WWW.LIBRUS.DOBROTA.BIZ
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - собрание публикаций
 

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Уральский федеральный университет имени ...»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего образования «Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» (УрФУ)

Институт «Высшая школа экономики и менеджмента»

Кафедра экономики и управления строительством и рынком недвижимости

ДОПУСТИТЬ К

ЗАЩИТЕ ПЕРЕД ГАК

Зав. кафедрой _______________В.А. Ларионова «____» ___________________ 2018 г .

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

Разработка девелоперского проекта малоэтажного строительства коттеджного поселка «Цивилизация» с применением концепции «Умного дома»

Научный руководитель: к.т.н., Леонова Л.Б .

доцент Караваева Н.М .

Нормоконтролер Гуляев А.Е .

Студент группы ЭММ – 261101 Екатеринбург СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 5

1. ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА 6

МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ

1.1 ПОНЯТИЕ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ, 6

ЕЕ ВИДЫ И ПРЕИМУЩЕСТВА

1.1.1 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО 9

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1.2 ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ 11

МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ

1.2 ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ 14

МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.3 ОСНОВЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО- 16

СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМ

1.4 ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ УМНОГО ДОМА

1.5 ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫЕ ДОМА

1.6 МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМОВ ХАЙ-ТЕК

2 АНАЛИЗ РЕГИОНА ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ 20

ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ

ЭФФЕКТИВНОСТЬ «УМНОГО ДОМА»

2.1 СОЦИАЛЬНЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ 20

СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

2.2 АНАЛОГИ УМНЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ В РОССИИ

2.3 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ УМНОГО ДОМА

3 РАЗРАБОТКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА КОТТЕДЖНОГО 33

ПОСЕЛКА «ЦИВИЛИЗАЦИЯ»

3.1 АНАЛИЗ ЛОКАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

3.2 СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА 37

3.3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ 43

ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ КОТТЕДЖНОГО

ПОСЕЛКА ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 50

ПРИЛОЖЕНИЯ 52 ВВЕДЕНИЕ Появление на строительном рынке новых современных домов в стиле «Хай-тек» с функциями «умного дома» в настоящее время набирают большую популярность в России, что ведет к большому спросу у населения .

Привлекательность данного проекта достигается как новыми домами, сделанные в современном стиле, и новыми системами «умный дом», так и удобным месторасположение самого поселка Целью магистерской диссертации является расчет проекта с экономическим обоснованием. Проведение анализ и оценка проекта строительства коттеджного поселка в Сысертском районе д.Ольховка, который является объектом исследования в данной работе. Подобный проект в настоящее время может представлять наибольший интерес для инвестора как с точки зрения привлекательности и сроков реализации, так и с точки зрения гарантированного возмещения вложенных средств .





Последний фактор является весьма важным для инвестора, так как в условиях нестабильной экономической ситуации в Российской Федерации увеличение длительности периода окупаемости вновь возведенного объекта может привести к тому, что в силу причин, не зависящих от девелопера либо инвестора, проект так и не сможет возвратить вложенные средства .

Для достижения поставленной цели, необходимо:

- Дать характеристики местоположения земельного участка;

- Провести технико-экономическое обоснование проекта;

- Провести оценку продолжительности времени и затрат на реализацию проекта, график строительства;

- Оценить объем инвестиций для реализации проекта;

- Определить потребности в финансовых ресурсах;

- Провести бюджетирование проекта и его расходную часть;

- Спрогнозировать выручку и её рост .

Теоретической и методологической основой исследования служат:

работы зарубежных и российских ученых, посвященные системам «умный дом» в малоэтажном строительстве и, проблемам развития данных технологий в условиях российского рынка .

Информационную базу исследования составили научные публикации в специализированных журналах, посвященных системам «умный дом» и энергоэффективный дом, материалы конференций, монографии, работы зарубежный и российских авторов .

Результатом работы является сопоставление нескольких итогов и анализ экономических показателей по реализации проекта при различном инвестировании в объект .

Научная новизна заключается в следующем:

- Применение «умных домов» в малоэтажном строительстве в России;

- Создание модели коттеджного поселка, который будет в себе содержать подходящее архитектурное решение, на примере дома в стиле хай-тек, с применением системы «умный дом» и энергоэффективный дом .

Впервые обоснована концепция «Умный дом» при строительстве коттеджного поселка, основанная на снижении энерго-, теплозатрат, повышении комфортности и безопасности проживания .

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 41 источников и 9 приложений. Основная часть диссертационной работы изложена на 87 страницах, содержит 14 таблиц, 18 рисунков .

Во введении обоснован выбор темы исследования, её актуальность, сформулированы цель и задачи работы, определены предмет и объект исследования, его теоретические основы, обозначена научная новизна .

В первой главе «Особенности организации строительства малоэтажного жилья» рассмотрены основные понятия малоэтажной жилой застройки ее виды и преимущества, основные требования по строительству и функциональные особенности «умного дома» .

Во второй главе «Анализ региона для реализации девелоперского проекта и экономическая эффективность «умного дома»» проводится социально-экономический анализ региона, который был выбран для реализации девелоперского проекта. Проводится расчет экономической эффективности применения системы «умный дом» и энергоэффективного дома .

В третьей главе «Разработка девелоперского проекта коттеджного поселка «цивилизация»» производятся анализ локации объекта в определенном районе, его экономическое обоснование и все финансовые расчеты и сроки реализации. Также приводятся все технические характеристики объекта, его концепция и привлекательность. Далее проводится расчет по трем схемам финансирования – 100% собственного капитала, 50% на 50% собственного капитала и банковского .

В заключении сформулированы основные выводы работы .

1. ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА

МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ

1.1 ПОНЯТИЕ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ,

ЕЕ ВИДЫ И ПРЕИМУЩЕСТВА

В соответствии с официальными нормативными документами (ст.49 Градостроительного кодекса РФ) под малоэтажным жилищным строительством понимают возведение следующих типов малоэтажных домов:

индивидуальные жилые дома – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

блокированные жилые дома – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

многоквартирные дома – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования .

Особенностью строительства малоэтажных жилых домов вышеуказанного типа является отсутствие требований к государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по данным типам объектов .

Основными видами малоэтажной жилой застройки являются:

а) индивидуальное строительство отдельных коттеджей и малоэтажных жилых домов;

б) комплексная малоэтажная жилая застройка .

Массовое малоэтажное строительство очень перспективно и обладает большими возможностями для обеспечения населения комфортным и недорогим жильем .

Основными проблемами строительства доступного малоэтажного жилья являются:

высокая стоимость земли, которая способна составить до половины себестоимости объекта;

дороговизна подключения коммуникаций;

забюрократизированность выделения земли под строительство;

слабая конкуренция и наличие строительных монополий .

Малоэтажные постройки значительно превосходят традиционные многоэтажные сооружения и конструкции по многим параметрам .

Преимущественные характеристики строительства малоэтажных зданий:

обильность;

простота транспортировки;

быстрота и легкость сборки;

индивидуальность;

автономная инфраструктура;

безопасность;

эстетический вид и комфортность в эксплуатации [1] .

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

социально-психологический комфорт проживания;

доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой;

индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

энергоэффективность: при применении современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимого уровня теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями;

экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов .

Малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду; в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажных домов .

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, собственник жилого дома, как правило, является собственником земельного участка, на котором расположен такой дом. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию такого дома .

Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий .

Комплексная малоэтажная застройка позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это позволит с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой – сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья .

Переселение из города в пригород не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора [2] .

1.1.1 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В современной России в развитии малоэтажного строительства можно условно выделить несколько этапов .

На первом этапе развития – с начала рыночных реформ до августа 1998 года – малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в интересах богатой части населения и выполняло три функции:

- малоэтажное жилье было первым шагом к альтернативе городского образа жизни, оно служило покупкой, доказывающей высокий имущественный статус домовладельца;

- жилье создавало для богатеющей части населения средство сохранения денежных средств от инфляции;

- обеспечивало надежность сбережений за счет роста цен .

Малоэтажное домостроение было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры .

После дефолта 1998 года малоэтажное строительство на какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап своего развития .

Второй этап характеризуется все большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте проживания представителей одних социальных групп или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения плана застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами из традиционных строительных материалов и новыми дизайнерскими решениями. Все лучше решались вопросы обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией, газом, задачи утилизации продуктов жизнедеятельности .

Начало третьего этапа развития малоэтажного строительства (конец 2003 года) было обусловлено достаточным уровнем сбережений той части населения, которая хотела жить за городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированной квартиры способствовало выход на рынок загородной недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что потребовало изменить подходы и масштабы строительства. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать поселения, строительство велось посредством точечной застройки .

Четвертый этап МЖС стал развиваться с началом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», новой редакции Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы и принятием Государственной думой программы «Свой дом», когда возникла потребность реализации масштабных проектов комплексной застройки территорий не только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для решения этого вопроса необходимо обеспечить переход от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой, объединенных единой концепцией .

Пятый этап малоэтажного строительства – это современный период активной программно-целевой поддержки активизации малоэтажного рынка жилищного строительства. Основная его цель – это реализация принятой общегосударственной стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса, индустриальными методами и с высокими экологическими стандартами. Это должно позволить резко увеличить темпы введения малоэтажного жилья и достичь к 2020 г. относительной доли малоэтажного строительства в 60% .

