предложения, а также критерии, приведенные в разделе 8.4.1. настоящего Отчета .

Для расчета Оценщик выбрал 3 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов признано Оценщиком единообразным .

Объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналога приведен в таблице ниже .

Таблица 29 Краткая характеристика объектов-аналогов и объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах57 Наименование Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Дата выставления на проДекабрь 2016 Январь 2017 Декабрь 2016 дажу Передаваемые имущеПраво собственности Право собственности Право собственности ственные права Тип объекта Отдельно стоящее здание Отдельно стоящее здание Отдельно стоящее здание Функциональное назначеАдминистративное Административное Административное ние объекта 56 ОСТ ДСО.3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества» .

57 Дополнительные характеристики объектов-аналогов уточнялись в ходе переговоров с представителями продавцов данных объектов .

На рисунке ниже представлено расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на фрагменте карты г. Краснодара .

Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов58

–  –  –

Введение корректировок Для расчета величины единицы сравнения для объекта оценки в рамках сравнительного подхода необходимо провести анализ цен предложения объектов-аналогов и выполнить корректировки их цен сделок (предложения) в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом .

58 На рисунке объекты-аналоги №1-3 обозначены соответствующими цифрами .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ В настоящем расчете, согласно пункту 22е ФСО №7, а также анализом ценнообразующих факторов на рынке коммерческой недвижимости, были рассмотрены корректировки по следующим ценообразующим факторам:

на объем передаваемых прав;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату оценки/дату предложения;

на снижение цены в процессе торгов;

на тип здания, в котором расположен объект;

на функциональное назначение;

на местоположение;

на выход на красную линию;

на этаж расположения;

на общую площадь;

на наличие отдельного входа;

на наличие парковки;

на тип объекта;

на обеспеченность земельным участком;

на состояние внутренней отделки .

Описание вносимых корректировок при расчете скорректированной величины единицы сравнения для объектов-аналогов Корректировка на объем предаваемых прав Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Так, право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Объект оценки и объекты-аналоги представляют собой объекты, находящиеся в собственности, передаваемым правом является право собственности, в связи с чем, корректировки не производились .

Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на условия продажи Условия продажи объектов-аналогов типичные, то есть продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на дату оценки/дату предложения Объекты-аналоги представлены к продаже в декабре 2016 – январе 2017 года. Данная корректировка не применялась, так как объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки .

Корректировка на снижение цены в процессе торгов Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения. Случается, что продавец нуждается в срочной продаже и продает по той цене, которую ему готов заплатить покупатель «прямо сейчас» – эта цена может сильно отличаться от заявленной и всецело зависит от покупателя. На рынке купли-продажи торгово-офисной недвижимости г. Краснодара представлено ограниченное количество предложений, сроки их экспозиций высоки, сделки проходят вяло, таким образом Оценщик относит данный рынок к неактивным .

Согласно «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 9.1.2, стр. 313, скидка на торг для торгово-офисной недвижимости на неактивных рынках в среднем составляет 16,9% .

Корректировка на общую площадь Площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки. В соответствии с этим для объектов-аналогов необходимо ввести корректировку на общую площадь .

Величина корректировки на площадь определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.1, стр. 133 .

Корректирующие коэффициенты по цене предложений представлены на рисунке ниже .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Корректирующие коэффициенты по цене предложения (корректировка на площадь)

–  –  –

Таким образом, корректирующие коэффициенты по данному фактору для объектов-аналогов №1-3 составляют 0,91, 1,06 и 0,91, соответственно или (-9%), 6% и (-9%) .

Корректировка на наличие отдельного входа Ввиду того, что объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 имеют отдельный вход, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на наличие парковки Ввиду того, что оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют сопоставимые стихийные парковки, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на тип объекта-аналога Объект оценки, как и все объекты-аналоги, является отдельно стоящим зданием. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на обеспеченность земельным участком Площадь земельного участка под оцениваемым зданием равна площади застройки данного здания. В ходе телефонных переговоров с представителями собственников, Оценщику была предоставлена информация, что земельные участки под объектами-аналогами №1-3 являются также площадью застройки данных строений .

Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на состояние внутренней отделки Данная корректировка обусловлена различием стоимости продажи 1 м2 помещений офисного назначения, имеющих различный уровень отделки .

Объекту оценки требуется проведение косметического ремонта, а объекты-аналоги №1-3 имеют «стандартный ремонт», следовательно, требуется ввести корректировку по данному фактору .

В ходе изучения предложений строительных компаний, осуществляющих работы по внутренней отделке помещений59, Оценщиком было установлено, что стоимость косметического ремонта (с учетом работ, материалов и НДС) – 3 500 руб./м2 .

Таким образом, корректировка для объектов-аналогов №1-3 составит (- 3 500 руб./м2) или (и (-12,25%) соответственно .

Веса аналогов Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарной величине корректировки (по модулю), внесенной к стоимости объекта-аналога (валовая коррекция). Чем больше величина корректировки, тем меньше удельный вес рассматриваемого объекта-аналога.

Расчет производится по формуле:

59 Источник информации: http://www.универсалремонт.рф/products/77176445-remont_ofisa .

Скорректированная цена объектов-аналогов лежит в интервале от 25 078 до 34 674 руб./м2 .

Разница между скорректированными ценами аналогов составляет 34 674 – 25 078 = 9 596 руб./м2 .

Ниже представлена формула для расчета разницы между скорректированными ценами аналогов в процентном соотношении .

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки №1, представляющего собой нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание), общей площадью 371 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1, определенная в рамках сравнительного подхода методом количественных корректировок, оценивается суммой с учетом НДС:

11 536 616 руб .

(Одиннадцать миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч шестьсот шестнадцать) российских рублей .

10.5.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки №2 с использованием сравнительного подхода Процесс оценки предполагает следующую последовательность шагов в определении рыночной стоимости объекта оценки .

Выбор единицы сравнения В целях проведения надлежащего анализа следует выбрать подходящие единицы сравнения. Можно использовать различные единицы сравнения в зависимости от типа имущества и цели анализа. Офисные или складские здания можно сравнивать, используя цену квадратного метра площади, пригодной для аренды. При сравнении складских помещений можно также использовать цену кубического метра. Многоквартирные дома можно сравнивать, используя цену единицы площади жилища или квартиры. Сельскохозяйственные объекты можно сравнивать, используя урожайность с гектара или акра либо условное количество голов скота, которое можно прокормить в расчете на гектар или на акр. Единицы сравнения полезны лишь тогда, когда они последовательно выбираются и применяются к рассматриваемому имуществу и сопоставимым объектам имущества в каждом анализе и наиболее близко отражают единицы сравнения, используемые покупателями и продавцами на конкретном рынке60 .

В рамках настоящей оценки в качестве единицы сравнения принят удельный показатель стоимости объекта оценки – руб./м2, как наиболее типичный показатель на рынке офисной недвижимости. Оценщик отказывается от использования других единиц сравнения, так как они реже используются участниками рынка или являются кратными выбранной единице сравнения .

Подбор объектов-аналогов и правила их отбора Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения торговых зданий и помещений из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе: АВИТО (https://www.avito.ru/), ЦИАН (www.cian.ru), Домофонд (http://www.domofond.ru) и др. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако Оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников .

В состав объекта оценки №2 входят как офисные, так и торговые помещения, Оценщик принял решение рассчитать удельный показатель стоимости репрезентативного объекта. В связи с тем, что основная часть помещений, входящих в состав объекта оценки №2, являются помещения торгового назначения, Оценщик в качестве репрезентативного объекта выбрал оцениваемый объект торгового назначения, представляющий собой нежилые помещения 1-го этажа, назначение: нежилое, площадь: общая 1 023,9 м2, номера на поэтажном плане: 300, 301, 302, 303, 308/3, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5551, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1 .

Краткая характеристика репрезентативного объекта представлена в таблице ниже .

–  –  –

61 Дополнительные характеристики объектов-аналогов уточнялись в ходе переговоров с представителями продавцов данных объектов .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ На рисунке ниже представлено расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на фрагменте карты г. Краснодара .

Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов62

–  –  –

Введение корректировок Для расчета величины единицы сравнения для объекта оценки в рамках сравнительного подхода необходимо провести анализ цен предложения объектов-аналогов и выполнить корректировки их цен сделок (предложения) в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом .

В настоящем расчете, согласно пункту 22е ФСО №7, а также анализом ценнообразующих факторов на рынке коммерческой недвижимости, были рассмотрены корректировки по следующим ценообразующим факторам:

на объем передаваемых прав;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату оценки/дату предложения;

на снижение цены в процессе торгов;

на тип здания, в котором расположен объект;

на функциональное назначение;

на местоположение;

на выход на красную линию;

на этаж расположения;

на общую площадь;

на наличие отдельного входа;

на наличие парковки;

на тип объекта;

на обеспеченность земельным участком;

на состояние внутренней отделки .

62 На рисунке объекты-аналоги №1-3 обозначены соответствующими цифрами .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Описание вносимых корректировок при расчете скорректированной величины единицы сравнения для объектов-аналогов Корректировка на объем предаваемых прав Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Так, право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Объект оценки и объекты-аналоги представляют собой объекты, находящиеся в собственности, передаваемым правом является право собственности, в связи с чем, корректировки не производились .

Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на условия продажи Условия продажи объектов-аналогов типичные, то есть продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на дату оценки/дату предложения Объекты-аналоги представлены к продаже в сентябре 2016 – январе 2017 года. Согласно данным ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», средний срок экспозиции торговых помещений составляет 7 месяцев63, таким образом корректировка по данному фактору не требуется, так как, срок экспозиции объектов-аналогов не превышает среднерыночных .

Корректировка на снижение цены в процессе торгов Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения. Случается, что продавец нуждается в срочной продаже и продает по той цене, которую ему готов заплатить покупатель «прямо сейчас» – эта цена может сильно отличаться от заявленной и всецело зависит от покупателя. На рынке купли-продажи торгово-офисной недвижимости г. Краснодара представлено ограниченное количество предложений, сроки их экспозиций высоки, сделки проходят вяло, таким образом Оценщик относит данный рынок к неактивным .

Согласно «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 9.1.2, стр. 313, скидка на торг для торгово-офисной недвижимости на неактивных рынках в среднем составляет 16,9% .

Корректировка на тип здания, в котором расположен объект Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в нежилых зданиях. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на функциональное назначение Объекты-аналоги №1-3, как и объект оценки, являются объектами торгового назначения. Таким образом, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на местоположение Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в Карасунском округе г. Краснодара .

Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на выход на красную линию Для объектов коммерческой недвижимости немаловажную роль играет выход на красную линию. Объекты, имеющие выход на красную линию, отличаются большей привлекательностью, связанной с более удобным подъездом к объекту .

63 Источник информации: https://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2016g/101-korrektirovkirynochnoj-stoimosti-kommercheskikh-zdanij-i-pomeshchenij/791-tipichnye-dlya-rynka-sroki-prodazhi-kommercheskojnedvizhimosti-na-01-10-2016-goda Корректировка на этаж расположения Оцениваемое помещение расположена на 1-м этаже здания, объект-аналог №1 располагается на цокольном, 1-м и 2-м этажах, объект-аналог №2 расположен на 1-м и 2-м этаже, объектаналог №3 расположен на 1-м этаже .

Величина корректировки на этаж определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.5, стр. 162. Отношение удельной цены продажи объекта на 2-м этаже к удельной цене такого же объекта на 1-м этаже составляет 0,87, а отношение продажи объекта на цокольном этаже к удельной цене такого же объекта на 1-м этаже составляет 0,82 .

Расчет корректировки на этаж расположения представлен в таблице ниже .

–  –  –

Корректировка на общую площадь Площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки. В соответствии с этим для объектов-аналогов необходимо ввести корректировку на общую площадь .

Величина корректировки на площадь определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.1, стр. 133 .

Корректирующие коэффициенты по цене предложений представлены на рисунке ниже .

Корректирующие коэффициенты по цене предложения (корректировка на площадь)

Рисунок 13

Таким образом, корректирующие коэффициенты по данному фактору для объектов-аналогов №1-3 составляют 1,04, 0,86 и 0,79, соответственно или 4%, (-14%) и (-21%) .

Корректировка на наличие отдельного входа Ввиду того, что объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 имеют отдельный вход, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на наличие парковки Ввиду того, что оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют сопоставимые стихийные парковки, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на тип объекта-аналога Объект оценки, как объект-аналог №3, является встроенным помещением, объекты-аналоги №1, 2 являются отдельно стоящими зданиями. Таким образом, требуется Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов №1, 2 .

Полученные удельные веса по каждому объекту-аналогу представлены в таблице расчета стоимости оцениваемого объекта методом количественных корректировок сравнительного Скорректированная цена объектов-аналогов лежит в интервале от 36 085 до 40 423 руб./м2 .

Разница между скорректированными ценами аналогов составляет 40 423 – 36 085 = 4 338 руб./м2 .

Ниже представлена формула для расчета разницы между скорректированными ценами аналогов в процентном соотношении .

Корректировка на общую площадь Алгоритм расчета корректировки на общую площадь каждого из оцениваемых объектов, входящих в состав объекта оценки №2, приведен выше в данном разделе настоящего Отчета .

Корректировка на этаж расположения Алгоритм расчета корректировки на этаж расположения каждого из оцениваемых объектов, входящих в состав объекта оценки №2, приведен выше в данном разделе настоящего Отчета .

Расчет рыночной стоимости объекта оценки №2, в том числе каждого оцениваемого объекта, входящего в состав объекта оценки, представлен в таблице ниже .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки №2, представляющего собой объекты недвижимого имущества, общей площадью 11 867,9 м2, в составе 6-ти нежилых помещений, расположенных в от-дельно стоящем торговом комплексе «Медиа плаза», по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/ул. Сормовская, д. 178-180/1, определенная в рамках сравнительного подхода методом количественных корректировок, оценивается суммой с учетом НДС:

445 597 411 руб .

(Четыреста сорок пять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч четыреста одиннадцать) российских рублей .

в том числе:

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ 10.5.3. Проверка полученного результата на сопоставимость с рыночными данными Для объекта оценки №1 Исходя из анализа рынка офисной недвижимости (раздел 8.4.1. настоящего Отчета) для офисной недвижимости, диапазон цен предложений 1 м2 с учетом НДС без скидки на торг составляет от 20 000 до 51 000 руб. (округленно) .

В результате проведенных расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке скорректированные значения аналогов находятся в интервале от 25 078 до 34 674 руб./м2, итоговое значение стоимости 1 м2 принято в размере 31 096 руб .

Таким образом, полученный результат оценки в рамках сравнительного подхода соответствует рыночным данным (раздел 8.4.1. настоящего Отчета) .

Для объекта оценки №2 Исходя из анализа рынка торговой недвижимости (раздел 8.4.1. настоящего Отчета) офисной и торговой недвижимости, диапазон цен предложений 1 м2 с учетом НДС без скидки на торг составляет от 23 000 до 69 000 руб. (округленно) для торговой недвижимости .

В результате проведенных расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке скорректированные значения аналогов находятся в интервале от 36 085 до 40 376 руб./м2, итоговое значение стоимости 1 м2 торговой площади принято в размере 38 845 руб .

Таким образом, полученный результат оценки в рамках сравнительного подхода соответствует рыночным данным (раздел 8.4.1. настоящего Отчета) .

10.6. Расчет стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода Доходный подход к оценке недвижимости базируется на текущей стоимости денежных доходов, ожидаемых к получению в будущем, приведенных к текущей дате с помощью процедуры дисконтирования или капитализации .