Современный этап развития малоэтажного строительства РФ характеризуется структурой малоэтажного жилищного строительства, где значительное место по материалам изготовления занимает кирпичное и газобетонное домостроение (соответственно 32% и 38%), деревянное домостроение занимает 22% а 8% домов строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных строительных материалов [3] .

1.1.2 ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ

МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ

Под жильем понимается отдельно стоящий малоэтажный жилой дом с количеством этажей не более чем три и соответствующий требованиям утверждающего «Методические рекомендации жилых помещений» .

А. Общие требования по энергоэффективности малоэтажного жилья .

В связи с введением «Правил установления требований энергетической эффективности для зданий строений и сооружений», утвержденных Постановлением Правительства РФ №18 от 25 января 2011 г., возникают принципиально новые требования к организации самого инвестиционного процесса при проектировании, экспертизе, строительстве, вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт отапливаемых зданий, строений, сооружений. При этом предусматривается разделение объектов недвижимости по классам энергоэффективности и разработка энергетических паспортов зданий и сооружений уже на стадии проектирования .

Малоэтажный жилой дом должен быть построен из энергоэффективных экологически чистых строительных материалов, иметь внутреннюю отделку, установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых домов должен соответствовать показателям СНиП 23-02-2003 .

Б. Основные требования к экологичности малоэтажного жилья .

Экологические требования к малоэтажному жилищному строительству приобретают в последнее время все больший приоритет. По мнению отечественных и зарубежных экспертов, важнейшую группу критериев оценки эффективности объекта недвижимости определяют экологические аспекты .

Использование экологичных технологий от стадий планирования до сдачи в эксплуатацию повышает ценность зданий, приравнивает их к статусу «элитное»

и помогает понизить эксплуатационные расходы .

Принципиальным сдвигом в этом направлении стала произошедшая во многих странах смена базовых критериев, определяющих экономическую эффективность строительства: если раньше ими традиционно были значения сметной стоимости строительства и сроков окупаемости капиталовложений, то сегодня они отступают на второй план – решающее значение приобретают показатели эксплуатационных затрат. В этом случае экологичность как подход и внедрение экотехнологий в разные стадии жизненного цикла объекта недвижимости выступает как благоприятствующий экономический фактор развития девелоперского, строительного и управляющего бизнеса. В этой связи во всем мире, в том числе и в России начала развиваться концепция экологического девелопмента в области организации и управления воспроизводством недвижимости, которая особенно применима к МЖС .

Основными принципами экологического девелопмента являются:

экологичная среда жизни, чистый воздух, вода, озеленение;

визуальная экологичность;

близкая к природной звуковая среда в здании и рядом с ним;

близкая к природной среда запахов;

экологически обоснованный объем внутренней и внешней сред на одного жителя;

создание архитектурно-планировочными и другими средствами условий, способствующих общению жителей и вовлечению их в процесс экологизации; эффективное использование площади застройки с минимальными негативными воздействиями на окружающую среду как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта;

оптимальная плотность застройки с доступностью общественного транспорта;

снижение потребления энергии за счет ориентации строения для лучшей инсоляции, улучшенного естественного освещения;

проектирования энергосберегающих объектов и правильного распределения общественно-деловых зон;

минимизация электрических нагрузок от освещения, оборудования;

создания «умных» домов, автоматически регулирующих энергорасход;

раздельный сбор мусора и его переработка, создание системы утилизации всех отходов от зданий и участков;

вторичное использование материалов, создание безотходных технологий .

Существует целый рад международных стандартов экологичности и энергоэффективности девелопмента недвижимости. Наиболее универсальным из них можно считать стандарт LEED – «Руководство в энергоэффективном и экологичном проектировании», который является системой оценки мероприятий при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий .

Система LEED разработана в конце 1990-х гг.

в США и предусматривает сертификацию объектов строительства по следующим уровням:

«Сертифицированный» – 40–49, «Серебряный» – 50–59, «Золотой» – 60–79 .

В качестве примеров других стандартов можно привести:

1) Стандарт BREEAM – является универсальным методом оценки экологичности недвижимости в Европе. Он позволяет девелоперам использовать свои сертификаты в различных европейских странах. За десять лет по данному методу были зарегистрированы более 700 000 зданий .

2) Стандарт GSBC – разработан в середине 2000-х гг. немецким советом по экологическому строительству и предлагает проводить в строительной сфере культурные и гуманитарные мероприятия .

Важность данных требований предопределяет создание в России нового сегмента экологической недвижимости рынка и сформирование в нем устойчивого спроса. Здоровая, экологически чистая окружающая среда является непреходящей ценностью, которая становится все более дефицитной и востребованной. Проведение экспертизы показывают, что лишь 20–30% строительных материалов в России соответствуют экологическим стандартам и могут использоваться без вреда для здоровья человека. Все эксперты единодушны, что «экостройка» и экодевелопмент для Европы, США и России становятся самым мощным трендом последнего десятилетия в строительной отрасли [4] .

1.2 ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Российская Федерация по своей площади является крупнейшей страной мира. При том, что Россия занимает одну пятую часть суши, большая часть этих территорий до сих пор не освоена. Основная часть населения концентрируется в крупнейших городах и федеральных центрах. При этом остро встает вопрос обеспечения населения доступным жильем. Учитывая цены на квартиры в новостройках, нужны альтернативы городской высотной застройке. Такой альтернативой может стать малоэтажное строительство .

Располагая обширными территориями и взявшись всерьез за их освоение и застройку, можно создать огромное количество жилья, которое смогут себе позволить многие граждане нашей страны .

У малоэтажного строительства есть много неоспоримых достоинств .

Основное достоинство – это сочетание экологичности и комфорта жилья .

Однако, для многих потребителей жилья близость к центру города и возможность быстро доехать до работы приоритетнее, чем красивая природа, тишина и спокойствие, небольшое количество соседей, минимальная криминогенность и т.п .

По данным сайта (www.upn.ru), средняя стоимость жилья в Екатеринбурге на начало 2018 года составляет 68 000 р/м2, в центре города 98 000р/м2 Стоимость квадратного метра малоэтажного жилья, например, в малоэтажном жилом комплексе, находящемся в 15 минутах от Екатеринбурга составляет всего 45-55 000 р/м2 .

Еще одним достоинством является высокая скорость застройки, позволяющая комплексно осваивать большие территории, в том числе и рельефную местность. Это является дополнительным удобством и для потребителя, так как сокращается время ожидания нового жилья. Малоэтажный дом может быть построен и за полгода, а при использовании современных технологий, это время можно значительно сократить. Таким образом, крупные города, в которых даже для «очечной застройки» места уже мало, начнут расти вширь. Это то, что так нужно России, чьи огромные территории за пределами крупных городов практически пустуют .

При всех своих достоинствах, развитию малоэтажного строительства препятствуют некоторые проблемы, которые, однако, не мешают новым поселкам снова и снова появляться на карте России, пусть и не в таком большом количестве, как это могло бы быть .

1.3 ОСНОВЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМ

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) .

В современных экономических условиях управление проектами в недвижимости осуществляется в рамках инвестиционно-строительной деятельности .

Управление инвестиционно-строительным проектом требует системного подхода к привлечению необходимых инвестиций, участников и ресурсов, а также организационно-экономическим схемам их взаимодействия в процессе реализации проекта. В настоящее время основу общеприменимых международных стандартов управления составляет методология управления проектами .

Методология управления проектами – это система методов планирования, организации, контроля затрат человеческих и материальных ресурсов, а также регулирования изменений в течение жизненного цикла проекта, которые позволяют достичь цели проекта в заданное время и при установленном бюджете .

Актуальность применения методологии управления проектами в недвижимости определяют следующие факторы:

рост сложности управления инвестиционно-строительным комплексом, вызванный увеличением количества субъектов управления;

увеличение числа собственников недвижимости, цели и интересы которых часто разнонаправлены;

рост значимости критериев успешности отдельного проекта;

глобализация экономики России и связанное с этим внедрение международных стандартов управления;

увеличение динамики рынка и структуры спроса;

повышение уровня неопределенности условий реализации инвестиционно-строительных и девелоперских проектов;

значительный рост масштабов проектов;

ужесточение конкуренции .

Современное управление проектами сложилось в научное направление и отдельную методологию благодаря объединению и консолидации практических наработок, методов и концессий в единую систему. В их числе следует выделить: сетевое планирование, системное планирование проекта, логистику, представление о жизненном цикле проекта, специальные комплексы программного обеспечения и информационной поддержки жизненного цикла проекта, философию управления проектами .

Основная и общая закономерность самых различных проектов – взаимозависимость трех основных параметров проекта: масштаба проекта, его стоимости и времени выполнения. Изменение одного из параметров вызывает изменение других .

Для обозначения деятельности по управлению развитием недвижимости применяется заимствованный из западной практики термин «девелопмент» .

Управление проектами в недвижимости, включая методы анализа и расчета, организационно-технологические модели и функции управления, базируются на понятии жизненного цикла проекта .

Жизненный цикл проекта – это совокупность взаимосвязанных работ и задач, образующих законченный процесс развития от возникновения проектного замысла до завершения проекта. К числу задач и работ, составляющих жизненный цикл объекта недвижимости относятся проектно-строительные и организационноуправленческие работы .

Выделяют 5 стадий жизненного цикла проекта в недвижимости:

Прединвестиционная (определение цели и задач проекта, 1 .

исследование рынка, проведение проектного анализа и определение жизнеспособности проекта, разработка технико-экономического обоснования и бизнес-плана проекта);

Планирование (документальное проектирование, разработка 2 .

структуры проекта, сроков реализации и потребности в ресурсах);

Реализация/продажа (строительство и сдача в эксплуатацию);

3 .

Эксплуатация (техническое обслуживание, плановый и капитальный 4 .

ремонты, модернизация, реконструкция, перепрофилирование);

Ликвидация (демонтаж, снос строений, утилизация отходов, рекультивация 5 .

земельного участка) .

Бизнес-план проекта – документ, описывающий основные аспекты проекта как будущего коммерческого предприятия: проблемы, с которыми проект может столкнуться и способы их решения .

Бизнес-план предназначен для трех категорий участников проекта:

1) для инвесторов и будущих собственников он является инструментом привлечения партнеров и обоснования перспектив проекта;

2) для кредиторов и партнеров – это подтверждение коммерческой привлекательности проекта;

3) для менеджеров проекта, которые получают преимущества от грамотной организации процесса планирования .

В современных условиях бизнес-планирование – это общепринятая форма представления проекта потенциальным инвесторам, партнерам, кредиторам и основной документ, технически и финансово аргументирующий коммерческую привлекательность проекта в условиях конкуренции. Основа для разработки бизнес-плана – результаты проектного анализа [5] .

Делая выводы по главе в целом, можно сказать, что в нашей стране термин государственно-частное партнерство относительно новый, существует еще не так много проектов, реализованных с применением такого механизма .

Однако опыт зарубежных стран и уже реализованные проекты в нашей стране показывают необходимость и эффективность такого сотрудничества .

Осуществление проектов в рамках государственно-частного партнерства позволяет снижать себестоимость строительства, обеспечивать доступность домов для покупателей со средними доходами, разрабатывать соответствующие механизмы государственной поддержки .

1.4 ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ УМНОГО ДОМА

Умный дом система, которая обеспечивает безопасность, ресурсосбережение и комфорт для всех пользователей. В простейшем случае она должна уметь распознавать конкретные ситуации, происходящие в здании, и соответствующим образом на них реагировать: одна из систем может управлять поведением других по заранее выработанным алгоритмам. Кроме того, от автоматизации нескольких подсистем обеспечивается синергетический эффект для всего комплекса .

Под «умным домом» понимается такая концепция взаимодействия человека с жилым пространством, когда работа всех инженерных систем и электроприборов регулируется автоматически из единого центра, в соответствии с заранее заданными параметрами. Такая система обеспечивает пользователям несколько преимуществ: комфорт, безопасность и экономию ресурсов .

Система подразумевает слаженную работу системы отопления и кондиционирования, а также контроль факторов, влияющих на необходимость включения или отключения указанных систем. Иными словами, в автоматизированном режиме в соответствии с внешними и внутренними условиями задаются и отслеживаются режимы работы всех инженерных систем и электроприборов .

Рынок «умных домов» в России находится на стадии формирования. В 2015 году оборот таких систем в мире составлял около 24 млрд. руб. Основными пользователями технологии «умный дом» являются жители США и Западной Европы, именно здесь сосредоточено около 90 % общемирового количества «умных домов» .

В «Умный дом» входит большое количество функций, самые основные из них это:

Управление климатом Управление освещением и электроприборами Безопасность и контроль доступа

Управление климатом включает в себя:

Управление радиаторами отопления осуществляется с помощью сервопривода на радиаторах отопления, и при теплых полах с помощью терморегулятора с реле. Принцип работы заключается в том, что когда необходима минимальная температура в доме (когда в доме никого нет), сервоприводы удаленно или в автоматическом режиме перекрывают радиаторы отопления, когда нужно, чтобы в доме была комфортная температура сервоприводы включают отопление в доме. Этим самым достигается существенная экономия отопления. Управлять отоплением можно с любого мобильного устройства или планшета с помощью специального программного обеспечения. Теплые полы можно также запрограммировать и управлять удаленно. К примеру, днем когда все на работе можно отключать теплые полы, а к приезду домой за один час удаленно включать отопление и теплые полы, чтобы к приезду в доме была комфортная температура. Такой же принцип работы распространяется на кондиционирование в доме .

Управление освещением и электроприборами включают в себя много функций. Во-первых можно управлять всем освещением в доме с телефона или планшета. Экономия и удобство заключается в том, что включение и выключение света можно настроить с помощью датчика движения, большой плюс в том, что когда в каком либо помещении никого нет, свет автоматически отключается, без использования выключателей. Во-вторых можно управлять любыми электроприборами, запрограммировав и настроив их. К примеру управление ТВ-приставками, кофе машиной, аудиосистемой и т.д .

Безопасность и контроль доступа включает в себя:

1) Датчики противопожарной безопасности. Если в доме начинается возгорание, противопожарные датчики срабатывают и через модуль управления посылают информацию на телефон и в службы пожарной безопасности .

2) Датчики протечки воды. При протечки воды в доме, срабатывает датчик на наличие воды на полу и сразу в автоматическом режиме через сервопривод перекрывается подача воды в дом, чтобы остановить протечку, при этом вся информацию отправляется на электронный носитель

3) Датчик утечки газа. При утечки газа в доме, срабатывает датчик и сразу же перекрывает магистральный газовый кран .

4) Датчик открытия дверей и окон. Данные датчики устанавливают на все дверях и окнах. Когда в доме никого нет, дом с помощью данных датчиков ставиться на сигнализацию. Если злоумышленники будут пробираться в дом, через открытие дверей или окон, срабатывают датчики открытия и отправляет данные в службу охраны и на другие цифровые носители .

1.5 ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫЕ ДОМА

Вопрос энергоэффективности жилья в России очень актуален на сегодняшний день, так как большинство регионов нашей страны характеризуются суровыми климатическими условиями. В современное время быстрый и активный рост тарифов на коммунальные услуги, а так же ухудшение экологической ситуации в целом способствуют тому, что население все больше стало задумываться о более рациональном и продуктивном расходе потребляемых энергоресурсов. Одним из вариантов решения подобной проблемы может выступить строительство энергоэффективных домов .

Энергоэффективные технологии в жилищном строительстве еще с конца прошлого столетия активно используются во многих развитых странах мира, таких как США, Германия, Швеция, Франция, Австрия, Швейцария и другие .

Однако международные эксперты в области строительства до сих пор не вывели единого обоснованного в научном плане понятия энергоэффективности зданий. Обобщая теорию по данному вопросу, можно прийти к выводу, что под энергосбережением понимают максимально рациональное применение энергии и уменьшение ее потребления в результате .

Энергоэффективный (или пассивный) дом представляет собой сооружение, эксплуатация которого может обойтись примерно на 60-70% дешевле, чем обычного. Такая экономия достигается в основном за счет уменьшения теплопотерь зданием (рис.1), при использовании качественной теплоизоляции оконных и дверных проемов, наружной отделки стен, а так же ликвидации использования мостиков холода в материалах и узлах примыканий, приточно-вытяжной вентиляции, вытяжек и т.д. Кроме того, в качестве электро-, тепло-, водоснабжения и отопления в таких домах чаще всего используют альтернативные источники, например энергию ветра, солнца, земли .

–  –  –

По классу энергоэффективности (табл. 1) пассивные дома имеют индекс от C до A+, индекс энергоэффективности зависит от инженерных и конструктивных решений здания .

–  –  –

Архитектурная концепция энергоэффективных домов отличается от обычных особо тщательно продуманной геометрией, правильным зонированием помещения, ориентацией по сторонам света, оригинальным дизайном интерьера и т.д. В идеале такое здание должно быть абсолютно энергонезависимым [2] .

Стоит отметить тот факт, что в строительстве энергоэффективных домов используются только экологически чистые и безопасные материалы с высоким стандартом качества, такие как дерево, камень, кирпич, газобетон и прочие .

Выраженный тренд на рынке частного домостроения сегодня – коттеджи, не обременяющие владельцев расходами на их содержание. Главной задачей при проектировании таких коттеджей является создание и внедрение комплекса передовых конструктивных и инженерных решений, которые способны обеспечить сокращение эксплуатационных затрат на протяжении всего периода эксплуатации сооружения, но в первую очередь – во время отопительного сезона. Тщательно разработанные и качественно выполненные проекты энергоэффективных домов позволяют вдвое снизить расходы на отопление в сравнении с аналогичными каменными и иными зданиями .

Над созданием комфортной «погоды в доме» проектировщики трудятся вместе с производителями и поставщиками самого различного оборудования – от кабельных систем подогрева и устройств микропроветривания до тепловых насосов. Как правило, при строительстве энергоэффективных коттеджей за основу берутся рациональные проекты с простыми скатными кровлями и минимальными по отношению к жилой площади площадями ограждающих конструкций. Но даже самые простые архитектурные формы и объемы требуют, во-первых, подходящего для данного проекта участка, во-вторых, правильной привязки к местности [5] .