В рамках доходного подхода используется три метода: метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), метод прямой капитализации дохода и метод капитализации по расчетным моделям (которые являются частным случаем метода дисконтирования денежных потоков). В основе всех методов лежит расчет операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или коэффициента капитализации .

В методах капитализации дохода используется денежный поток за последний отчетный или первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед .

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода .

Поскольку рынок аренды объектов коммерческой недвижимости по состоянию на дату оценки не стабилен, то для расчета рыночной стоимости объекта оценки выбран метод дисконтирования денежных потоков, реализуемый следующим образом:

FV PV = i fi + V, ( 1 + R )n где:

Vi – денежный поток от сдачи в аренду объекта недвижимости в i-том году;

fi – коэффициент текущей стоимости i-го года;

n – количество лет прогнозного периода;

FV – выручка от предполагаемой продажи объекта оценки после окончания прогнозного периода (реверсия);

R – ставка дисконтирования .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Первое слагаемое формулы – это прогнозируемый денежный поток от эксплуатации объекта в прогнозном периоде .

Второе слагаемое – выручка от возможной продажи объекта в конце последнего прогнозного года, рассчитываемая по модели Гордона следующим образом:

CFn+1 ( 1 + R ) 0,5 FV =, k-g где:

CFn+1 – денежный поток первого года постпрогнозного периода;

k – коэффициент капитализации;

g – долгосрочные темпы роста денежных потоков;

R – ставка дисконтирования .

Полученные величины текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и постпрогнозного года суммируются для получения рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода .

Однако вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, текущая их стоимость должна быть величиной меньшей, то есть дисконтированной по определенной ставке .

Дисконтирование – это процесс приведения будущих денежных поступлений к их текущей стоимости с помощью коэффициента текущей стоимости. Так как арендные платежи по объектам недвижимости обычно поступают в течение всего года (уплачиваются каждый месяц), для нивелирования данного обстоятельства дисконтирование годовых денежных потоков проводится на середину каждого периода.

Формула для расчета коэффициента дисконтирования имеет следующий вид:

f=, ( 1 + R )i-0,5 где:

f – коэффициент текущей стоимости;

R– ставка дисконтирования;

i – номер прогнозного периода (дисконтирование осуществляется на середину периода) .

Применение метода дисконтирования денежных потоков заключается в последовательном выполнении следующих действий:

описание особенностей модели денежного потока;

определение ставки арендной платы и величины прочих доходов;

определение длительности прогнозного периода;

определение изменения величины арендной ставки;

определение потенциального и действительного валового доходов;

расчет операционных и капитальных расходов;

расчет чистого операционного дохода (денежного потока);

расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;

определение стоимости реверсии объекта оценки;

расчет стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода .

Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Помимо этого, осуществляется расчет выручки от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования .

Темп роста в постпрогнозный период рассчитывается с момента окончания прогнозного периода. При построении прогнозных денежных потоков Оценщиком в качестве прогнозного принят период с даты оценки до 2021 года. По мнению Оценщика, к указанному периоду поступления доходов от объекта оценки стабилизируются и в дальнейшем будут меняться равномерными темпами. Таким образом, далее в расчетах долгосрочный темп роста принят на уровне первого постпрогнозного периода и составляет 3,1% .

10.6.1. Расчет стоимости объекта оценки №1 с использованием доходного подхода Объектом оценки №1 является нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание), назначение: нежилое, площадь: общая 371 м2, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1 .

Определение арендопригодной площади объекта оценки Расчет арендопригодной площади проводился для оцениваемого административного здания общей площадью 371 м2, в связи с тем, что в общую площадь объекта оценки входят площади общего пользования, непригодные для сдачи в аренду .

Расчет арендопригодной площади был проведен с помощью коэффициентов, представленных в таблице ниже .

–  –  –

Определение ставки арендной платы и прочих доходов Арендная плата была определена методом сравнения продаж. Расчет арендной ставки методом сравнения продаж заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о стоимости аренды объекта недвижимости .

Выбор единицы сравнения В настоящем Отчете в качестве единицы сравнения использовался показатель, который считается общепринятым к измерению встроенных помещений – стоимость ставки аренды 1 м2 помещения в рублях в год .

Подбор объектов-аналогов и правила их отбора Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по аренде офисных зданий и помещений из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе: АВИТО (https://www.avito.ru/), ЦИАН (www.cian.ru), Домофонд (http://www.domofond.ru) и др. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако Оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников .

Главным критерием для отбора объектов-аналогов являлись цены предложения, лежащие в наиболее близком ценовом диапазоне к средней цене предложения, а также критерии, приведенные в разделе 8.4.1. настоящего Отчета .

Для расчета Оценщик выбрал 3 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов признано Оценщиком единообразным .

На рисунке ниже представлено расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на фрагменте карты г. Краснодара .

64Дополнительные характеристики и ставки аренды объектов-аналогов уточнялись в ходе переговоров с представителями продавцов данных объектов .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов65

Рисунок 14Источник информации: http://maps.yandex.ru/

Введение корректировок Для сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

на объем передаваемых прав;

на финансовые условия;

на условия аренды;

на дату оценки/дату предложения;

на снижение цены в процессе торгов;

на тип здания, в котором расположен объект;

на функциональное назначение;

на местоположение;

на выход на красную линию;

на этаж расположения;

на общую площадь;

на наличие отдельного входа;

на наличие парковки;

на тип объекта;

на состояние внутренней отделки .

Описание вносимых корректировок при расчете скорректированной величины единицы сравнения для объектов-аналогов Корректировка на объем предаваемых прав В данном случае корректировка по данному фактору принята равной нулю, так как помещения оцениваемого объекта и помещения объектов-аналогов предполагают передачу прав пользования на условиях аренды .

65 На рисунке объекты-аналоги №1-3 обозначены соответствующими цифрами .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на условия аренды Цель исследования предполагает расчет права пользования оцениваемых помещений без учета коммунальных платежей. Условия коммерческой аренды всех объектов-аналогов не включают величину коммунальных платежей. Таким образом, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на дату оценки/дату предложения Объекты-аналоги представлены к продаже в декабре 2016 – январе 2017 года. Данная корректировка не применялась, так как объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки .

Корректировка на снижение цены в процессе торгов Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения .

Согласно «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 9.1.1, стр. 299, скидка на торг для арендных ставок торгово-офисной недвижимости в среднем составляет 8,4% .

Корректировка на тип здания, в котором расположен объект Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в нежилых зданиях. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на функциональное назначение Объекты-аналоги №1-3, как и объект оценки, являются объектами офисного назначения. Таким образом, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на местоположение Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в Карасунском округе г. Краснодара .

Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на выход на красную линию Для объектов коммерческой недвижимости немаловажную роль играет выход на красную линию. Объекты, имеющие выход на красную линию, отличаются большей привлекательностью, связанной с более удобным подъездом к объекту .

Оцениваемый объект, как и объект-аналог №1, не имеет выхода на красную линию автодороги, объекты-аналоги №2, 3 имеет выход на красную линию крупно автодороги города, таким образом требуется корректировка для объектов-аналогов №2, 3 по данному фактору .

Расчет корректировки производился с использованием справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов») Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред .

Лейфера Л.А., раздел 4.2, стр. 109 .

Корректировочный коэффициент для объектов, имеющих выход на красную линию автодороги, принимается за 1,00, для объектов, не имеющих выхода на красную линию автодороги, – 0,79 .

Корректировка на расположение относительно красной линии определялась по формуле:

К ОО Км = ( - 1 ) 100%, К ОА где:

Км – корректировка на местоположение, %;

КОО – корректировочный коэффициент для расположения объекта оценки, ед.;

Корректировка на общую площадь Площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки. В соответствии с этим для объектов-аналогов необходимо ввести корректировку на общую площадь .

Величина корректировки на площадь определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.1, стр. 133 .