К примеру, участок на склоне обычно создает некие сложности и для инженеров при строительстве, и для домовладельца при будущей эксплуатации .

Но если такой участок имеет небольшое понижение в южную сторону, то тогда холодный влажный воздух будет сходить вниз, помогая домашним системам вентиляции и отопления. Подобные нюансы положительно сказываются при проектировании энергоэффективных домов .

Прежде всего, приступая к проектированию и строительству дома, ориентированного на низкое энергопотребление стоит учитывать то, что удачный по микроклиматическим параметрам участок – это и благоприятный микроклимат в доме, и также – возможность существенного снижения его эксплуатационных расходов. Ведь солнечный свет, круговорот воды и естественное движение воздушных масс являются лучшим кондиционером .

Важнейший фактор для энергоэффективного проекта – правильная ориентация дома по сторонам света и его посадка на рельеф. Этот момент, скорее всего можно отнести к недостаткам домов низкого энергопотребления, так как это требует дополнительных временных и финансовых затрат, и индивидуальной работы архитектора .

С ориентацией по сторонам света – все более или менее понятно .

Корректировка готового проекта в таком случае сводится к тому, чтобы, руководствуясь запросами и пожеланиями домовладельца расположить помещения дневного пребывания так, чтобы обеспечить в них доступ солнечного света, спальни – окнами на восток, кабинеты и гостиные, в которых обычно встречают вечер – на запад. Северная сторона обычно отводится для помещений технического и хозяйственного назначения. Конечно такое расположение – не аксиома, если нужно учесть индивидуальные особенности или обыграть видовые особенности участка. Однако при проектировании с прицелом на энергосбережение важно помнить, что южные скаты кровли – идеальное место для расположения солнечных батарей и коллекторов, некоторые модели которых внешне почти неотличимы от уже ставших привычными мансардных окон .

Большинство современных энергоэффективных коттеджей строят с применением каркасных технологий. Распространенные в наши дни керамический кирпич (точнее, его современная разновидность – поризованные крупноформатные блоки), а также ячеистые бетоны - тоже «дружат» с энергосбережением, но обязательно требуют дополнительного утепления. И вне зависимости от того, какой теплоизоляционный материал выбран (синтетический, на базе пенополиуретана, или минеральный), в слоеной стеновой конструкции он заменяет как минимум полметровую толщу традиционной кирпичной кладки [5] .

Важно и то, что при применении тонкослойных утеплителей у современных рациональных домов стены становятся легче и тоньше, им не хватает теплофизической массы. При проектировании энергоэффективного дома эту особенность необходимо учитывать. Так, современное строительство, ориентированное на высокую энергоэффективность при низкой материалоемкости, требует использования тепловых аккумуляторов, компенсирующих недостаток стенового массива и сглаживающих суточные и сезонные колебания температур. В традиционном доме в качестве такового выступала кирпичная печь, в современном – утепленный снаружи монолитный плитный фундамент типа «шведская плита» и включенная в теплый контур бетонная стяжка пола первого этажа [5] .

О том, что ограждающие конструкции коттеджа (цоколь, стены, кровлю) необходимо утеплять – сегодня знают почти все будущие домовладельцы. При строительстве энергоэффективного дома очень важно применять качественные окна и системы вентиляции с рекуперацией тепла, так как в системе домашнего энергобаланса они играет ключевую роль. Правильный подбор окон и проектирование систем вентиляции – это одни из факторов, которые превращают обычный дом в энергоэффективный.

Но оказывается, что это две весьма непростые задачи, над которыми не первый год бьются технологи, инженеры и проектировщики:

Во-первых, энергосберегающие характеристики даже самых передовых разработок в области вакуумных стеклопакетов не могут даже приблизиться к уровню тепловой защиты рядовой стеновой сэндвич-панели. Поэтому приходится обходиться тем, что сейчас есть на рынке строительного сегмента, но при проектировании помнить о том, что далеко не все широко представленные оконные профили пригодны для домов, ориентированных на низкое энергопотребление .

При проектировании окон в жилых помещениях значительно превышать норматив остекления (10-12% по отношению к площади пола) – неразумно .

При этом для помещений длительного пребывания предпочтение следует отдавать двухкамерным (а в северных регионах - трехкамерным) стеклопакетам со стеклами, имеющими энергосберегающее покрытие, либо скандинавским оконным блокам с дополнительным ветровым стеклом снаружи .

Во-вторых, традиционные системы вентиляции – форточки, вытяжные и приточные установки и клапаны, призванные обеспечивать воздухообмен в помещении не подходят для домов низкого энергопотребления, если в них, в качестве базовой комплектации, не предусмотрена рекуперационная установка, то есть, система, позволяющая использовать тепло от перегретого выходящего воздуха для подогрева холодного, с улицы. Следует помнить о том, что проектирование такой системы всегда предмет тщательных расчетов. Реальный коэффициент полезного действия такой системы зависит не столько от качества оборудования, сколько от грамотности проектировщиков [5] .

Главным плюсом энергоэффективных домов считается снижение затрат на отопление. Совсем недавно актуальным центром любой отопительной системы считался отопительный котел. И чем сильнее «жарили» его радиаторы, тем эффективнее считалась система. Неизменные спутники традиционной в Российских регионах высокотемпературной системой отопления с разводкой по горячим радиаторам: недостаток кислорода, сквозняки при открытых окнах, а также перепады температуры и влажности - не слишком полезны ни для живых организмов в доме, ни для строительных конструкций .

В энергоэффективном доме привычный российский подход уже не работает. Такой коттедж достаточно медленно прогревается, но его массивные элементы должны накапливать тепло и не позволить ему мгновенно остывать при плановом или внештатном отключении подачи тепла. При этом, если ограждающие конструкции утеплены, а система рекуперации работает правильно, то электрокотлы и кабельные теплые полы не окажутся финансово накладными. Современные системы отопления в таких домах комплектуются не традиционными радиаторами, а такими, которые способны эффективно работать при низких температурах теплоносителя (до 55 C), либо водяными (точнее, жидкостными) теплыми полами .

В качестве вспомогательного источника тепла в систему чаще всего встраиваются солнечные коллекторы, но такая практика пока известна лишь в Европе. По данным прибалтийских проектировщиков, использование солнечной энергии в климатических условиях, близких к нашей средней полосе, позволяет снизить годовой расход энергии на отопление и подогрев воды для бытовых нужд на 30-40% [5] .

В традиционном, привычном для нас доме, жильцы способны сами регулировать климат, проделывая все на основании субъективных ощущений «холодно тепло». При этом значимая статья расходов, связанна исключительно с человеческим фактором, – забывчивостью хозяев, которые, покидая дом, оставляют открытыми окна, либо, не переводят системы отопления в экономичный режим .

Еще одна важная составляющая инженерной конструкции дома, претендующего на статус энергоэффективного, система домашней автоматики, дающая возможность раздельного управления климатом в помещении. Такая автоматика, в соответствии с заданными сценариями позволит избежать перетопа и вовремя переведет коттедж в экономичный режим эксплуатации .

Анализируя информацию данной статьи можно сделать выводы о том, что концепция пассивного дома для условий России состоит из системы взаимосвязанных технических решений в области строительства, тепло- и электроснабжения и водоснабжения, которые позволяют достичь требуемого уровня бытового комфорта при низком уровне капитальных затрат. Интерес к таким домам обусловлен не только вопросом экономии, но и улучшением экологической обстановки и защиты окружающей среды.

В отличие от обычного дома энергоэффективные дома имеют ряд преимуществ:

Энергосбережение и энергоэффективность. Более чем десятикратное сокращение теплопотребления на кондиционирование или отопительные нужды. Энергосберегающий дом даёт возможность отказаться от централизованного энергоснабжения, используя только сгенерированную энергию самим домом [7] .

Забота об окружающей среде. Экологически чистые материалы, которые используются при строительстве энергоэффективных домов не представляют опасности для здоровья человека, а герметичность здания и использование собственных источников энергии не вредит окружающей среде, и препятствуют выбросов в атмосферу CO2, который является результатом сжигания топлива для отопления обычных зданий [7] .

Комфортность. В доме формируется благоприятный микроклимат, который создаёт комфортную и благоприятную обстановку для здоровья живущих в доме людей. Повышаются гигиенические характеристики воздуха [7] .

Недостатками строительства энергоэффективных домов являются:

сложность разработки проектной документации и выполнения требований к качеству выполнения работ на разных этапах строительства;

повышенная стоимость строительства .

Можно находить определенные недостатки в конструкции энергоэффективных домов, но стоит отметить, что существующие тенденции в области энергосбережения просто не оставляют другого варианта, кроме как находить варианты с минимальными затратами ресурсов и высокоэффективного получаемого результата. На сегодняшний день в данном вопросе однозначно лидирует технология строительства энергосберегающих домов .

1.6 МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМОВ ХАЙ-ТЕК

Хай-тек – стиль в архитектуре и дизайне, зародившийся на заре космических технологий в 1960-х и получивший свое максимальное воплощение к концу ХХ века. Впервые примененный британцами Норманом Фостером, Ричардом Роджерсом и Майклом Хопкинсом в архитектурной практике, хай-тек затем внедрился и в дизайн интерьеров как стиль индустриальной эстетики, новых материалов, форм и технологий .