Корректирующие коэффициенты по цене предложений представлены на рисунке ниже .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Корректирующие коэффициенты по арендной ставке (корректировка на площадь)

–  –  –

Коэффициент вариации, рассчитанный согласно приведенной ранее формуле, составляет 13%, что ниже уровня допустимого значения (до 30%), а значит, расчет произведен правильно, в пределах допустимых отклонений .

Учитывая вышеизложенное, Оценщик установил годовую ставку аренды для объекта оценки №1 с учетом НДС в размере 4 269 руб./м2/год .

Определение потенциального валового дохода (ПВД) Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности .

В рассматриваемом случае, ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов .

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = A S, где:

А – годовая ставка арендной платы, руб./м2;

S – площадь, сдаваемая в аренду .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Расчет величины потенциального валового дохода приведен в таблице расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода настоящего Отчета .

Определение действительного валового дохода (ДВД) Для получения величины действительного валового дохода необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода на величину предполагаемых потерь от недозагрузки .

Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов .

Потери от недозагрузки определялись в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред .

Лейфера Л.А., раздел 7.2.1, стр. 215. В соответствии со Справочником оценщика величина недозагрузки составляет 12,3% (среднее значение), что в целом соотносится с фактической недозагрузкой объекта оценки .

Результаты расчета действительного валового дохода приведены в таблице расчета рыночной стоимости доходным подходом настоящего Отчета .

Расчет операционных расходов Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов .

Операционные расходы на дату оценки были определены в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)»

Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 7.2.1, стр. 229. и составляют 17,9% от потенциального валового дохода (среднее значение для объектов офисного назначения), что в целом соотносится с фактической величиной операционных расходов объекта оценки .

Результаты расчета чистого операционного дохода приведены в таблице расчета рыночной стоимости доходным подходом настоящего Отчета .

Расходы на отделочные работы Помещениям административного здания общей площадью 371 м2 требуется проведение косметического ремонта .

В ходе изучения предложений строительных компаний, осуществляющих работы по внутренней отделке помещений66, Оценщиком было установлено, что стоимость косметического ремонта (с учетом работ, материалов и НДС) составляет 3 500 руб./м2, а продолжительность косметического ремонта в среднем достигает 2-3 месяцев. В рамках настоящего отчета, датой окончания отделочных работ принимается 01.04.2017 года .

Расчет общей стоимости проведения ремонтных работ в помещениях объекта оценки №1 приведен в таблице ниже .

Таблица 50 Расчет стоимости проведения ремонтных работ Наименование показателя Значение Помещения, требующие проведения косметического ремонта, 371,0 м2 Стоимость косметического ремонта, руб./м2, с учетом НДС 3 500 Общая стоимость косметического ремонта с учетом материалов, руб., с учетом НДС Источник: расчет Оценщика 66 Источник информации: http://www.универсалремонт.рф/products/77176445-remont_ofisa .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ)

К ОЦЕНКЕ Таким образом, величина затрат на проведение ремонтных работ в оцениваемых помещениях административного здания, требующих проведения косметического ремонта, составит 1 298 500 руб., с учетом НДС .

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов:

ЧОД = ( ДВД- Ро ), где:

ДВД – действительный (эффективный) валовой доход, руб./год;

Ро – операционные расходы, руб./год .

Расчет чистого операционного дохода для объекта недвижимости приведен в таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки №1 доходным подходом настоящего Отчета .

Определение ставки капитализации Ставка капитализации определялась на «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 7.4.1, стр. 243 .

По состоянию на дату оценки ставка капитализации для офисно-торговых помещений составляет диапазон 11,6-12,7%67. Учитывая характеристики объекта оценки, ставка капитализации принята на уровне максимального значения и составляет 12,7% .

При имеющемся показателе ставки капитализации Оценщиком была определена величина ставки дисконтирования. В основе определения ставки дисконтирования лежит следующий метод доходного подхода (ФСО №7, пункт 23д): «Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем» .

Данные метод реализовывается согласно статье Лейфера Л.А. «Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда», типовая ситуация №6 .

В связи с тем, что прогнозный период составляет 5 лет и физический износ оцениваемого объекта за данный период незначителен, то коэффициент капитализации определяется по формуле:

k R-g, где:

k – коэффициент капитализации;

R – ставка дисконтирования;

g – долгосрочные темпы роста .

Следовательно, ставка дисконтирования определяется по следующей формуле:

Rkg .

Определение ставки дисконтирования Долгосрочные темпы роста приняты на уровне 3,1%68 .

Значения ставки дисконтирования по годам приведены в таблице ниже .

–  –  –

Определение стоимости реверсии объекта оценки

Стоимость реверсии определяется путем капитализации денежного потока в первый постпрогнозный год. Расчет стоимости реверсии производился по формуле:

–  –  –

Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки №1, представляющего собой нежилое административное здание с мансардой (отдельно стоящее здание), общей площадью 371 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д.

178-180/1, определенная в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, оценивается суммой с учетом НДС:

8 610 614 руб .

(Восемь миллионов шестьсот десять тысяч шестьсот четырнадцать) российских рублей .

69 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10.6.2. Расчет стоимости объекта оценки №2 с использованием доходного подхода Объектом оценки №2 являются объекты недвижимого имущества, общей площадью 11 867,9 м2, в составе 6-ти нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящем торговом комплексе «Медиа плаза», по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/ул. Сормовская, дом 178-180/1 .

В состав объекта оценки №2 входят:

1. Нежилые помещения 1-го этажа №№249, 249/2, 249/2/1-249/2/7, 249/3-249/8, 251, 251/1, 252, 252/1-252/4, 253, 463, 463/1, 464, 467, 474, 474/2, 473/3, 475, 476, 477, 477/1, 477/2, 479, 480, 481, 482 здания литер Ш, нежилые помещения 2-го этажа №№72, 85, 86, 86/2 здания литер Ш, назначение: нежилое, площадь: общая 4 375,5 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0403016:252, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

2. Нежилые помещения 3-го этажа №№32/3, 32/4, 55, 56, 57, 58 здания литер Ш, назначение:

нежилое, площадь: общая 126,3 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0405050:52, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им .

Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

3. Нежилые помещения антресоли №№1, 2, 3, 4, 5 над помещениями 1-го этажа №№455, 455/1, 455/2 здания литер Ш, назначение: нежилое, площадь: общая 88,1 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0403016:484, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

4. Нежилые помещения 1-го этажа №№300, 301, 302, 303, 308/3, назначение: нежилое, площадь: общая 1 023,9 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5551, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

5. Нежилые помещения 1-го этажа №№247, 248, 248/1-248/4, 249/1, 249/9-249/54, 250, 250/1здания литер Ш, нежилые помещения 2-го этажа №№63, 65, 65/1, 65/2, 65/3, 66, 67/1, 67-70 здания литер Ш, площадь: общая 4 904,6 м2, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0405050:60, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1;

6. Нежилые помещения 1-го этажа №№323, 324 здания литер Ш, назначение: нежилое. Площадь: общая 1 349,5 м2, кадастровый (или условный) номер 23:43:0403016:404 .

В ходе анализа документов, предоставленных Заказчиком, и визуального осмотра оцениваемых объектов было выявлено, что оцениваемые объекты представляют собой объекты недвижимости офисного и торгового назначения. Торговые помещения, входящие в состав объекта оценки №2, расположены на 1-м этаже, помещения офисного назначения расположены выше 1-го этажа. Соответственно, Оценщик распределил общую площадь каждого оцениваемого объекта по функциональному назначению. Основная часть объектов, входящих в состав объекта оценки №2, представлена помещениями торгового назначения .

Состав оцениваемых объектов по функциональному назначению представлен в таблице ниже .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

70 Данные об этаже расположения помещений выявлены в ходе анализа предоставленных Заказчиком документов и визуального осмотра .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

Учитывая, что в состав объекта оценки входят помещения офисного и торгового назначения, для расчета стоимости оцениваемых объектов, входящих в состав объекта оценки №2, Оценщиком были выбраны два объекта в качестве репрезентативных (наиболее характерные для помещений офисного и торгового назначения), а затем полученная средневзвешенная стоимость была применена для остальных объектов, с введением соответствующих корректировок .

Определение ставки арендной платы и прочих доходов для торговых помещений Для расчета арендной ставки торговых помещений в качестве репрезентативного объекта был выбран оцениваемый объект, представляющий собой нежилые помещения 1-го этажа, назначение: нежилое, площадь: общая 1 023,9 м2, номера на поэтажном плане: 300, 301, 302, 303, 308/3, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5551, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1. К расчету принимается аренднопригодная площадь помещения, в размере 870,3 м2 .

Арендная плата была определена методом сравнительного анализа. Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о стоимости аренды объекта недвижимости .

Выбор единицы сравнения В настоящем Отчете в качестве единицы сравнения использовался показатель, который считается общепринятым к измерению помещений – стоимость ставки аренды 1 м2 помещения в рублях в год .

Подбор объектов-аналогов и правила их отбора Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по аренде офисных зданий и помещений из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе: АВИТО (https://www.avito.ru/), ЦИАН (www.cian.ru), Домофонд (http://www.domofond.ru) и др. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако Оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников .

Главным критерием для отбора объектов-аналогов являлись цены предложения, лежащие в наиболее близком ценовом диапазоне к средней цене предложения, а также критерии, приведенные в разделе 8.4.1. настоящего Отчета .

Для расчета Оценщик выбрал 3 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов признано Оценщиком единообразным .

Объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналога приведен в таблице ниже .

Таблица 56 Краткая характеристика объектов-аналогов и объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах71 Элемент сравнения Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Право пользования на Право пользования на Право пользования на Объем передаваемых прав условиях аренды условиях аренды условиях аренды 71 Дополнительные характеристики и ставки аренды объектов-аналогов уточнялись в ходе переговоров с представителями продавцов данных объектов .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

На рисунке ниже представлено расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на фрагменте карты г. Краснодара .

Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов72

–  –  –

72 На рисунке объекты-аналоги №1-3 обозначены соответствующими цифрами .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Введение корректировок Для сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

на объем передаваемых прав;

на финансовые условия;

на условия аренды;

на дату оценки/дату предложения;

на снижение цены в процессе торгов;

на тип здания, в котором расположен объект;

на функциональное назначение;

на местоположение;

на выход на красную линию;

на этаж расположения;

на общую площадь;

на наличие отдельного входа;

на наличие парковки;

на тип объекта;

на состояние внутренней отделки .

Описание вносимых корректировок при расчете скорректированной величины единицы сравнения для объектов-аналогов Корректировка на объем предаваемых прав В данном случае корректировка по данному фактору принята равной нулю, так как помещения оцениваемого объекта и помещения объектов-аналогов предполагают передачу прав пользования на условиях аренды .

Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на условия аренды Цель исследования предполагает расчет права пользования оцениваемых помещений без учета коммунальных платежей. Условия коммерческой аренды всех объектов-аналогов не включают величину коммунальных платежей. Таким образом, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на дату оценки/дату предложения Объекты-аналоги представлены к продаже в декабре 2016 – январе 2017 года. Данная корректировка не применялась, так как объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки .

Корректировка на снижение цены в процессе торгов Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения .

Согласно «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 9.1.1, стр. 299, скидка на торг для арендных ставок торгово-офисной недвижимости в среднем составляет 8,4% .

Корректировка на тип здания, в котором расположен объект Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в нежилых зданиях. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Корректировка на функциональное назначение Объекты-аналоги №1-3, как и объект оценки, являются объектами офисного назначения. Таким образом, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на местоположение Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в Карасунском округе г. Краснодара .

Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на выход на красную линию Для объектов коммерческой недвижимости немаловажную роль играет выход на красную линию. Объекты, имеющие выход на красную линию, отличаются большей привлекательностью, связанной с более удобным подъездом к объекту .

Оцениваемый объект, как и объекты-аналоги №2, 3, не имеет выхода на красную линию автодороги, объект-аналог №1 имеет выход на красную линию крупно автодороги города, таким образом требуется корректировка для объекта-аналога №1 по данному фактору .

Расчет корректировки производился с использованием справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов») Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред .

Лейфера Л.А., раздел 4.2, стр. 109 .

Корректировочный коэффициент для объектов, имеющих выход на красную линию автодороги, принимается за 1,00, для объектов, не имеющих выхода на красную линию автодороги, – 0,79 .

Корректировка на расположение относительно красной линии определялась по формуле:

К ОО Км = ( - 1 ) 100%, К ОА где:

Км – корректировка на местоположение, %;

КОО – корректировочный коэффициент для расположения объекта оценки, ед.;

КОА – корректировочный коэффициент для расположения объекта-аналога, ед .

Расчет корректировки на расположение объектов-аналогов относительно объекта оценки приведен в таблице ниже .

Таблица 57 Расчет корректировки на расположение относительно красной линии для объектов-аналогов Показатель Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Корректирующий коэффициент 0,79 1,00 0,79 0,79 Корректировки на выход на

-21,0 0 0 красную линию, % Источник: Том 2 («Справочник оценщика недвижимости-2016») Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., анализ и расчет Оценщика Корректировка на этаж расположения Объект оценки представляет собой трехэтажное здание (1-й, 2-й, а также на мансардный этаж), объекты-аналоги №1-3 расположены на 1-м этаже, цокольном этаже и на 1-м и 2-м этажах соответственно, следовательно, необходимо ввести корректировку по данному фактору .

Величина корректировки на этаж определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.5, стр. 163. Отношение удельной цены продажи объекта на 2м этаже к удельной цене такого же объекта на 1-м этаже составляет 0,86 .

Расчет корректировки на этаж расположения представлен в таблице ниже .

–  –  –

Корректировка на общую площадь Площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки. В соответствии с этим для объектов-аналогов необходимо ввести корректировку на общую площадь .

Величина корректировки на площадь определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.1, стр. 133 .

Корректирующие коэффициенты по цене предложений представлены на рисунке ниже .

Корректирующие коэффициенты по арендной ставке (корректировка на площадь)

Рисунок 17

Таким образом, корректирующие коэффициенты по данному фактору для объектов-аналогов №1-3 составляют 0,83, 0,83 и 0,96, соответственно или (-17%), (-17%) и (-4%) .

Корректировка на наличие отдельного входа Ввиду того, что объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 имеют отдельный вход, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на наличие парковки Ввиду того, что оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют сопоставимые стихийные парковки, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на тип объекта-аналога Объект оценки, как и все объекты-аналоги, является отдельно встроенным помещением. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

Коэффициент вариации, рассчитанный согласно приведенной ранее формуле, составляет 11%, что ниже уровня допустимого значения (до 30%), а значит, расчет произведен правильно, в пределах допустимых отклонений .

Учитывая вышеизложенное, Оценщик установил годовую ставку аренды для торговых помещений объекта оценки №1 с учетом НДС в размере 5 926 руб./м2/год .

Далее был произведен расчет ставки аренды каждого из торговых помещений корректировками ставки аренды 1 м2 репрезентативного объекта по выявленным характерным отличиям, влияющим на стоимость торговых помещений .

В данном случае, Оценщик ввел корректировку на общую площадь. Алгоритм расчета корректировки на общую площадь каждого из оцениваемых торговых помещений приведен выше в данном разделе настоящего Отчета .

Расчет ставки аренды каждого из оцениваемых помещений торгового назначения представлен в таблице ниже .

–  –  –

Определение ставки арендной платы и прочих доходов для офисных помещений Для расчета арендной ставки офисных помещений в качестве репрезентативного объекта был выбран оцениваемый объект, представляющий собой нежилые помещения 1-го этажа №№249, 249/2, 249/2/1 – 249/2/7, 249/3 – 249/8, 251, 251/1, 252, 252/1 – 252/4, 253, 463, 463/1, 464, 467, 474, 474/2, 473/3, 475, 476, 477, 477/1, 477/2, 479, 480, 481, 482 здания литер Ш, нежилые помещения

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

На рисунке ниже представлено расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на фрагменте карты г. Краснодара .

Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов74

–  –  –

Введение корректировок Для сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

74 На рисунке объекты-аналоги №1-3 обозначены соответствующими цифрами .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

на объем передаваемых прав;

на финансовые условия;

на условия аренды;

на дату оценки/дату предложения;

на снижение цены в процессе торгов;

на тип здания, в котором расположен объект;

на функциональное назначение;

на местоположение;

на выход на красную линию;

на этаж расположения;

на общую площадь;

на наличие отдельного входа;

на наличие парковки;

на тип объекта;

на состояние внутренней отделки .

Описание вносимых корректировок при расчете скорректированной величины единицы сравнения для объектов-аналогов Корректировка на объем предаваемых прав В данном случае корректировка по данному фактору принята равной нулю, так как помещения оцениваемого объекта и помещения объектов-аналогов предполагают передачу прав пользования на условиях аренды .

Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на условия аренды Цель исследования предполагает расчет права пользования оцениваемых помещений без учета коммунальных платежей. Условия коммерческой аренды всех объектов-аналогов не включают величину коммунальных платежей. Таким образом, корректировка по данному фактору не проводилась .

Корректировка на дату оценки/дату предложения Объекты-аналоги представлены к продаже в декабре 2016 – январе 2017 года. Данная корректировка не применялась, так как объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки .

Корректировка на снижение цены в процессе торгов Ситуация на рынке недвижимости такова, что цена сделки может значительно отличаться от цены предложения .

Согласно «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 9.1.1, стр. 299, скидка на торг для арендных ставок торгово-офисной недвижимости в среднем составляет 8,4% .

Корректировка на тип здания, в котором расположен объект Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в нежилых зданиях. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на функциональное назначение Объекты-аналоги №1-3, как и объект оценки, являются объектами офисного назначения. Таким образом, введение корректировки по данному фактору не требуется .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Корректировка на местоположение Объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 расположены в Карасунском округе г. Краснодара .

Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на выход на красную линию Для объектов коммерческой недвижимости немаловажную роль играет выход на красную линию. Объекты, имеющие выход на красную линию, отличаются большей привлекательностью, связанной с более удобным подъездом к объекту .

Оцениваемый объект, как и объект-аналог №1, не имеет выхода на красную линию автодороги, объекты-аналоги №2, 3 имеет выход на красную линию крупно автодороги города, таким образом требуется корректировка для объектов-аналогов №2, 3 по данному фактору .

Расчет корректировки производился с использованием справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов») Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред .

Лейфера Л.А., раздел 4.2, стр. 109 .

Корректировочный коэффициент для объектов, имеющих выход на красную линию автодороги, принимается за 1,00, для объектов, не имеющих выхода на красную линию автодороги, – 0,79 .

Корректировка на расположение относительно красной линии определялась по формуле:

К ОО Км = ( - 1 ) 100%, К ОА где:

Км – корректировка на местоположение, %;

КОО – корректировочный коэффициент для расположения объекта оценки, ед.;

КОА – корректировочный коэффициент для расположения объекта-аналога, ед .

Расчет корректировки на расположение объектов-аналогов относительно объекта оценки приведен в таблице ниже .

Таблица 63 Расчет корректировки на расположение относительно красной линии для объектов-аналогов Показатель Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Корректирующий коэффициент 0,79 0,79 1,00 1,00 Корректировки на выход на 0 -21,0 -21,0 красную линию, % Источник: Том 2 («Справочник оценщика недвижимости-2016») Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., анализ и расчет Оценщика

–  –  –

Корректировка на общую площадь Площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки. В соответствии с этим для объектов-аналогов необходимо ввести корректировку на общую площадь .

Величина корректировки на площадь определялась в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 5.1, стр. 133 .

Корректирующие коэффициенты по цене предложений представлены на рисунке ниже .

Корректирующие коэффициенты по арендной ставке (корректировка на площадь)

Рисунок 19

Таким образом, корректирующие коэффициенты по данному фактору для объектов-аналогов №1-3 составляют 0,92, 0,92 и 1,06, соответственно или (-8%), (-8%) и 6% .

Корректировка на наличие отдельного входа Ввиду того, что объект оценки, как и объекты-аналоги №1-3 имеют отдельный вход, корректировка по данному фактору не требуется .

Корректировка на наличие парковки Ввиду того, что оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют сопоставимые стихийные парковки, введение корректировки по данному фактору не требуется .

Корректировка на тип объекта-аналога Объект оценки, как объекты-аналоги №1, 2, является встроенным помещением, объект-аналог №3 являются отдельно стоящим зданием. Таким образом, требуется Корректировка по данному фактору для объекта-аналога №3 .

Расчет корректировки производился с использованием справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов») Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред .

Лейфера Л.А., раздел 5.2, стр. 145 .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

Определение потенциального валового дохода (ПВД) Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности .

В рассматриваемом случае, ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов .

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = A S, где:

А – годовая ставка арендной платы, руб./м2;

S – площадь, сдаваемая в аренду .

Расчет величины потенциального валового дохода приведен в таблице расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода настоящего Отчета .

Определение действительного валового дохода (ДВД) Для получения величины действительного валового дохода необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода на величину предполагаемых потерь от недозагрузки .

Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов .

Потери от недозагрузки определялись в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред .

Лейфера Л.А., раздел 7.2.1, стр. 215. В соответствии со Справочником оценщика величина недозагрузки составляет 12,3% (среднее значение), что в целом соотносится с фактической недозагрузкой объекта оценки .

Результаты расчета действительного валового дохода приведены в таблице расчета рыночной стоимости доходным подходом настоящего Отчета .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет операционных расходов Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов .

Операционные расходы на дату оценки были определены в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)»

Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 7.2.1, стр. 229. и составляют 17,9% от потенциального валового дохода (среднее значение для объектов офисного назначения), что в целом соотносится с фактической величиной операционных расходов объекта оценки .

Результаты расчета чистого операционного дохода приведены в таблице расчета рыночной стоимости доходным подходом настоящего Отчета .

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов:

ЧОД = ( ДВД- Ро ), где:

ДВД – действительный (эффективный) валовой доход, руб./год;

Ро – операционные расходы, руб./год .

Расчет чистого операционного дохода для объекта недвижимости приведен в таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки №1 доходным подходом настоящего Отчета .

Определение ставки капитализации Ставка капитализации определялась на «Справочника оценщика недвижимости (Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»)» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред. Лейфера Л.А., раздел 7.4.1, стр. 243 .

По состоянию на дату оценки ставка капитализации для офисно-торговых помещений составляет диапазон 11,6-12,7%75. Учитывая характеристики объекта оценки, ставка капитализации для помещений, с преобладанием офисных площадей, принята на уровне максимального значения и составляет 12,7%, для помещений с преобладанием торговых площадей – на минимальном уровне в размере 11,6% .

При имеющемся показателе ставки капитализации Оценщиком была определена величина ставки дисконтирования. В основе определения ставки дисконтирования лежит следующий метод доходного подхода (ФСО №7, пункт 23д): «Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем» .

Данные метод реализовывается согласно статье Лейфера Л.А. «Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда»76, типовая ситуация №6 .

В связи с тем, что прогнозный период составляет 5 лет и физический износ оцениваемого объекта за данный период незначителен, то коэффициент капитализации определяется по формуле:

k R-g, где:

k – коэффициент капитализации;

75 Нижняя и верхняя граница доверительного интервала .

76 Источник информации: http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

Определение стоимости реверсии объекта оценки

Стоимость реверсии определяется путем капитализации денежного потока в первый постпрогнозный год. Расчет стоимости реверсии производился по формуле:

–  –  –

77 Обоснование представлено ранее .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

f=, (1+ R)n где:

f – коэффициент текущей стоимости;

R – ставка дисконтирования;

n – количество лет прогноза, лет .