Стиль хай-тек это ориентирование на эстетическое освоение металлических конструкций в сочетании со стеклом. Также имеет место и минимализм в геометрии и преобладание прямых, правильных геометрических форм, минимальное количество или отсутствие напрочь декоративных элементов-украшений .

Дома в стиле хай-тек можно назвать отражением века «высоких технологий», компьютерных новинок, технических достижений, но слегка театрализованным, с некоторыми «перегибами». Так, некоторые здания, выполненные в архитектурном стиле хай-тек поражают чрезмерным количеством стеклянных поверхностей, резкими или обтекаемыми формами Дома построенные в данном стиле направлены на энергосбережение и экономичность, при обустройстве нередко используются современные виды инженерных систем: солнечные батареи, генераторы на основе ветра, рекуператоры Хотя хай-тек довольно новый стиль, но, как и любой другой, разделен на несколько течений. Основу, в любом случае, составляют высокие технологии, однако, в архитектурном плане они выражены несколько по-разному .

Индустриальный хай-тек: в этом направлении основными атрибутами принято считать многообразие и большое количество стеклянных металлических элементов в комбинации с бетонными стенами .

Коммуникации, как правило, выносятся наружу. Необычно, разными цветами обыгрываются вентиляционные шахты, трубопроводы, лифтовые шахты, превращаясь в эффектные детали .

Геометрический хай-тек: наиболее распространен при постройке частых домов. Простые варианты представляют собой здания в виде кубов, более сложные – это конструкции из комбинированных разноуровневых моделей, представленных в виде геометрических фигур, собранных в единую композицию .

Бионический хай-тек: подходит для любителей экологически чистого жилья, ищущих гармонию с окружающей природой. Тут сочетаются новейшие технологии с натуральными строительными материалами .

Архитектура максимально приближена к природным мотивам, поэтому строгая геометрия отсутствует. Цветовая гамма представлена преимущественно светлыми теплыми оттенками .

В Европе строительство данных домов зародилось еще давно, в России относительно недавно началось строительство данных домов, в основном это наиболее развитые регионы (Московская и Ленинградская область). Почему дома Хай-тек стали заменять обычные дома с двускатными крышами. Вопервых это оригинальный, новый дизайн. Во-вторых строгие прямоугольные формы. В-третьих большие панорамные окна

Основные характеристики домов хай-тек:

Использование высоких технологий в проектировании, строительстве и инженерии зданий и сооружений .

Основой хай-тека становится упор на функциональность .

Максимально ограничивается использование декоративных элементов .

Архитектура хай-тек отдает предпочтение стеклу, металлу, пластику, бетону и другим искусственным покрытиям. Стиль противостоит направлениям, использующим натуральные материалы .

Широкое использование серебристо-металлического цвета .

Неприглядные технические детали больше не прячут: в век высоких технологий они становятся, скорее, украшением (использование функциональных элементов: лестницы, системы вентиляции и другие, вынесенных наружу здания). Вентиляционные шахты и трубопроводы декорируются, окрашиваются в разные цвета, а потому подобные конструкции не только не портят общего впечатления от сооружения, но и имеют эстетическую ценность .

Конструкции в своем большинстве простые, преобладают простые формы и прямые линии .

Высокий прагматизм в планировании пространства .

Помимо дизайнерского решения данных домов, есть и практичное применение данного строительства.

Во-первых, это прямоугольная крыша, если ее сравнивать с классической двускатной крышей, то у прямоугольной есть ряд преимуществ, а именно:

Крышу можно использовать как дополнительное пространство, к примеру летней террасы, организовать бассейн и место отдыха;

Экономия на материалах и строительный работах, строительство прямоугольной крыши обходиться дешевле, чем строительство двускатной крыши с мансардой;

Во-вторых, во многих проектах домов хай-тек применяются большие панорамные окна, они служат не только как дизайнерское решение, но и обладают рядом практичных преимуществ:

Благодаря большим окнам проникает большое количество солнечных лучей в дом, что в течение дня нагревает помещение, что служит для экономии отопления в доме;

Красивый вид из дома, особенно если дом стоит на берегу реки или озера;

Окна снижают нагрузку на фундамент, сама коробка дома весит легче, по сравнению если дом был из кирпича или бетонных блоков .

Почему же в России по сравнение с Европой только недавно началось строительство хай-тек домов? Главная причина российских стереотипов, основной из них стереотип «Построить дом как у соседа», еще одной причиной служит, что большая часть населения считают, что строительство данных домов обходиться дороже Выполнив опрос населения, в каком доме вы хотели жить, получилась следующая цифра Таблица 1 – Опрос населения, в каком доме они хотели бы жить

–  –  –

Большую популярность данные дома привлекают «молодеж», так как молодое поколение следит за новыми технологиями, как в технике так и в строительстве, население в возрасте 20-35 лет практически все хотели бы жить в данных домах. Привлекают их в данных домах как современный стиль в виде минимализма и строгих форм, так и системы «умный дом» .

Хай-тек – это еще и «умный дом», который выполняет еще различные функции, такие как включение и выключение сигнализации, регулировка отопления, включение и выключение различной техники в доме – все в автоматическом режиме. Это высокотехнологичный дом с солнечными батареями, ветрогенератором. Дом оснащен современнейшими коммуникационными системами и энергоэффективными системами .

Российские строительные фирмы уже запроектировало около 1000 проектов домов хай-тек и многие проекты уже реализуются во многих регионах России. Спрос на данные дома растет с каждым годом. Российский стереотип «Постою дом как у соседа» сыграет только на пользу .

Выводы по первой главе: в результате исследования, пришли к выводу, что дома Хай-тек будут подходить для реализации девелоперского проекта. Вопервых данные дома будут гармонично подходить для системы Умный дом, так как хай-тек в переводе с английского «Высокие технологии». Во-вторых, в данных домах из-за их строения и архитектуры можно внедрить энергоэффективность дома путем больших панорамных окон и теплой изолированной крышей. В-третьих, данные дома пользуются большой популярностью у населения, как новый вид малоэтажного строительства .

2 ОЦЕНКА И АНАЛИЗ РЕГИОНА ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО

ПРОЕКТА

2.1 СОЦИАЛЬНЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Территория Свердловской области составляет: 194,3 тыс. квадратных километров .

Население Свердловской области по данным на 01 января 2018 года численность постоянного населения Свердловской области составила 4 325 256 человек и стоит на первом месте по численности населения в Уральском Федеральном округе (Рисунок 1) .

В 2017 году продолжилась тенденция увеличения численности населения: прирост за год составил 2,5 тысячи человек. Миграционный прирост населения превысил естественный прирост в 1,5 раза и составил 1,5 тысячи человек, естественный прирост населения составил 1 010 человек (Рисунок 3) [7] .

–  –  –

По итогам 2017 года в Свердловской области число родившихся (59,8 тысячи человек) на 1,3 процента превысило число умерших (60,6 тысячи человек) (Рисунок 4) [7] .

–  –  –

Рисунок 4 – Динамика рождаемости и смертности по Свердловской области., человек Свердловская область сегодня - это крупная экономически развитая территория России с высоким уровнем деловой, культурной и общественной активности, один из наиболее перспективных субъектов Российской Федерации .

Здесь сосредоточены: мощное промышленное производство, богатые природные ресурсы, крупные транспортные потоки, солидный научный и человеческий потенциал. Развитие Свердловской области происходит в условиях конкуренции среди субъектов Российской Федерации за ресурсы, включая инвестиции, рынки сбыта, транспортные потоки (Рисунок 5) .

Ленинградская область 262,1

–  –  –

Рисунок 5 – ТОП 15: Инвестиции в основной капитал по крупным и средним предприятиям в регионах России за 2016г., млрд.руб. [9] Свердловская область подтвердила свои позиции в первой десятке субъектов Российской Федерации по показателям отгрузки промышленной продукции, оборота оптовой и розничной торговли, предоставления платных услуг населению, ввода в эксплуатацию жилья, инвестиций в основной капитал .

Большинство макроэкономических показателей Свердловской области в 2017 году свидетельствуют об адаптации Свердловской области к новым экономическим условиям и внешнеэкономической ситуации и подтверждают оптимальность выстраиваемой региональной политики, в том числе направленной на привлечение инвестиций в регион

–  –  –

В 2016 году объем отгруженной промышленной продукции увеличился в фактических ценах на 11,5 процента к уровню 2014 года и составил 1 746,9 миллиарда рублей. По итогам 2015 года индекс промышленного производства составил 96,9 процента к уровню 2014 года, в том числе в обрабатывающих производствах – 97,9 процента (Рисунок 8) .

–  –  –

Рисунок 7 – Регионы-лидеры по индексу промышленного производства в 1 квартале 2016г. (% к аналогичному периоду предыдущего года) В сельском хозяйстве объем продукции в 2017 году составил 76,5 миллиардов рублей или 100,1 процента к уровню 2015 года в сопоставимых ценах, что обеспечено реализацией комплекса мер, направленных на поддержку отрасли (рисунок 8) [7] .

80,0 76,5 75,0 70,0 65,7 58,6 60,0 56,6 51,4 50,0 44,5 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Рисунок 8 – Производство продукции сельского хозяйства Свердловской области, 2011-2017гг., млрд.руб .

В перевозках автомобильным транспортом отмечено снижение. В 2015 году перевезено 92,8 млн. тонн грузов, что на 10,7 процента ниже уровня соответствующего периода 2014 года .

Оборот розничной торговли в Свердловской области в 2016 году сложился в сумме 1 035,8 миллиарда рублей, что в сопоставимых ценах на 11 процентов ниже уровня 2014 года (Рисунок 9). Снижение потребительского спроса на протяжении всего 2015 года повлияло на темпы роста индекса физического объема оборота розничной торговли, которые в этот период постоянно снижались [8] .

ВОЛГОРГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ 346,7 НОВОСИБИРСКАЯ ОБЛАСТЬ 444,4 ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ 463,7 СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЙ 466,6 КРАСНОЯРСКИЙ КРАЙ 473,4 ПЕРМСКИЙ КРАЙ 478,1 ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ 513,1 САМАРСКАЯ ОБЛАСТЬ 590 РЕСПУБЛИКА ДАГЕСТАН 618,3 НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ 625,1 РЕСПУБЛИКА ТАТАРСТАН 776,2 РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН 784,7 824,9

РОСТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

829,4

ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ

1035,8

СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

1144,6 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 1160,6

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ

1725,3

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

4310,1 МОСКВА

–  –  –

В 2016 году объем платных услуг населению составил 312 миллиардов рублей или 102,1 процента к уровню 2015 года в сопоставимых ценах .

В 2016 году, по оценке Министерства экономики Свердловской области, прибыль прибыльных организаций (по полному кругу) составила 298,8 миллиарда рублей или 110,3 процента к уровню 2014 года .

В 2016 году инвестиции в основной капитал по полному кругу организаций Свердловской области составили 350,4 миллиарда рублей, или 85,3 процента к уровню 2015 года в сопоставимых ценах. В общем объеме инвестиций 70,5 процента освоено крупными и средними организациями Свердловской области (с учетом средств участников долевого строительства), что составило 247,2 миллиарда рублей. Снижение инвестиций в основной капитал обусловлено сложившейся макроэкономической ситуацией, дефицитом и высокой стоимостью долгосрочных финансовых ресурсов, привлекаемых для реализации инвестиционных проектов .

Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «строительство», в 2016 году составил миллиарда рублей, что 93,9 в сопоставимой оценке на 13,8 процента ниже уровня 2015 года .

В 2017 году введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 2 107,5 тысячи квадратных метров (Рисунок 10) .

–  –  –

Основу экспорта Свердловской области в 2016 году составляли металлы и изделия из них, продукция химической промышленности, а также машиностроительная продукция. По импорту в Свердловскую область в основном поступали машиностроительная продукция, химическая продукция, металлы и изделия из них .

По итогам 2015 года фонд начисленной заработной платы в Свердловской области составил 562 миллиарда рублей или 103,3 процента к уровню 2014 года .

Численность занятых в экономике Свердловской области в 2016 году составила 2 293,1 тысячи человек, уровень зарегистрированной безработицы – 1,5 процента (по состоянию на 01 января 2015 года 1,15 процента) (Таблица 1) .

Таблица 1 - Численность рабочей силы, занятых и безработных

–  –  –

Среднемесячная заработная плата одного работника по полному кругу организаций Свердловской области в 2017 году составила 39 759 рубль (104,1 процента к уровню 2016 года), среднедушевые денежные доходы – 34 696 рублей (107,9 процента) (Рисунок 11) .

Рублей

–  –  –

Коттеджном поселке «Continent» находится в г.Самаре. Каждый дом в коттеджном поселке оборудован Бельгийской системой «Умный дом»

TELETASK. Современное инженерное оснащение и энергосберегающие технологии строительства выполнены энергоэффективными, комфортными и безопасным уже с момента его постройки .

В каждом доме предусмотрена базовая комплектация Умного дома .

Функции базовой комплектации отвечают за техническую безопасность жилья, управление температурой с сенсорной панели. Также во всех домах есть возможность расширения функционала Умного дома .

Рисунок 4 – Умный коттеджный поселок «Continent», г.Самара Таблица 2 – Характеристика коттеджного поселка «Continent»

–  –  –

Коттеджном поселке «Райт Парк» находится в Всеволожском районе Ленинградской области, в 10 км от Санкт-Петербурга. Каждый дом в коттеджном поселке оборудован системой «Умного дома» Smart House. В плане энергоэффективности коттеджного поселка применяется немецкая технология Passive House. Энергоэффективные дома в «Райт Парке»

спроектированы и построены с учетом всех особенностей данной технологии, что обеспечивает им самый высокий класс энергоэффективности (A++) .

Рисунок 5 – Умный коттеджный поселок «Райт Парк», Ленинградская область Таблица 2 – Характеристика коттеджного поселка «Райт Парк»

–  –  –

Коттеджном поселке «Уровни» находится в г.Владивостоке. Поселок состоим из таунхаусов и дуплексов. В каждом доме установлена система «умного дома» GreenSun Smart .

Рисунок 6 – Умный коттеджный поселок «Уровни», г.Владивосток Таблица 4 – Характеристика коттеджного поселка «Уровни»

–  –  –

2.3 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ УМНОГО ДОМА

Система «умный дом» – это энегоэффективная система будущего, которая отражает возможности к которым следует стремиться при возведении обычных зданий .

Автоматизированная система «Умный дом» состоим из модуля управления, которая управляет всеми датчика и приборами в доме, самих датчиков и реле, и других вспомогательных приборов. Первое оборудование Умных домов было проводное, что сильно влияло на дороговизну и монтаж системы. С 2009 г на рынке Умных домов появились первые беспроводные датчики, которые работали по системе Z-Wave. Дальность управления датчиками и реле достигает до 100 м, этого расстояния хватает для управления по всему дому. При больших расстояниях нахождения модуля управления и датчиков используется ретранслятор сигнала, что обеспечивает увеличение сигнала до 1000 м. Первое беспроводное оборудование умного дома не уступало в цене проводному, но в настоящее время появилось большое количество аналогов беспроводного оборудования, что повлияло на значительное снижение цена, как на оборудование, так и на монтаж его .

Наличие в здании системы «умного дома» может повысить энергоэффективность его на 20-30 % по сравнению с обычным домом .

Применение автоматизированных систем в экологически безопасном здании и застройке позволит, наряду с улучшением комфорта проживания, упростить учет потребления тепла, электроэнергии и воды, повысить их энергоэффективность .

С каждым годом тарифы на водоснабжение, отопление и электроэнергию стремительно растут. Поэтому население с каждым годом задумывается об экономии на данные ресурсы. С помощью автоматизированной системы «Умный дом» можно снизить потребление ресурсов до 40% .

Отопление дома, считается самым затратным ресурсом в доме, тем более для Свердловской области, где температура в год ниже нуля в среднем составляет 6 месяцев и в зимнее время средняя температура 15-18 С. Установка терморегуляторов и сервоприводов на радиаторах отопления и теплых полах позволяет экономить на теплоснабжении до 40% .

Проведя ряд расчетов на эксплуатационные затраты, можно сделать вывод о реальной экономии средств благодаря внедрению системы «умный дом» .

Так, используя установку датчиков уровня освещенности можно значительно экономить на затратах на электричество. Экономия происходит благодаря диммированию света (днем уровень освещенности требуется 50% от полного номинала благодаря естественному освещению, утром – 75%, ночью – 100%) и составляет 25% .

Также экономия энергии может происходить благодаря интеграции системы освещения с датчиками движения, так как появляется возможность оперативно выключать и включать свет, снижая отрицательное влияние человеческого фактора. Исходя из расчетов, экономия составляет до 30% .

Сокращение затрат на эксплуатацию составило 22 100 руб/год .

Также была определена сметная стоимость оборудования с монтажными работами, она составила 108 000 руб (1080 руб/м2) .

Расчет годового экономического эффекта произведен по формуле (1):

Э = Сэкс – Ен*КВi (1) где Сэкс – снижение эксплуатационных затрат, руб,; Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений, равный 0,15 год-1;

КВi – разница капитальных вложений по вариантам системы, руб .

Таким образом, с учетом капиатльных вложений во внедрение системы “умный дом” и снижения эксплуатационных затрат была рассчитана экономическая эффективность данной системы по формуле:

Э = 22 100 руб/год – 0,15 год -1 * 108 000 руб = 5 900 руб/год .

Результаты расчета позволяют сделать вывод, что система «умный дом»

окупается раньше нормативного срока (5 лет). После срока окупаемости данная система переходит на чистую экономию денежных средств в период эксплуатации здания. Внедрение системы «умный дом» является экономически эффективным решением, несмотря на ее дороговизну .

3 РАЗРАБОТКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА

«ЦИВИЛИЗАЦИЯ»

Разработка эскизного проекта Продолжительность разработки эскизного проекта длится не более 3-х месяцев. Для определения стоимости этапа была рассчитана стоимость всех проектных работ и принято 15% от общей стоимости на разработку эскизного проекта .

Таблица 1 – Расчет стоимости разработки эскизного проекта

–  –  –

Срок получения технических условий на подключение объекта к инженерным сетям не превышает 2 месяца .