Результаты расчета стоимости реверсии и ее приведенное на дату оценки значение представлены в таблице расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода настоящего Отчета .

Расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов, входящих в состав объекта оценки №2, с использованием доходного подхода Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом приведен в таблицах ниже .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

78 По темпу роста не ниже инфляции .

79 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

80 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

81 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

82 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

83 По темпу роста не ниже инфляции .

84 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

85 По темпу роста не ниже инфляции .

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

–  –  –

Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки №2, представляющего собой объекты недвижимого имущества, общей площадью 11 867,9 м2, в составе 6-ти нежилых помещений, расположенных в от-дельно стоящем торговом комплексе «Медиа плаза», по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/ул. Сормовская, д.

178-180/1, определенная в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, оценивается суммой с учетом НДС:

444 114 906 руб .

(Четыреста сорок четыре миллиона сто четырнадцать тысяч девятьсот шесть) российских рублей .

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ

ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.1.Согласование результатов Проведение оценки включает в себя, согласно пункту 23г ФСО №1, «согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки». В соответствие с пунктом 25 указанного ФСО «в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений» .

Для определения рыночной стоимости объекта оценки Оценщиком была рассмотрена возможность использования основных оценочных подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке объекта недвижимости Оценщик применил сравнительный и доходный подход из возможных подходов к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. В настоящем Отчете согласование производится путем взвешивания промежуточных результатов, при этом веса отражают обоснованное субъективное мнение Оценщика относительно достоверности результата, полученного в рамках каждого из подходов .

Оценка на основе сравнительного базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому при наличии активного рынка недвижимости в регионе реально отражает стоимость оцениваемого имущества .

Оценка на основе доходного подхода основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости .

Ключевыми факторами, формирующими стоимость в рамках доходного подхода, являются: площадь, сдаваемая в аренду, процент заполняемости, арендные ставки, динамика их роста/снижения, величина эксплуатационных затрат, ставка дисконтирования/капитализации. Капитализация денежных потоков от аренды помещений отражает возможность получения дохода от недвижимости и в этом аспекте выражает интересы собственника с точки зрения прибыльности вложений .

Обобщая, Оценщик пришел к следующим выводам:

1) Сравнительный подход может в достаточной степени отражать среднюю цену, которая может возникнуть на рынке .

2) Доходный подход может в достаточной степени отражать ту выгоду, которая ожидается на рынке от использования объекта оценки. Исходные данные об условиях аренды сопоставимых объектов являются публичными офертами. Ставка дисконтирования (капитализации) рассчитаны на основе рыночных данных .

3) Оценка по сравнительному и доходному подходам была основана на информации рынка недвижимости г. Краснодара, то есть данных о предложениях к продаже и аренде аналогичных объектов (к продаже и аренде объектов недвижимости, аналогичных по функциональному назначению с объектом оценки). Степень достоверности, качество используемых в этих подходах исходных данных одинакова .

4) Параметрами, учитывающими конъюнктурные колебания рынка, в методе сравнения продаж (методе количественных корректировок) являются корректировки к стоимости объектов-аналогов, а в методе дисконтирования чистого операционного дохода – ставки аренды и дисконтирования (при прочих равных условиях) .

Исходя из сказанного, Оценщик считает результаты, полученные обоими подходами, обладающими примерно равными уровнями надежности. Следуя этой оценке, весовым коэффициентам, отражающим вклад каждого подхода в определение итоговой стоимости объекта, также присвоены равные значения .

–  –  –

В соответствии с Заданием на оценку Оценщик не выражает мнение о возможном диапазоне величины рыночной стоимости объекта оценки и свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость .

Настоящее заключение следует рассматривать только в контексте полного текста Отчета об оценке. Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2, №3, №7) .

–  –  –

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Перечень источников внешней информации и нормативных актов В рамках проведения настоящей оценки Оценщик использовал следующие основные источники информации .

Информация, полученная из внешних источников, в том числе:

­ Минэкономразвития России (Источник: http://www.economy.gov.ru/);

­ Росреестр (Источник: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/);

­ Росстат (Источник: http://www.gks.ru/);

­ Центральный банк Российской Федерации (Источник: http://www.cbr.ru/);

­ другие вспомогательные источники, указанные по тексту настоящего Отчета .

В процессе проведения оценки в целях исключения возможных ошибок Оценщик осуществлял поиск и анализ максимально возможного количества информации. В случаях несовпадения информации, предпочтение отдавалось более авторитетному источнику либо данным, полученным в результате статистического анализа. К наиболее авторитетным источникам были отнесены в первую очередь государственные органы, специализированные базы данных, а также средства массовой информации, позволяющие установить авторство, а во вторую – данные независимых коммерческих организаций, находящиеся в открытом доступе .

Перечень нормативных актов86:

­ Гражданский кодекс Российской Федерации;

­ Земельный кодекс Российской Федерации;

­ Градостроительный кодекс Российской Федерации;

­ Налоговый кодекс Российской Федерации;

­ Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

­ Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;

­ Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298;

­ Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299;

­ Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), обязательный к применению при оценке недвижимого имущества утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611;

­ «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р);

­ «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренда земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р);

­ другие нормативно-правовые акты, указанные по тексту настоящего Отчета .

Перечисленный перечень использованных при проведении оценки данных не содержит сведений о методической литературе, объем которой может исчисляться десятками позиций .

Прочие источники информации, используемые в настоящем Отчете, указаны по тексту Отчета .

86 С учетом всех дополнений и изменений, принятых на дату составления настоящего Отчета .

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Принт-скрины объектов-аналогов, используемых при расчете рыночной стоимости объекта оценки №2 по сравнительному подходу Характеристики и стоимость объектов-аналогов уточнялись на основании консультаций с представителями продавцов объектов-аналогов и действительны на дату проведения оценки Объект-аналог №1 http://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-krasnodar-163755351

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Принт-скрины объектов-аналогов, используемых при расчете рыночной стоимости объекта оценки №1 по сравнительному подходу Характеристики и стоимость объектов-аналогов уточнялись на основании консультаций с представителями продавцов объектов-аналогов и действительны на дату проведения оценки Объект-аналог №1 https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodaetsya_ofisnoe_pomeschenie_8

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Принт-скрины объектов-аналогов, используемых при расчете рыночной стоимости объекта оценки №2 по доходному подходу Характеристики и стоимость объектов-аналогов уточнялись на основании консультаций с представителями продавцов объектов-аналогов и действительны на дату проведения оценки Объект-аналог №1 http://komrent.ru/arenda/torgovie-pomesheniya/torgovie-pomesheniya_2123.html

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Объект-аналог №2 http://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-v-arendu-krasnodar-172014484

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Объект-аналог №3 http://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-v-arendu-krasnodar-175244371

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Принт-скрины объектов-аналогов, используемых при расчете рыночной стоимости объекта оценки №1 и офисных помещений объекта оценки №2 по доходному подходу Характеристики и стоимость объектов-аналогов уточнялись на основании консультаций с представителями продавцов объектов-аналогов и действительны на дату проведения оценки Объект-аналог №1 https://krasnodar.cian.ru/rent/commercial/149925035/

–  –  –

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Объект-аналог №3 http://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-v-arendu-krasnodar-175688553

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ВНЕШНИХ ИСТОЧНИКОВ

Принт-скрин информации, используемой при расчете корректировки на наличие отделки http://www.универсалремонт.рф/products/77176445-remont_ofisa

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОМАТЕРИАЛЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОМАТЕРИАЛЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ





Похожие работы:

«142114_11060285 АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ г. Москва Дело № А40-49051/15 16 сентября 20...»

«Серия CTS-655P Тестер аккумулятора и электрической системы Для 12 и 24-вольтных автомобильных пусковых аккумуляторов и пусковых/ зарядных систем РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ Пустая страница CTS-655P Содержание Регистрация тестера CTS-655P Возможнос...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ" А.А. Мезенцев, В.М. Павлов САПР TRACE MODE 6 Рекомендовано в качестве учебно-методического пособия Редакци...»

«Гришканич Александр Сергеевич ИССЛЕДОВАНИЕ УЛЬТРАСПЕКТРАЛЬНОЙ СЕЛЕКЦИИ ИНДИКАТОРНЫХ ВЕЩЕСТВ МЕТОДАМИ ДИСТАНЦИОННОЙ ЛАЗЕРНОЙ СПЕКТРОСКОПИИ Специальность – 05.11.07 Оптические и оптико-электронные приборы и ко...»

«ПРОБЛЕМЫ ЯДЕРНОГО НАСЛЕДИЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ Том 3 МОСКВА УДК 621.039(58:7) В подготовке разделов приняли участие: А.А . Абрамов (главы 3 и 5), А.Н. Дорофеев (разделы 3.4 и 4.7), Е.А. Комаров (главы 3 и 4), Ин. И. Линге (разделы 4...»

«33 ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТАБЛИЦЫ №3 • март 2011 НАИМЕНОВАНИЕ/ОСОБЕННОСТИ ЦЕНА ПРОДАВЕЦ/НАЗВАНИЕ ТЕЛЕФОН Лазерные рулетки, нивелиры BOSCH www.atlasmetr.com Атлас Инвест ОДО (017) 341 40 00, (017) 341 04 44 Лазерные уровни, дальномер...»

«СЕКЦИЯ 14. КОМПЛЕКСНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МИНЕРАЛЬНОГО СЫРЬЯ содержанием ОПП до 30% и НПВР до 0,3% по технологическим и реологическим свойствам полностью соответствует техническим требованием к ним. НПВР полимерный водорастворимый реагент, имея высокий молекулярный вес, обладает волокнистой структурой макромолекул...»

«ПЛАНШЕТНЫЙ КОМПЬЮТЕР Optima 7001 РУКОВОДСТВО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ Благодарим Вас за выбор продукции Digma. Прежде чем начать использование данного устройства, пожалуйста, внимательно прочтите руководство для обеспечения правильной эксплуатации изде...»

«International Paint Ltd. Справочный Лист Безопасности EPA554 Interzone 1000 Agate Grey Part A Номер редакции документа 1 Дата Последней Редакции 11/07/13 Соответствует требованиям Директивы (EC) No...»

«ВІСНИК ДОНЕЦЬКОГО НАЦІОНАЛЬНОГО УНІВЕРСИТЕТУ, Сер. А: Природничі науки, 2008, вип. 2 УДК 635.948:581.144.2:631.811.98:635.976.4 ВЛИЯНИЕ ФИЗИОЛОГИЧЕСКИ АКТИВНЫХ ВЕЩЕСТВ НА КОРНЕОБРАЗОВАТЕЛЬНУЮ СПОСОБНОСТЬ СТЕБЛЕВЫХ ЧЕРЕНКОВ НЕКОТОРЫХ КУЛЬТИВАР...»

«В КАТАЛОГЕ С Р ЕДУ К ТОР НАУЧНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР МЕТОДИКА ВЫБОРА влочноМОДУЛЬНАЯ СХЕМА ПОСТРОЕНИЯ РЕПУКТОРОВ КАТАЛОГ ВАРИАНТЫ СБОРКИ КОНСТРУКТИВНЫЕ ИСПОЛНЕНИЯ ПО СПОСОБУ МОНТАЖА ГАБАРИТНЫЕ И ПРИСОЕДИНИ­ ТЕЛЬНЫЕ Р А З М Е Р Ы ОСНОВНЫЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ...»

«Разработка и реализация метода масштабирования изображения при эндоскопическом сканировании цилиндрического отверстия Лавринов Д. С. УрФУ, г . Екатеринбург Разработан прибор для эндоскопического сканирования поверхности орудийных стволов. Разработан метод масштабирования изображения в зависимости от диаме...»

«СЕЛЕКТИВНЫЙ МЕТАЛЛОДЕТЕКТОР СИГНУМ MFT 7272М Внимание ! Настоятельно рекомендуем изучить. Руководство по эксплуатации Версия 1.00 ООО "фирма "АКА". МОСКВА. Селективный металлодетектор "Сигнум MFT" 7272М. Руководство по эксплуатации. ООО "фирма "АКА",...»

«УДК 674. 055 А.В. Сергеевичев ФОРМА РЕЖУЩИХ КРОМОК РАБОЧЕЙ ПОВЕРХНОСТИ АБРАЗИВНОГО ИНСТРУМЕНТА ДЛЯ ШЛИФОВАНИЯ ДРЕВЕСИНЫ И ДРЕВЕСНЫХ МАТЕРИАЛОВ Введение. Шлифование – один из видов механической обработки древесины и древесных материалов резанием, характеризуемый перемещением с бол...»

«Кафедра общей физики и волновых процессов Вас приветствует Кафедра Общей Физики и Волновых Процессов 14.09.2006 Кафедра общей физики и волновых процессов Наша кафедра проживает в Корпусе Нелинейной Оптики уже 14.09.2006 Кафедра общей физики и волновых процессов Кафедра о...»

«СОГЛАСОВАНО ie;ii руководителя ГЦИ СИ им. Д. И. Менделеева” С. Александров 2006 г. Внесена в Г осударственный реестр Система измерений количества и средств измерений показателей качества нефти Регистрационный №_s m ЛПДС Юргамыш Курганского НУ o fe Изготовлена по технической документации ОАО ’’Уралсибнефтепровод, г.Уфа; зав. № 114 НАЗНАЧЕ...»

«П Р И К А З № 59-ВФ от 24 августа 2018 г.Программы бакалавриата: 08.03.01 "Строительство" (ФБФО) 1. Архипов Александр Сергеевич 139 2. Афанасьева Полина Сергеевна 177 3 . Бекетов Никита Андреевич 125 4. Битюцких Максим Евгеньевич 181 5. Бовт Алина Александровна 160 6. Валуева...»

«ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКА о состоянии минерально-сырьевой базы твердых полезных ископаемых ЧУКОТСКИЙ АВТОНОМНЫЙ ОКРУГ ФГБУ "ВИМС", 2018 СОСТОЯНИЕ МИНЕРАЛЬНО-СЫРЬЕВОЙ БАЗЫ Минерально-сырьевая база Чукотского автономного округа представле...»

«О ЖУРНАЛЕ / ABOUT JOURNAL РЕДАКЦИОННАЯ КОЛЛЕГИЯ / EDITORIAL BOARD Петр Докукин / Peter Dokukin Сергей Лебедев / Sergey Lebedev главный редактор, кандидат технических наук (Россия) / доктор физи...»

«48577ЭЗ Маковская Юлия Владимировна Моделирование процесса инкапсуляции в псевдоожиженном слое и прогнозирование качества покрытий 05.17.08 Процессы и аппараты химических технологий АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание уч...»

«В. С. ВОЛЬКЕНШТЕЙН СБОРНИК ЗАДАЧ ПО ОБЩЕМУ КУРСУ ФИЗИКИ Для студентов технических вузов Издание третье, исправленное и дополненное С а н к т -П е т е р б у р г " К н и ж н ы й мир" УДК 378 53 В 71 В подготовке данного издания приняли участие Ю. Е. Чариков и М. А. Погарский Волькенштейн В. С. В71 Сборник задач по общему курсу физики....»

«#RAIF: Daily Focus Review. Analysis. Ideas. Facts. 30 октября 2018 г. Мировые рынки Метод "кнута и пряника" способствует обвалу рынков Сегодня в фокусе Валютный и RUONIA пока удается оставаться в стороне от денежный рынок негативн...»







 
2019 www.librus.dobrota.biz - «Бесплатная электронная библиотека - собрание публикаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.