Для данного объекта при расчете размера платы за подключение к инженерным сетям были взяты цены подключения электроэнергии на один участок компанией «Екатеринбургская электросетевая компания», подведения газопровода на участок ООО «РусГазПроект»

Таблица 2 – Расчет стоимости подключения к инженерным сетям

–  –  –

Срок подготовки проектной документации не превышает 2 месяца .

В соответствии со ст. 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта .

Для подготовки проектной документации необходимы в качестве исходных данных следующие документы:

градостроительный план земельного участка или в случае 1) подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

результаты инженерных изысканий (в случае, если они 2) отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

технические условия (в случае, если функционирование 3) проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения) .

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства .

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:

пояснительная записка с исходными данными для архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

схема планировочной организации земельного участка, которая 2) выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;

архитектурные решения;

3) конструктивные и объемно-планировочные решения;

4) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженернотехнического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

7) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт 8) объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемые с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов;

иная документация в случаях, предусмотренных федеральными 9) законами .

Для определения стоимости этапа была рассчитана стоимость всех проектных работ и принято 25% от общей стоимости на разработку проектной документации .

Таблица 2.4 – Расчет стоимости разработки проектной документации

–  –  –

3.1 АНАЛИЗ ЛОКАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

Земельный участок, на котором будет расположен коттеджный поселок, находится в д. Ольховка, Сысертский район, 18 км от Екатеринбурга в южном направлении. (Рисунок 12), с кадастровыми номерами с (52,922 га.) и 66:25:1401003:7 (14,3061 га.) общей площадью 6 7 228 кв.м. Назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения .

–  –  –

Автомобильная доступность: Коттеджный поселок «Цивилизация»

расположен в доспупной дорожной развязке, есть выход к Арамильскому и Челябинскому тракту (Рисунок 13). До Екатеринбурга 20 км, время пути 15-20 минут при средней скорости

–  –  –

К изучаемому участку возможно добраться различными видами транспорта. При этом расположение остановочных комплексом находится в непосредственной близости от земельного участка (Рисунок 15) .

–  –  –

3.2 СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА

В коттеджном поселке «Цивилизация» планируется строительство 100 типовых домов в стиле хай-тек с автоматизированной системой «Умный Дом» .

Дома будут разделены на 3 класса (Приложение А):

Эконом Стандарт Элит Земельный участок относится к категории сельскохозяйственного назначения. Перевод земли в ИЖС в проекте не предусмотрен. Сам коттеджный поселок будет поделен на 190 участков, с участками размерами от 8 до 12 сот. Строительство планируется в 4 очереди, продолжительность каждой очереди 1 год. 90 участков будут введены в продажу после проведения к ним всех необходимых коммуникаций и дороги. Период продаж составляет 6 лет. Рассчитана сметная стоимость строительства одного типового дома (Таблица 4) и стоимость строительных материалов (Таблица 5) Таблица 4 – Сметный расчет на строительные работы типового дома 253 м2

–  –  –

3.3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ

Рассчитана стоимость строительства на каждый год (Приложение Г) .

Количество построенных домов и их продажи, включая земельные участки приведены в Таблице 8, 9 .

Рассчитана средняя рыночная цена м2 жилой площади в данном регионе и стоимость м2 при долевом строительстве (Таблица 7) .

Таблица 6 – Сметный расчет на строительные работы типового дома

–  –  –

Коттеджный поселок «Цивилизация» планируется поделить на 2 зоны (Рисунок 16). В первой зоне будут построены типовые дома в стиле хай-тек, численностью в сто домов, для дальнейшей продажи. В второй зоне земельный участок будет разделен на 90 участков от 8 до 12 соток для дальнейшей продажи (Таблица 9) .

Таблица 9 – Продажи земельных участков

–  –  –

Проанализировали среднюю стоимость земельных участков и домов в данном регионе (источник сайт http://upn.ru - Уральская палата недвижимости), выявлена средняя стоимость земельных участков и домом. На земельные участки площадью 8-10 соток, категория земель – индивидуальное жилищное строительство, средняя цена варьируется от 650 000р до 900 000р. Цены на дома от 50 000р до 60 000р за м2 жилой площади дома .

График продаж домов представлен в Таблице 10 Сводная затрат на строительство и продаж домов с участками представлена в Таблице 11

–  –  –

Расчёт ставки дисконтирования представлен Таблице 9. Посчитана исходя из рисков, воздействующих на отрасль, установки весов и коэффициентов. Посчитана годовая ставка дисконтирования .

–  –  –

Проанализировав график можно сделать вывод, что проект при использовании 100% СК окупается полностью на 4 год и 3 месяц (Рисунок 18) .

–  –  –

Рисунок 20 – Финансовый профиль проекта при использовании 100% СК Таблица 13 – Расчет окупаемости проекта при использовании 50% СК и 50% ЗК

–  –  –

При использовании модели 50% СК и 50% ЗК срок окупаемости быстрее, ровно 4 года, в отличие от модели 100% СК, но чистая прибыль меньше на 13 683 053 рублей .

–  –  –

ЗАКЛЮЧЕНИЕ В результате анализа проекта строительства коттеджного поселка в Сысертском районе п.Ольховка, изучив факторы, влияющие на эффективность реализации данного девелоперского проекта (включая характеристики местоположения земельного участка, макроэкономические показатели территории, а также внешнеэкономическое окружение объекта), можно сделать следующие выводы:

1. Данный проект экономически обоснован, имеет высокую прогнозируемую эффективность;

Данный проект имеет близкие к оптимальным как сроки реализации 2 .

самого проекта, так и сроки окупаемости возведенного здания;

3. Данный проект может представлять значительный интерес как для инвесторов, имеющих существенные материальные активы, позволяющие им участвовать в долгосрочных проектах, так и для инвесторов, сосредоточенных на кратко- и среднесрочных проектах .

4. Кроме того, в ходе проведения анализа было выявлено, что указанный проект имеет настолько высокую прогнозируемую эффективность, что его реализация будет выгодна даже с существенным кредитным плечом, что позволит перераспределять имеющиеся финансовые потоки на иные проекты, находящиеся в стадии реализации, без какоголибо ущерба для достижения конечной .

Выводы с цифрами. ОООчень слабо!!!

Где новизна в заключении???

В магистерской диссертации провели анализ и оценку девелоперского проекта на примере строительства коттеджного поселка в Сысертском районе д.Ольховка, который является объектом исследования в данной работе. В проекте было рассчитано строительство 100 домов в стиле «Хай-тек» с функциями «Умного дома». В результате реализации проекта чистая прибыль составляет 648 302 850 руб, при затратах на строительство 565 832 500 руб .

Полная окупаемость проекта достигается на 4 год строительства

В работе были выполнены следующие задачи:

- Проведен анализ местоположения земельного участка,

- Проанализировали средние цены м2 жилой площади в данном регионе;

- Провели технико-экономическое обоснование проекта;

- Провели оценку продолжительности времени и затрат на реализацию проекта, график строительства;

- Оценили объем инвестиций для реализации проекта;

- Рассчитали сметную стоимость строительства одного типового дома с функциями «Умного дома».;

- Провели бюджетирование проекта и его расходную часть;

- Спрогнозировали выручку и её рост .

Убрать!

Проанализировав проект строительства коттеджного поселка в Сысертском районе п.Ольховка, изучив факторы, влияющие на эффективность реализации данного девелоперского проекта (включая характеристики местоположения земельного участка, макроэкономические показатели территории, а также внешнеэкономическое окружение объекта), можно сделать следующие выводы:

1. Данный проект экономически обоснован, имеет высокую прогнозируемую эффективность;

Данный проект имеет близкие к оптимальным как сроки реализации 2 .

самого проекта, так и сроки окупаемости возведенного здания;

3. Данный проект может представлять значительный интерес как для инвесторов, имеющих существенные материальные активы, позволяющие им участвовать в долгосрочных проектах, так и для инвесторов, сосредоточенных на кратко- и среднесрочных проектах .

4. Кроме того, в ходе проведения анализа было выявлено, что указанный проект имеет настолько высокую прогнозируемую эффективность, что его реализация будет выгодна даже с существенным кредитным плечом, что позволит перераспределять имеющиеся финансовые потоки на иные проекты, находящиеся в стадии реализации, без какоголибо ущерба для достижения конечной .

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Инвестиционно-строительный инжиниринг: учеб. пособие / И.И .

Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.Ю. Забродин; под общ.ред. И.И .

Мазура, В.Д. Шапиро. – М.: ЕЛИЗМА, ЗАО «Издательство «Экономика», 2011 .

– 763 с .

2. Организация, планирование и управление строительством: учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового и А. И. Солунского. – Москва: Проспект, 2012 .

460 с .

Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного 3 .

строительства России: Монография / под общ.. ред. Академика МАИН В.С .

Казейкина и профессора С.А. Баронина. – М.: ИНФРА-М, 2012. 278 с .

4. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», №4 (45), Декабрь 2010. Чернов А.В. Государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного жилищного строительства .

5. Российский интернет портал «Малоэтажное строительство» URL:

http://www.lowbuild.ru (дата обращения 12.02.2018) .

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости // А.Н. Асаул. – М.: Интер, 2004. – 304 с .

7. Гамильтон Д. Профессиональный девелопмент недвижимости .

Руководство ULI по ведению бизнеса // Дэвид Гамильтон, Ричард Пейзер; пер. с англ. В.Степанова, Н.Яцук. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2015 – 592 сМаксимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости // Максимов С.Н. – М.: Проспект, 2016 – 332 с .

Канхва В. Развитие российского девелопмента в современных 8 .

условиях // Соболева Е., Канхва В. – М.: НИУ МГСУ, 2016 – 152 с .

9. Кочкин, В. Эффективный девелопмент / В. Кочкин. – М.:

Редакционно- издательский дом «Российский писатель», 2012. – 336 с .

10. Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент:

учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д: Феникс, 2013. – 382 с .

11. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер .

с англ. / Д. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – 480 с .

12. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости / В.С. Цыганенко. – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с .

13. Бакрунов, Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: Дис. … д-ра экон. наук: 08.00.05 / Юрий Октавьевич Бакрунов. – М., 2010. – 297 с .

14. Интернет-журнал «Robot Rocket». Статья: «Что потребители хотят видеть в «умном доме» и сколько готовы платить за него?»

https://homemasters.ru/

15. Возможности «Умного дома» [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://houseclever.ru/index.php?page=energysaving - дата обращения 18.04.2018 .

16. Современные энергосберегающие технологии система «умный дом»

[Электронный ресурс] / Режим доступа: http://euroasia-science.ru/tehnicheskienauki/sovremennye-energosberegayushhie-texnologii-sistema-umnyj-dom/ - дата обращения 18.04.2018 .

17. Табунщиков Ю.А. Энергоэффективное здание - симбиоз мастерства архитектора и инженера // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. - М., 2002. -№4. -С.22-23 .

18. Смирнова С.Н. Принципы формирования архитектурных решений энергоэффективных жилых зданий: дис. канд. арх. - Нижний Новгород, 2009. с .

19. Преимущества энергоэффективных домов [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://alter220.ru/news/energosberegayushhie-doma.html - дата обращения: 16.04.2018 .

20. Филипп Урбан / Проектирование энергоэффективных коттеджей [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://catalogplans.ru/article/engineering-support/energoefectivnie-cotedji - дата обращения 16.04.2018 .

21. Пушкина, М. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования / М. Пушкина. – М.: Альпина Паблишерз, 2009. – 244 с .

22. Разу, М.Л. Управление коммерческой недвижимостью / М.Л. Разу .

– М.: КноРус, 2007. – 248 с .

23. Федотова, М.А. Девелопмент в недвижимости: монография / М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина. – М.: КНОРУС, 2010. – 264 с .

24. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости / В.С. Цыганенко .

СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с .

25. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости: учебник / Под общ. науч. ред. П.Г. Грабового. – 2е изд., перераб. и доп. – Ч. 1. – М.: Проспект, 2012. – 416 с .

26. Официальный сайт УФС государственной статистики [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://gks.ru (Дата обращения 12.02.2018)

27. Справочный материал, определения и термины // Энциклопедии и словари [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://enc-dic.com (Дата обращения 15.01.2017)

28. Официальный сайт «Город Денег» [Электронный ресурс] // Режим доступа: http:// townmoney.ru (Дата обращения 10.03.2018)

29. СНиП 2.01.02-85. Противопожарные нормы. М.: Госстрой СССР, 1991 .

30. СанПиН 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование .

М.:ФГУП ЦПП, 2003 .

31. СанПиН 2.2.4/1329-03. Требования по защите персонала от воздействия импульсных электромагнитных полей // Российская газета. 2003 .

№119/1 .

32. СНиП 23-05-95. Естественное и искусственное освещение. М.:

Госстрой России. ГУП ЦПП, 2003 .

33. Инвестиционно-строительный инжиниринг: учеб. пособие / И.И .

Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.Ю. Забродин; под общ.ред. И.И .

Мазура, В.Д. Шапиро. – М.: ЕЛИЗМА, ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 .

– 763 с .

34. Организация, планирование и управление строительством: учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового и А. И. Солунского. – Москва: Проспект, 2012 .

460 с .

35. Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строительства России: Монография / под общ.. ред. Академика МАИН В.С .

Казейкина и профессора С.А. Баронина. – М.: ИНФРА-М, 2012. 278 с .

36. Горюнов В., Тубли М. Архитектура эпохи модерна — СПб:

Стройиздат, 1992. — С. 25 .

37. Бхаскаран, Л. Дизайн и время. Стили и направления в современном искусстве и архитектуре, — Москва, 2005г. — С. 106 .

38. Иконников А.В. От новой архитектуры до постмодернизма — Москва, 2002г. — С. 112 .

39. Полевой В.М. Популярная художественная энциклопедия» — Москва, 2006г. — С. 912 .

40. Звагельская В.Е. Архитектура и градостроительство. — Свердловск, 2008. — С. 162 .

41. Виды стиля хай-тек [Электронный ресурс] / Режим доступа:

http://studbooks.net/522167/kulturologiya/vidy_stilya дата обращения 18.04.2018 .

42. Стиль хай-тек [Электронный ресурс] / Режим доступа:

https://readgy.com/2015/11/20/stil-hi-tech-haj-tek// - дата обращения 21.04.2018 .

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Рисунок 21 - Проект дома эконом класса 128м2 Рисунок 22 - Проект дома эконом класса 214м2 Рисунок 23 - Проект дома «Стандарт» класс 253 м2 Рисунок 24 - Проект дома «Стандарт» класс 253 м2 Рисунок 25 - Проект дома «Элит» класс 286 м2




Похожие работы:

«Инструкция по эксплуатации Электронный турбинный расходомер/счетчик Модель: EDM EDM 1. Содержание 1. Содержание 2. Примечание 3. Проверка прибора 4 . Правила использования 5. Принцип действия 6. Механическое присоедине...»

«ПИНГОВ Анатолия Валерианович УДС 5 1 9.6 : 6 1 4.2 : 6 5 8.3 ЗАДАЧА УПРАВЛЕНИЯ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕМ В МНСГ(КАНАЛЬНЫХ АКТИВНЫХ СИСТЕМАХ (н а примерах здравоохранения и металлургии) Специальность 0 5. I 2. I 0 Управление в социальных и экономических систем ах Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидат...»

«Приложение № 3 к Договору на выпуск и обслуживание расчетных корпоративных банковских карт Банка "ВБРР" (АО) № от "" _ 20_ г . УСЛОВИЯ ВЫПУСКА, ОБСЛУЖИВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РАСЧЕТНЫХ КОРПОРАТИВНЫХ БАНКОВСКИХ К...»

«СЕКЦИЯ 6.1 АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ФИЗИЧЕСКОЙ КУЛЬТУРЫ Председатель – д-р пед. наук, проф., зав. кафедрой физвоспитания Мокеев Г.И. Зам. председателя – канд . пед. наук, доц. Шестаков К.В. Секретарь – Н.В. Тютюкова ЗАСЕДАНИЕ 17 октября, ауд....»

«СТРЕЛЬНИКОВА ИРИНА АЛЕКСАНДРОВНА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ СНИЖЕНИЯ РИСКОВОСТИ НАУКОЕМКИХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ (НА ПРИМЕРЕ РАДИОЭЛЕКТРОННОГО КОМПЛЕКСА) Специальность 08.00.05 – "Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отр...»

«Национальная платформа открытого образования: лицом к регионам, ЛибИнформ В России начала свою работу Национальная платформа открытого образования. Самые престижные отечественные вузы будут бесплатно обучать всех желающих онлайн и выдавать сертификаты успешно прошедшим тестирование. Как изменит будущее российского об...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ГО С ТР СТАНДАРТ МЭК 6 1 8 8 3 -7 РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АУДИО-/ВИДЕОАП ПАРАТУРА БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЦИФРОВОЙ ИНТЕРФЕЙС Часть 7 Передача сист...»

«А.А. БОРОВОЙ, Е.П. ВЕЛИХОВ ОПЫТ ЧЕРНОБЫЛЯ ЧАСТЬ 1 Москва, 2012 УДК 621.039.586 Корректор: В.В. Зубкова Дизайн и верстка: Е.Р. Осьмакова А.А. Боровой, Е.П. Велихов. Опыт Чернобыля (работы на объекте "Укрытие"). Часть 1. М.: НИЦ...»

«МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ НАУЧНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАУЧНЫЙ АГРОИНЖЕНЕРНЫЙ ЦЕНТР ВИМ ПРИГЛАСИТЕЛЬНЫЙ БИЛЕТ И ПРОГРАММА Международная научно-техническая конференция "ЦИФРОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ И РОБОТИЗИРОВАННЫЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ СРЕДСТВА ДЛЯ СЕЛЬ...»

«ГОРБАЧЕВА МАРИЯ ПЕТРОВНА СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ТЕХНОЛОГИИ ОЧИСТКИ ВОДЫ В ОРОСИТЕЛЬНЫХ КАНАЛАХ Специальность 06.01.02 – Мелиорация, рекультивация и охрана земель Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических н...»







 
2019 www.librus.dobrota.biz - «Бесплатная электронная библиотека - собрание публикаций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.